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Investir en immobilier ou en Bourse ?
Investir en immobilier ou en Bourse ?

Vous avez un peu d’argent et vous vous demandez comment le faire fructifier ? Ou vous aimeriez simplement vous constituer une épargne, un apport dans le cadre de votre achat immobilier ? Réaliser un investissement immobilier pourrait être une bonne solution… à moins que ce ne soit un placement financier ?

Quand on parle d’investissement, les débats sont sans fin : la pierre ou la Bourse ? Les discussions se sont un peu complexifiées ces dernières années avec l’arrivée d’actifs comme les cryptomonnaies ou l'émergence de business angels (pour investir en start-up). Mais restons sur les deux principales solutions pour y voir plus clair.

Tout d’abord, tout dépend de ce que vous souhaitez faire. Quand on parle d’investissement, il faut en premier lieu se mettre d’accord sur la stratégie : investir sur le court-terme ou le long-terme ? Pour quoi faire : avoir des revenus réguliers pour préparer sa retraite, détenir du patrimoine ou se faire une plus-value quelques années plus tard ?

Se pose ensuite la question de la rentabilité, c'est-à-dire ce que l’investissement vous rapporte. Un point essentiel, surtout quand on voit le taux du livret A (0,5 %). “Il y a plusieurs manières de mesurer cette rentabilité. Par exemple en calculant le rendement locatif d’un investissement immobilier, ou bien en ramenant le revenu de l’actif au montant que l’on a mis de notre poche. On parle alors de return on equity, ou retour sur capitaux propres”, explique Thierry Vignal, cofondateur de Masteos, spécialiste de l’investissement locatif clé-en-main.

Et en finance, quand on parle rentabilité, il faut bien garder en tête que celle-ci ne va pas sans risque.

Les grands scandales financiers sont souvent le fruit de l’oubli de cette règle constante. Madoff promettait du 11 % par an régulier et sans risque par exemple. Il faut toujours considérer un retour sur investissement par rapport au risque engagé.
Thierry Vignal, cofondateur de Masteos

Thierry Vignal prend l’exemple... de la roulette russe. “On me propose de doubler ma mise si je gagne. Je gagne et je fais donc +100 % de retour sur investissement, en 1 min qui plus est. Mais rappelons que l’on risque de sa vie l’investissement de cet exemple. Ici ma rentabilité est stratosphérique, mais mon risk-adjusted return (retour sur investissement par rapport au risque engagé) tend vers zéro !”.

Vous l’aurez compris, la rentabilité des actifs ne va pas sans le calcul du niveau de risque. Si on revient au livret A, le taux s’explique par une prise de risque nulle car c’est un placement de très haute sécurité - et très apprécié des Français. Maintenant que les bases sont posées, envisageons plusieurs possibilités d’investissement pour vos économies.

Si vous avez un attrait pour la pierre...

On le sait, les Français aiment la pierre. Au premier semestre 2021, Century 21 constatait ainsi que 30,5 % des transactions immobilières concernaient des investissements locatifs, un taux jamais atteint. Dans un sondage publié en mars, Masteos relevait que 56 % des personnes interrogées déclaraient être intéressées par la pierre avant tout, notamment pour se constituer un patrimoine et préparer leur retraite. De notre côté, nous avions également observé en début d’année que les Parisiens locataires étaient de plus en plus nombreux à se tourner vers ce type de placement.
Car il faut dire que c’est un élément tangible, que l’on peut toucher et voir. Et qui bénéficie d’un effet de levier, c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire de payer la totalité pour détenir l’actif, en misant sur un emprunt bancaire (dette) pour compléter l’achat.
En effet, dans le cadre d’un investissement immobilier, vous n’avez pas besoin de mettre la totalité de la somme sur la table. Vous pouvez, après avoir estimé votre capacité d'emprunt, miser sur le crédit immobilier, à des taux bas actuellement, en présentant au moins 10 % d'apport pour couvrir les frais. Il est donc tout à fait possible d’être propriétaire d’un bien de 100 000 € par exemple, sans avoir eu à débourser ce montant. A l’inverse d’une action en Bourse, où il faudra présenter 100 000 € de sa poche d’entrée de jeu par exemple. Les montants peuvent être plus petits, mais l'intégralité de la somme sera nécessaire, l'effet de levier n'étant pas possible pour ce type de placement (les banques ne font pas de prêt pour investir en Bourse).

