Conditions suspensives du compromis de vente : la liste importante

Que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien, votre compromis de vente ou votre contrat de réservation prévoit toujours un délai légal de rétractation de 10 jours. Passé ce délai, il est possible d'annuler la vente sans pénalité financière si le compromis comporte des clauses suspensives.

Pour financer le bien, vous demandez peut-être un crédit immobilier. La non-obtention du prêt fait partie de ces fameuses conditions par exemple. Mais vous pouvez aussi annuler l'achat dans d'autres situations. Pretto vous aide à y voir plus clair avant de signer un compromis de vente !

La signature du compromis de vente

Délai de rétractation

Vous avez trouvé la maison ou l'appart de vos rêves et votre offre d'achat a été acceptée. Jusqu'ici tout va bien. Prochaine étape : la signature de compromis de vente ! Dès que vous avez tous deux signé le compromis, le vendeur ne peut pas se rétracter. De votre côté, vous pouvez pendant les dix jours, et sans aucun motif, annuler le compromis. Ce délai de rétractation vous permet de réfléchir sérieusement aux engagements que vous venez de prendre.
Au moment de la signature, vous versez un dépôt de garantie placé sur un compte séquestre (le montant varie mais ne dépasse généralement pas 10 % du prix du bien). Le dépôt de garantie est une avance sur le paiement et est acquis par le vendeur, sauf si certaines des conditions suspensives mentionnées dans le compromis se produisent.

Avenant du compromis de vente

Sachez qu'entre les dates de signature du compromis et de l'acte de vente, vous pouvez être amené à modifier le compromis de vente.

Dans ce cas le seul moyen pour modifier le compromis de vente est d'utiliser un avenant, convention écrite permettant de modifier les conditions d'un contrat signé auparavant et toujours en vigueur. L'avenant récapitule aussi bien les modifications du contrat et les points sur lesquels le contrat ne change pas.

Les conditions suspensives financières

Quelles sont alors ces fameuses conditions suspensives ? Si la plus connue se rapporte à l'obtention du prêt, ce n'est pas la seule !

Obtention d’un prêt bancaire

Si vous avez besoin d'un prêt immobilier pour votre achat, vous pouvez ajouter une condition suspensive qui mentionne :

  • le montant à financer par l’organisme prêteur
  • la durée du prêt
  • le taux maximal accepté pour financer le prêt. Cette dernière condition vous permet d'annuler la vente si vous n'obtenez que des propositions très chères.
Vous bénéficiez généralement d’un délai compris entre 30 et 60 jours pour obtenir une offre de prêt écrite, qui sera ensuite transmise à votre notaire.
Exemple
Imaginons que vous avez négocié un prêt avec votre banque. Le montant à financer est de 500 900 €. C'est un crédit que vous rembourserez sur une durée de 20 ans. Compte tenu de vos possibilités de remboursement, le taux maximal accepté pour financer le prêt est 1,60 % par an. Si votre banque vous accorde un prêt au taux de 1,80 %, vous pourrez invoquer la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt. Vous n'avez en effet pas obtenu les conditions financières inscrites dans le contrat.
Par ailleurs, sans accord bancaire, vous devez prouver au vendeur que vous avez cherché un prêt auprès d’une ou de plusieurs banques. On vous demandera de fournir une lettre de refus bancaire.

En revanche, si votre prêt n’est pas accepté et que cette clause n’a pas été mentionnée, vous perdrez probablement le dépôt de garantie.

Bon à savoir
Certaines périodes de l'année entraînent des temps de délai de traitement de dossier plus long du côté des banques, qui doivent gérer énormément de demandes. Cela peut être le cas en période de fêtes, pendant les ponts de mai ou pendant l'été. Certains notaires pourront alors vous proposer d'allonger les conditions suspensives jusqu'à 75 jours.

Mettre en place un prêt-relais afin de ne pas passer à côté de votre acquisition

Lorsque vous vendez un bien pour financer un nouvel achat, vous pouvez demander au notaire de rédiger une condition suspensive : le prêt-relais. C'est particulièrement appréciable dans le cas ou vous n’auriez pas encore réussi à vendre votre bien actuel.

Si votre bien actuel est vendu avant la signature de la vente du nouveau bien, ce type de prêt ne vous coûte rien. Si vous n’avez pas encore vendu votre bien, vous passez par un prêt-relais dont le coût reste assez marginal. Le prêt-relais vous offre une période de 12 mois renouvelable une fois pour trouver un acquéreur pour votre bien.

Sachez que cette condition doit être acceptée par le vendeur pour être mise en place. Cependant, c'est souvent un élément qui rassure le vendeur. Elle vous permet d'avoir les capacités financières suffisantes pour acheter son bien.

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Conditions suspensives non-financières

Outre les conditions financières, un compromis de vente peut comprendre des conditions suspensives liées à des cas spécifiques.

Événements liés aux travaux

Si vous avez jeté votre dévolu sur un terrain à bâtir, mais que vous n’obtenez pas le permis de construire, une condition suspensive vous permet de vous rétracter de l'achat ! Acquérir un terrain sur lequel vous ne possédez aucune autorisation ne vous servira malheureusement pas à grand chose.

Dans le même esprit, la construction d’un immeuble très proche de votre futur logement, et qui ne vous aurait pas été signalée, peut constituer un motif de rétraction en votre faveur. Tout vendeur doit être transparent sur le bien qu’il désire vendre.

Lorsque le bien acheté doit être transformé en local professionnel, la transformation est soumise à des autorisations spécifiques. Il en va de même dans le cadre de l'achat d'un local commercial pour le transformer en résidence.

Cas particuliers

Il peut arriver qu’un acheteur soit dans une situation litigieuse. S’il a contracté des hypothèques pour une valeur supérieure au prix de vente du bien, la vente sera annulée, sauf s’il est en mesure de payer l’écart entre le prix de vente, le montant des inscriptions hypothécaires et les frais de mainlevée.

Un terrain présentant des servitudes peut aussi être un motif d'annulation d'une vente. Un certificat d’urbanisme doit être joint au compromis en cas de doute. Il s'agit de protéger l’acheteur de l’acquisition d’un bien dont il ne pourrait avoir la pleine jouissance.

Par ailleurs, si une collectivité publique décide de ne pas renoncer à son droit de préemption , cela peut annuler le compromis. Ce droit de préemption est valable lorsque le bien se trouve dans une zone de préemption et s’il est géré en copropriété avec un règlement rédigé il y a moins de 10 ans. Il peut également intervenir dans le cadre de l’achat simultanés de deux lots au sein d’une même copropriété.
Les clauses suspensives constituent des sécurités juridiques, qui protègent les acheteurs avant toute signature définitive de l’acte authentique de vente d’un bien immobilier.

Outre les diagnostics techniques immobiliers fournis par le vendeur, certaines précautions juridiques doivent être stipulées lors de la signature d’un compromis de vente.

Nous recommandons toujours à nos clients de bien se renseigner avant de signer le compromis et de privilégier un contrat avec des conditions suspensives.

A retenir
  • Pour vous désengager d'un compromis de vente après le délai de rétractation, les documents doivent comporter des conditions suspensives.
  • Ces conditions suspensives peuvent être d'ordre financières et non-financières.
  • Les conditions suspensives permettent également de récupérer le dépôt de garantie.
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