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Faut-il vraiment 15 ans pour qu'acheter soit plus rentable que de louer ?

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Catherine Brezeky
Publié le 14 sept. 2023
Faut-il vraiment 15 ans pour qu'acheter soit plus rentable que de louer ?

Si vous avez pour habitude de consulter les actualités du marché de l’immobilier, vous n’avez pas pu passer à côté de l’info de la semaine dernière : le temps nécessaire pour rentabiliser son achat immobilier par rapport à la location n’a jamais été aussi long - ou presque. Le genre de gros titres qui plombent un peu l’ambiance. Et pourtant, il y a beaucoup à nuancer. On vous explique.

Ces derniers jours, ce sont deux études, l’une publiée par Meilleurs Agents, l’autre par Meilleurtaux, qui ont été reprises par nombre de médias. Le sujet : indiquer au bout de combien d’années l’achat immobilier devient plus rentable que la location. Hausse des taux et boom des prix de l’immobilier obligent, le temps avant d’atteindre la rentabilité se fait long, très long.

Ainsi, Meilleurs Agents explique qu’il faut désormais 12 ans pour rentabiliser l’achat d’un 50 m2. Côté Meilleurtaux, comptez 15 ans et 6 mois pour amortir l’achat d’un 70 m2. Soit 10 ans de plus qu’en 2021. Oui, ça fait mal.

Dans un marché qui ne brille pas vraiment pour ses bonnes nouvelles ces temps-ci, l’info a de quoi déprimer. On ne va pas se le cacher, même si les taux d’intérêts ont enfin tendance à se stabiliser et que les prix commencent un peu à baisser (dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux notamment), le marché fait un brin triste mine. Alors, est-ce vraiment le moment d’abandonner votre recherche de prêt et de noyer votre chagrin devant une énième saison de Selling the OC ?

NON ! Mais on a un peu plus d’arguments dans notre poche que cette seule interjection, on vous rassure.

La baisse des prix de l’immo minorée

C’est une des bonnes nouvelles de ces dernières semaines pour les nouveaux acquéreurs : la baisse des prix de l’immobilier est amorcée dans certaines grosses villes. Ainsi, le mètre carré est symboliquement passé sous la barre des 10 000 euros à Paris, et les prix y ont baissé de -4,5 %. À Lyon, la chute est de -8,1 % et culmine à -8,6 % à Bordeaux (source : Baromètre national des prix de l'immobilier Meilleurs Agents).

Une vue de Paris, où les prix immobiliers sont passés sous la barre symbolique des 10 000 euros le mètre carré
À Paris, les prix de l’immobilier sont passés sous la barre symbolique des 10 000 euros.

Pourtant, la baisse des prix prise en compte dans le calcul de la rentabilité locataire vs proprio fait dans ces études a été beaucoup minorée. Ainsi, Meilleurs Agents table sur une baisse moyenne des prix de -4 %. Quant à MeilleurTaux, aucune baisse à prévoir, leur étude tient compte d’un simple ralentissement de la hausse (+3 % pour l’année 1, puis 2 % pour l’année 2, 1 % pour l’année 3 et 2 % pour l’année 4).

Un scénario qui peut être mis en doute. Si la situation varie fortement d’une ville à l’autre, une baisse des prix des biens immobiliers s’annonce quasi incontournable, au vu des taux actuels. Face à une pénurie d’acheteurs solvables, les vendeurs n’auront d’autre levier que de négocier à la baisse les prix. Une mauvaise nouvelle pour ceux qui ont acheté il y a peu, mais une excellente chose pour tous ceux qui cherchent à investir pour la première fois et s’offrir leur résidence principale dans les prochains mois  !

À noter

Il est vrai que rentabiliser un achat immobilier prend plus de temps en 2023 qu’en 2021. Mais on a déjà connu pire ! Ainsi, selon les données de Meilleurs Agents, il fallait compter plus de 20 ans en 2008 et plus de 15 ans en 2011. Une preuve de plus que le marché de l’immo, comme d’autres, est cyclique et qu’il faut voir son investissement sur le long terme.

La hausse des loyers, elle, manque à l’appel. Pourtant, dans de nombreuses villes comme Strasbourg, Nantes ou Marseille, elle dépasse les 4 % (+6,5 % à Lyon !). Or, si les loyers grimpent, une mensualité de prêt, elle, a le mérite de rester fixe - vous suivez notre regard ? Dès lors, un crédit immobilier offre une garantie de stabilité.

De bonnes nouvelles passées à la trappe

C’est un fait commun : lorsqu’on traite des chiffres, on en met certains en avant en en oubliant souvent au passage. Ainsi, la lecture de l’entièreté de l’étude Meilleurs Agents offre plusieurs bonnes nouvelles qui n’ont pas bénéficié du même éclairage. Les good news n’étant pas légion ces temps-ci sur le marché de l’immo, on se fait un plaisir de les relayer.