“La seule classe d’actifs qui peut vraiment prétendre à l’effet de levier est la pierre. C’est tout à son avantage. Si on analyse le retour sur investissement, il peut vite devenir plus intéressant qu’un investissement en bourse”, déclare Thierry Vignal.

Exemple

Quand on investit en immobilier, il faut présenter 10 % d’apport. A l’inverse, quand on investit en bourse, l'"apport" est de 100 %. Pour un investissement de 100 000€, il faut donc débourser 10 000 € côté immobilier, contre 100 000 € côté actions. On peut considérer que la bourse rapporte 7 % par an sur le long terme, et l'immobilier 5 % par an. La Bourse serait donc plus rentable que l'immobilier ? C'est sans compter sur l'effet de levier. Si l'on rapporte ces deux revenus financiers aux montants mis de la poche de l'investisseur, les résultats sont tout autres. Là où l’investissement locatif rapporte, dans notre exemple, 5 000 € par an, pour 10 000€ d'apport, le retour sur investissement est de 5000 €/10 000 €, soit 50 % à l’année, contre 7000 €/100 000 €, soit toujours 7 % côté Bourse. “Nous avons ici un cas où la bourse offre une meilleure rentabilité que la pierre, mais la pierre offre un retour sur capitaux propres sept fois supérieur”, conclut Thierry Vignal qui nous détaille cet exemple.

Bien entendu, qui dit investissement immobilier, dit investissement sur le long terme, avec stratégie de toucher des revenus sur une base régulière - soumis aux impôts. La durée de possession varie entre 7 et 10 ans, principalement en raison du temps investi dans la gestion du bien immobilier (à moins de déléguer cette partie, ce qui a un coût). N’oubliez pas aussi qu’un bien immobilier suppose de payer des frais (entretien, copropriété par exemple) et qu'il existe des risques (vacance locative ou non-paiement des loyers ainsi qu'une imposition à ne pas négliger).

Si vous préférez soutenir les entreprises…

L’année dernière, malgré la crise, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a indiqué que 400 000 nouvelles personnes avaient tenté l’aventure en Bourse. En particulier des jeunes profils, attirés par des rendements fortement élevés. Une tendance qui se prolonge en ce début d’année, avec 18,2 millions de transactions en France sur des actions. "Un niveau record" selon l’AMF.

Ce qui explique avant tout cet attrait pour la Bourse, c’est la promesse de rendements élevés. Les actions sont ainsi le placement au rendement le plus important depuis… 1979. En effet, selon l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), sur 40 ans, les actions figurent en 1ère position des placements les plus rémunérateurs, avec un rendement annuel moyen supérieur à 13 %. L’investissement dans un logement à Paris, obtient un rendement de 11,42 %.

Comme nous le disions plus tôt, investir en bourse demande cependant de posséder la totalité de la somme. Zéro effet de levier. Et “les performances passées ne préjugent pas des performances futures”, car les marchés financiers sont volatiles.

Le rendement, l'alpha et l'oméga ?

Il est possible d'investir en Bourse via son contrat d'assurance-vie, qui peut se composer de fonds en euros - aux risques faibles - et d'unités de compte, à l'instar des actions justement. Chez Nalo, spécialisée dans l’assurance-vie personnalisée, on préfère dépasser cette considération du rendement.
Le rendement d'un placement à un instant T, en valeur absolue, n'a que peu d'intérêt. Ce qui compte, c'est la performance obtenue in fine, au moment où l'on souhaite utiliser le capital investi. Il faut donc calibrer le risque de chaque investissement en fonction du ou des projets que l'on souhaite financer, et de leur horizon de temps.
Albert d'Anthoüard, directeur de la clientèle privée chez Nalo

Car certes, quand on parle placement, il est important de chercher de la rentabilité, mais la véritable question à se poser est : quel est mon projet ? Le financement des études des enfants, l’achat de son 1er appartement, ou un objectif de plus long terme comme la constitution d'un complément de retraite ? Un bon rendement est un rendement qui correspond à l'objectif défini.

"L'assurance-vie ne se résume pas aux fonds euros à capital garanti et faible rendement. Elle offre également la possibilité d'investir sur les marchés financiers" nous précise Albert d’Anthoüard. "Mais il ne faut pas croire qu'investir en Bourse via une assurance-vie est forcément synonyme de prise de risque inconsidérée ! Il est possible de créer des allocations adaptées à tous les projets de vie et tous les niveaux de risque".

