Transmettre sans tout perdre : comment optimiser la succession de son patrimoine immobilier
Sommaire
Transmettre son patrimoine à ses enfants, la plupart des Français le souhaitent. Ils sont tout aussi nombreux à redouter le poids des impôts sur les successions. Et pourtant, des solutions existent pour alléger l'addition.
Succession : une addition salée
Selon un sondage OpinionWay pour Les Échos Patrimoine et Le Conservateur, en 2024, trois Français sur quatre jugent les droits de succession excessifs. Et ce, quels que soient leurs revenus.
Heureusement, on peut contourner (légalement !) les embûches fiscales. Encore faut-il s’y prendre tôt, et connaître les bons outils. Parmi eux : la SCI et le démembrement de propriété. Derrière ces termes un brin intimidants, se cachent des solutions efficaces pour transmettre son bien immobilier tout en optimisant les abattements fiscaux. Et rassurez-vous : pas besoin d’un doctorat en droit notarial pour comprendre comment ça marche (même si un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un avocat fiscaliste peut sérieusement vous simplifier la vie).
Il est recommandé de consulter un notaire pour faire le point sur les options possibles : c’est confidentiel… et gratuit !
Mis en place sous l’ère Sarkozy, un dispositif méconnu permet de donner un joli coup de pouce immobilier à vos proches. Il s’agit d’un abattement exceptionnel sur les dons de sommes d’argent, à hauteur de 31 865 euros, exonérés d’impôt. Les conditions ? Le donateur doit avoir moins de 80 ans, et le bénéficiaire au moins 18 ans. Ce dernier peut être un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant… mais aussi, et c’est moins connu, un neveu, une nièce, voire un petit-neveu ou une petite-nièce, si vous n’avez pas de descendant direct. Utilisable tous les 15 ans, cet abattement peut être un vrai tremplin pour financer un achat immobilier.
La SCI, un outil efficace pour transmettre un bien
Si vous possédez un bien d’investissement (immeuble, logements loués...), vous pouvez le faire acheter par une SCI familiale. “Cette dernière contracte un prêt, remboursé grâce aux loyers perçus”, explique Me Virginie Legrain, notaire, de la compagnie de la Chambre interdépartementale de Nord-Pas -de-Calais.
Le démembrement de propriété : transmettre tout en gardant la main
L’intérêt du démembrement, c’est qu’il permet de transmettre une partie du patrimoine tout en gardant la main. Et fiscalement, c’est une opération maligne : la valeur transmise est inférieure à celle d’un bien en pleine propriété, ce qui permet d’optimiser les abattements. À noter : chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans droits à payer. En couple, cela grimpe à 200 000 €. “Mais attention : si vous décédez dans les 15 ans suivant la donation, la valeur transmise est réintégrée dans la succession, et l’abattement grignoté”, précise Me Legrain. D’où l’intérêt de ne pas trop tarder à se pencher sur la question !
Transmettre à ses petits-enfants, sans attendre que les générations précédentes ne disparaissent ? C’est possible grâce à la donation-partage transgénérationnelle.
Ce dispositif permet de sauter une génération et de transmettre directement à ses petits-enfants, à condition d’avoir l’accord de ses enfants (ou qu’ils soient décédés). En clair : vos enfants doivent être d’accord pour ne pas recevoir immédiatement, au profit de leurs propres enfants.
Cette donation peut aussi concerner des neveux, nièces, ou petits-neveux, dans certaines configurations familiales. L’objectif est simple : anticiper la transmission, profiter des abattements fiscaux (jusqu’à 31 865 € ou 100 000 € selon les cas) et répartir équitablement le patrimoine.
Face à la pression fiscale sur les successions, il est essentiel de prendre les devants. La bonne stratégie ? S’informer, anticiper et s’entourer de professionnels pour faire les bons choix, au bon moment.