Pour commencer, si la durée pour rentabiliser son achat immobilier vs une location a effectivement augmenté dans plusieurs villes de France, il en va autrement dans d’autres. Ainsi, les chiffres sont stables à Toulon, Montpellier ou Besançon. Et à Marseille, Lyon, Rouen, Metz ou encore Orléans, la durée pour atteindre la rentabilité a diminué ! Comptez 13 ans aujourd’hui à Marseille, contre 22 l’année dernière. À Metz, la durée a été divisée de presque moitié, et il faut désormais 6 ans et 6 mois pour rentabiliser son achat, contre 11 l’an passé.

Autre bonne nouvelle tirée de l’étude : l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant et ce dès l’an prochain. La mensualisation du taux d’usure et ses corrections ont en effet permis aux banques de retrouver des marges. Comprendre : elles gagnent de nouveau à prêter de l’argent. Résultat, plusieurs d’entre elles ont relancé leurs offres en cette rentrée. Preuve que le climat est à la reprise.

Enfin, dernière prévision dont il faut se réjouir : le recul de l’inflation. Pour rappel, elle culminait à plus de 8% en 2022. En la matière, nulle meilleure boussole que la Banque centrale européenne. Ça tombe bien, elle vient de dévoiler ses projections, et la bonne nouvelle se confirme, puisqu'elle table pour la zone euro sur une inflation moyenne de 5,6 % en 2023, 3,2 % en 2024 et 2,1 % en 2025.

Certes, nul ne détient de boule de cristal, mais il va sans dire qu’il s’agit d’une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, qui y regagneront en pouvoir d’achat.

Un réflexe de l’épargne un peu trop surestimé ?

L’hypothèse sous-jacente de ces études, c’est que les locataires, payant moins en loyer qu’en mensualité de crédit, gagneraient en capacité d’épargne. Ainsi, si le loyer s’élève à 1 000 euros et qu’un crédit coûterait 1 500 euros, le delta économisé pourrait être intégralement réinvesti sur des produits d’épargne.

Or, il y a des limites à cette théorie. La première, c’est qu’elle sous-estime l’impact de l’inflation sur le reste à vivre des Français, et qu’elle omet un principe simple mais souvent vérifié : à mesure que les revenus augmentent, le train de vie aussi. Ainsi, ce n’est pas parce que fictivement, vous “économiseriez” 500 euros que ces 500 euros pourraient atterrir sur un produit d’épargne. Et il y a de bonnes chances qu’ils soient consommés en loisirs et autres charges courantes (eh oui, la sempiternelle rivalité entre cigale et fourmi).

Une petite comparaison mythe versus réalité concernant l'épargne, avec une tirelire et des sacs de shopping

Qui plus est, les Français ont beau être adeptes de l’épargne (ils classent d’ailleurs le livret A à la première place des placements préférés, avant la pierre), ça n’en fait pas pour autant de judicieux investisseurs. Car connaître les produits les plus intéressants et rémunérateurs demande du temps et un peu de formation. En réalité, peu peuvent se vanter de bien placer leur argent. Et malgré les fluctuations des taux d’intérêts et des prix de l’immobilier, la pierre demeure la façon la plus simple de se constituer un patrimoine.

Acheter sa résidence principale, ce n’est pas qu’une question de rentabilité

Pour finir, il convient de rappeler qu’acheter un bien pour y résider, ce n’est pas une simple histoire de chiffres. Pour beaucoup, c’est l’investissement d’une vie, une étape essentielle, un rêve. Être propriétaire de son chez-soi a longtemps été un signe d’indépendance, une forme de réassurance face à l’avenir. Eh oui, on ne saurait que trop vous conseiller d’investir jeune, pour pouvoir vous passer d’un crédit et d’un loyer à la retraite.

Dès lors, le frein à l’achat, pour les primo-accédants, tient moins à ce genre d'études portant sur la rentabilité de leur investissement, qu’au refus de son financement par un banquier. Même en période de hausse des taux, nombreux sont ceux qui sont en recherche d’un bien - et on les comprend. Un taux, cela se renégocie en cours de crédit. Les prix sont encore chers ? Impossible de le nier, mais la rareté des acheteurs solvables laisse de belles marges de manœuvre côté négociation.

Loin de nous de vouloir minorer la crise que connaît actuellement le marché de l’immobilier. Mais il ne faut pas pour autant noircir le tableau. “I gotta have faith”, chantait un certain George. On n’en a pas le déhanché, mais on reprendrait bien son refrain.

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