Pour ceux qui seraient tentés par l'aventure sans trop se mouiller, il est par exemple possible de faire fructifier son épargne de précaution, sorte d'alternative aux livrets traditionnels sur un contrat d'assurance-vie multiprojet : "il s'agit d'une allocation spécialement construite pour accueillir l'épargne que l'on garde sous la main en cas de coup dur. Le plus souvent, cette épargne n'est jamais dépensée : elle peut donc être investie sur des supports peu risqués, mais qui permettront tout de même d'obtenir un rendement bien supérieur à celui du Livret A - tout en gardant la possibilité d'accéder à cette épargne en 48h à tout moment", ajoute Albert d’Anthoüard, directeur de la clientèle privée chez Nalo.

Et si on mixait les deux ?

Peut-être avez-vous un attrait pour les deux types de placement ? Dans ce cas, sachez que vous pouvez vous tourner vers la SCPI (société civile de placement immobilier). Vous investissez dans des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, résidentiel...) sans souci de gestion des locataires et autres tracas. Il s'agit en effet d'acheter une ou plusieurs parts, à un prix fixe et qui n'évoluera pas dans le temps.
"En tant qu'investisseur, vous êtes indirectement propriétaire d'une partie des biens, et vous percevez un loyer au prorata de ce qui est investi", explique Paul Bourdois, co-fondateur de France SCPI, conseiller en investissement financier 100 % SCPI et en ligne.
Il est possible d'investir dès 200 € et nos clients investissent entre 50 000 et 100 000 €. Avec les SCPI, les Français ont accès à un patrimoine peu accessible en temps normal (bureaux, entrepôts).
Paul Bourdois, co-fondateur de France SCPI

Le tout se fait dans une grande transparence : vous aurez les adresses des biens, leur localisation, leur typologie...

Le rendement d'un investissement en SCPI varie entre 4 et 6 %. Il est possible de bénéficier de l’effet de levier pour investir en SCPI. "Et l'investisseur peut revendre ses parts à tout moment, même s'il est conseillé de garder les parts au moins 10 ans, pour notamment amortir les frais - dit de souscription - au moment de la revente. Ils varient entre 6 et 12 %", précise Paul Bourdois.

La durée de détention des parts de SCPI est en moyenne de 23 ans. Vous touchez des revenus "réguliers, complémentaires et constants" que vous pouvez placer ensuite pour vous constituer un apport ou bien tout simplement avoir un complément de revenus, en particulier avant la retraite. Si vous êtes jeune, acheter dans une grande ville n'est peut-être pas à votre portée - et puis si vous voulez partir, il faudra revendre, et c'est long... La SCPI peut être une bonne alternative : vous mobilisez moins d'apport et vous n'êtes pas retenu.

Enfin, pour ceux qui se poseraient des questions sur l'immobilier tertiaire post-Covid, et la santé de ce type de placement, le co-fondateur de France SCPI est formel : "Avec la crise sanitaire, on a annoncé, la mort du bureau, mais force est de constater que les entreprises sont toujours là. Les prix fluctuent peu et les SCPI ont démontré leur résilience avec de bons résultats l'année dernière".

L'investissement en SCPI n'est pas exempt de risques : vacance locative, loyers pas toujours garantis, variation du prix de la part...

Vous l'aurez compris, tout est question de finalité de votre projet. Que ce soit dans la pierre ou en bourse, les possibilités sont nombreuses. Et encore plus aujourd'hui avec la multiplication des classes d'actifs, comme le crowdfunding immobilier ou les cryptomonnaies. La règle reste néanmoins la même : tout investissement comprend des risques et il est important de diversifier pour limiter les éventuelles pertes.

Les points à retenir
  • Investir suppose de bien réfléchir à la stratégie et le projet derrière le placement. Le rendement ne fait pas tout !
  • La somme d’argent mobilisée ne sera pas disponible tout de suite en cas d'urgence et/ou de nécessité.
  • Tout placement, qu’il soit immobilier ou financier (bourse, SCPI, crowdfunding immobilier, cryptomonnaies, obligations…) comporte des risques. Il est donc essentiel et primordial de bien les diversifier et de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier !
Mis à jour le 22 juillet 2021
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Chargée de Relations Presse
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