Que faire de son patrimoine immobilier lors d’un divorce ?

Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (mariage sans contrat) signifie que chaque époux reprend ses propres biens et a droit à la moitié des biens acquis pendant le mariage.

Chaque époux récupère ses biens personnels (ceux qu’il possédait avant le mariage ou qu’il a acquis seul pendant). S'ils ont acheté des biens ensemble pendant le mariage (biens en indivision), chacun récupère sa part.

Chaque époux reprend ses biens personnels. Ensuite, on calcule l’enrichissement de chacun pendant le mariage : la différence entre ce qu’il possédait au début et ce qu’il possède à la fin. Celui qui s’est le plus enrichi verse une compensation à l’autre pour équilibrer. Résultat : chacun repart avec une part égale de ce qui a été acquis en commun.

Le régime matrimonial détermine les règles qui encadrent le partage des biens immobiliers. Il influence directement la manière dont les biens seront répartis entre les époux.

Pour partager, il doit y avoir une liquidation, c’est-à-dire la quantification de la succession des conjoints (y compris les dettes) pour déterminer la valeur de la part qui doit être restituée à chacun d’eux. Les avocats des deux époux doivent déclarer comment la liquidation se déroule dans l’accord de divorce que les deux parties acceptent. En ce qui concerne la date, les opérations de liquidation doivent se faire pendant le divorce par consentement mutuel, avant qu’il ne soit enregistré par un notaire.

Quand un couple se sépare, le bien immobilier commun peut vite devenir un sujet sensible. Le vendre ? Le garder ? Racheter les parts de l’ex-conjoint(e) ? Voici les différentes solutions qui s’offrent à vous pour organiser le partage, en fonction de vos envies, de votre budget… et de votre entente.

C’est la solution la plus directe, et souvent la plus neutre. Vendre permet de mettre fin à l’indivision et de récupérer de la trésorerie. Le prix de vente est ensuite partagé entre les deux ex-conjoints, selon leurs droits respectifs (moitié-moitié ou en fonction des quotes-parts, si vous étiez en séparation de biens).

Cette option est à privilégier si aucun des deux ne souhaite conserver le bien, ou si vous n’avez pas les moyens de racheter la part de l’autre. Attention cependant au contexte du marché : selon la période, vendre rapidement peut être plus ou moins facile.

Si l’un des époux souhaite conserver le bien (pour y vivre ou comme investissement), il peut proposer de racheter la part de l’autre. On parle alors de rachat de soulte. Cela implique d’évaluer la valeur du bien, puis de calculer la soulte à verser à l’ex-conjoint pour compenser sa part.

Dans certains cas, le juge peut décider de favoriser l’un des conjoints en lui attribuant le logement. C’est souvent le cas si des enfants vivent encore dans le bien, ou si l’un des époux en a un besoin particulier (revenus plus faibles, logement introuvable à proximité de l’école…).

Cette attribution n’est pas gratuite : l’époux bénéficiaire devra verser une compensation financière à l’autre, sauf s’ils trouvent un accord.

Vous pouvez également décider de conserver la propriété du bien à deux. Attendre avant de vendre sa maison ou son bien immobilier est parfois encore plus avantageux, certaines saisons ou périodes étant plus propices aux ventes immobilières que d’autres ! Dans ce cas, la propriété est détenue conjointement par les époux : ils restent tous deux propriétaires du bien en question.

Selon le régime de votre mariage, le partage d’un bien immobilier ne sera pas le même.

• Lors d’un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, en cas de divorce, le bien (maison ou appartement) que vous avez acquis en commun sera divisé en deux parts égales, peu importe le montant de votre contribution individuelle à l’achat du bien.

• Selon le régime de la communauté, tous les biens acquis par les deux époux, que cela soit avant ou après leur mariage, appartiennent à la communauté et doivent être partagés à parts égales. De plus, en cas de divorce, les biens (dont l’immobilier) que vous possédiez avant le mariage, seront strictement divisés en deux parties.

• Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, chaque époux est seul propriétaire des biens qu’il a acquis avant ou après le mariage. Pour les biens immobiliers achetés en commun, les époux ont chacun une quote-part, qui est déterminée en fonction de leurs apports en capital respectifs au moment de l’achat. Les quotes-parts doivent être déterminées au moment de l’acquisition du bien. Si ce n’est pas le cas, le logement sera partagé à parts égales.

Quand on est en plein divorce, difficile d’y voir clair. Et encore plus quand il s’agit de gérer un bien immobilier à deux. Heureusement, plusieurs professionnels peuvent vous accompagner pour que le partage se fasse dans les règles (et sans trop de frictions).

• Le notaire : C’est l’acteur incontournable du partage. Il dresse l’inventaire des biens, liquide le régime matrimonial et rédige l’acte de partage. Son rôle est central pour sécuriser juridiquement l’opération.

• L’avocat : Indispensable en cas de divorce contentieux, il vous aide à défendre vos intérêts, à comprendre vos droits et à négocier une répartition juste. Même en cas de divorce amiable, son accompagnement peut être précieux.

• L’expert immobilier : Pour éviter toute contestation, mieux vaut faire estimer la valeur de votre maison ou appartement. L’expert immobilier fournit une évaluation objective du bien, base essentielle pour un rachat de soulte ou un partage équitable.

Le notaire saura vous indiquer quels documents sont attendus. Cependant, pour vous préparer, en voici une liste non exhaustive :

• la carte d’identité des deux conjoints ;

• le livret de famille ;

• la carte grise de votre véhicule ainsi que la cote argus ;

• le contrat de mariage ;

• les titres de propriété de tous les biens immobiliers, ainsi que leur évaluation sur le marché réalisée par un professionnel ;

• les relevés de vos comptes bancaires, contrat d’assurance-vie, prêts communs… ;

• les justificatifs présentant les emprunts en cours (immobilier, à la consommation…) ;

• les avis d’impôts sur le revenu et locaux ;

• un justificatif des charges de copropriété.

Pour protéger leur patrimoine, les époux doivent prendre leurs dispositions avant ou durant le divorce, et pour cela, plusieurs solutions s’offrent à eux.

Ces derniers peuvent envisager le régime de séparation des biens, qui protège le patrimoine de chacun en cas de divorce. Les époux peuvent également opter pour la séparation de corps. En effet, selon l’article 296 du Code civil, « une séparation de corps peut être prononcée à la demande de l’un des époux dans les mêmes circonstances et conditions qu’un divorce. »

Une autre solution pour protéger son patrimoine en cas de divorce est la substitution de pouvoirs. L’article 1426 du Code civil prévoit la substitution de pouvoirs qui peut interdire à l’un des époux d’administrer les biens communs s’il n’est pas en mesure d’exprimer sa volonté. L’autre époux sera autorisé par le juge à diriger seul la communauté des biens, sauf pour les actes les plus importants qui nécessitent une autorisation du juge.

En cas de divorce, il est important de s’occuper du devenir des biens immobiliers communs. Pour cela, Pretto vous aide à trouver un financement pour effectuer le rachat de vos parts ou acheter un autre bien immobilier suite à votre divorce. N’hésitez pas à simuler votre capacité d’emprunt pour connaître le montant total auquel vous pouvez prétendre à la suite de votre séparation.