Clause suspensive au compromis de vente, annuler sa vente en sécurité

L’achat immobilier est un processus souvent source de nombreuses incertitudes. De fait, il va s’écouler un certain temps entre le moment où vous et votre vendeur allez vous mettre d’accord pour la vente du bien en signant un compromis ou une promesse de vente, et le moment où vous allez effectivement devenir propriétaire de votre coup de coeur immobilier en signant devant le notaire. Pendant ce laps de temps, beaucoup d’imprévus peuvent venir bousculer vos plans.
Avez-vous pensé au cas où, à quelques semaines de la signature de l’acte authentique de vente, la banque ne vous accorderait finalement pas le prêt demandé ? Ou celui où la vente de votre ancien bien sur laquelle vous comptiez pour financer votre nouvelle acquisition, tomberait à l’eau ? Deux mots : clauses suspensives.

Les conditions suspensives peuvent ainsi vous faciliter la vie au moment de réaliser un achat immobilier. Tour d’horizon des clauses qui peuvent sauver votre achat immobilier.

La clause suspensive au compromis de vente, kézako ?

Le compromis de vente est en réalité déjà un engagement dont on ne peut se défaire si facilement. Une condition suspensive permet en revanche de conditionner la vente finale à la réalisation d’un certain nombre d’événements. Elle peut porter sur une grande variété de sujets et peut s’adapter au mieux à la situation particulière du vendeur. Et surtout de l’acheteur !

Elle peut être d’origine légale lorsque la loi l’impose ; ou alors, vous pouvez décider d’un commun accord de la stipuler dans le compromis de vente. On dit alors qu’elle est conventionnelle. Mais dans les deux cas, sa réalisation est la condition sine qua non pour que la vente ait effectivement lieu.

Attention à ne pas la confondre avec la condition résolutoire, également insérable dans le compromis de vente, à l’effet inverse. La réalisation d’un seul des événements prévus par une condition résolutoire empêchera la conclusion de la vente.

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Délai de rétractation du compromis de vente

La loi Macron de 2015 a apporté de la nouveauté en matière de délai légal de rétractation pour l’achat immobilier. L’acquéreur bénéficie maintenant de 10 jours à la réception du compromis de vente, au lieu de 7, pour se rétracter.

Le point positif de cette condition pour l’acheteur est qu’il n’a pas besoin d’invoquer une justification particulière. Si, dans le délai de 10 jours, la dernière émission de Stéphane Plaza sur M6 vous a fait réaliser que ce somptueux 13 mètres carrés - 7ème étage-sans ascenseur parisien n’était finalement pas fait pour vous et que vous ne souhaitez plus acheter le bien, vous pouvez vous retirer de la vente sans risquer de pénalité financière.

Par contre, si vous décidez de vous rétracter plus tard, vous risquez de perdre le dépôt de garantie versé à la signature du compromis. Ce n’est pas le cas si vous invoquez des clauses suspensives.

Par ailleurs, si le compromis prévoyait une clause pénale (en général égale à 10 % du prix d’achat) le vendeur pourra également la mettre en oeuvre. Dans ce cas, le montant versé à titre de dépôt de garantie va directement permettre le paiement de la clause pénale au vendeur. Si le compromis ne prévoyait pas de dépôt de garantie ou si le montant de l’acompte est inférieur à celui prévue par la clause pénale, le vendeur pourra aller devant un juge pour réclamer ce qu’il estime être son dû.
A noter : si ce délai de 10 jours ne peut pas être raccourci (toute clause contraire serait nulle), rien ne vous interdit de stipuler un délai de réflexion plus long en accord avec le vendeur !

Quelques exemples de clauses suspensives au compromis de vente

Obtention d’un prêt

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est la plus fréquente pour un achat immobilier.

Elle est même obligatoire et automatique lorsque le particulier futur acquéreur entend financer son achat immobilier grâce à un prêt, même partiellement.

Pour être efficace, la condition suspensive doit préciser les modalités du prêt recherché à savoir :

  • le montant du prêt envisagé.
  • la durée de remboursement du prêt envisagé.
  • le taux d’intérêt maximum que l’acheteur est prêt à accepter.
Exemple
Bellamy souhaite financer l’achat de votre somptueux 13 mètres carrés-7ème étage-sans ascenseur parisien grâce à un prêt de 100.000 euros remboursable sur 10 ans, au taux maximum de 1,5 %. Or il a essuyé plusieurs refus et la seule offre reçue lui propose un prêt au taux de 1,7 %. Il est en droit de ne pas conclure la vente.
En revanche, l’acheteur devra prouver qu’il a fait des démarches auprès de 2 banques différentes pour se libérer de son engagement.

Le compromis de vente doit également préciser le délai dans lequel l’acheteur doit obtenir son prêt. Légalement, ce délai ne peut pas être inférieur à 1 mois. Mais en pratique, 30 jours ne suffisent pas pour permettre à l’acheteur de prospecter, constituer un dossier et obtenir une réponse ferme et définitive des banques. Vendeur et acheteur s’accordent généralement sur un délai compris entre 45 jours et 3 mois pour la recherche de financement.

Quel que soit le délai que vous fixerez pour obtenir votre prêt dans le compromis, pensez à vous tourner vers Pretto pour optimiser les délais de recherche de financement et gagner du temps ! En effet, Pretto c’est la garantie d’obtenir :
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Réalisation d’une vente immobilière préalable

Une mutation, un heureux événement à venir ou tout simplement une envie de changer d’environnement, il existe plein de cas où vous êtes vous-même, en tant que candidat à l’achat immobilier, sur le point de vendre votre propre bien. Dans ce cas-là, l’argent que vous retirez de cette vente peut constituer un très bon apport, voire un financement nécessaire, pour votre nouvelle acquisition.

Si vous n’avez pas encore vendu votre bien mais que ça ne saurait tarder, vous avez donc la possibilité d’insérer une condition suspensive qui conditionnera votre nouvel achat à la vente de votre ancien bien. Les modalités de vente de l’ancien bien (prix, délai pour que la vente intervienne, etc.) doivent être clairement définies dans le compromis et le vendeur doit être d’accord.

Vous pouvez également, pour être sûr de ne pas manquer votre achat immobilier en attendant la vente de votre bien, solliciter de votre notaire qu’il insère dans votre compromis une condition suspensive dite de “prêt-relais”, qui vous permettra d’obtenir un crédit relativement avantageux pour avoir des fonds à avancer lors de votre achat immobilier. La vente de votre bien par la suite vous permettra d’amortir assez rapidement le coût de ce prêt.

Absence de servitudes

Une servitude est un droit d’usage dont dispose un tiers sur votre bien. Ce droit est perpétuel et rattaché à votre bien même. Cela veut dire que même si le propriétaire des lieux venait à changer avec la vente immobilière, le tiers en question aurait toujours ce droit d’usage sur votre bien. Bien souvent, il s’agit d’un droit de passage sur votre terrain dont bénéficiera un voisin pour pouvoir accéder à sa demeure enclavée.

Quelles qu’elles soient, les servitudes modifient quelque peu vos modalités de jouissance et il serait parfaitement légitime de votre part de ne pas souhaiter acquérir un bien grevé de servitudes. Vous pourrez alors décider d’insérer une condition suspensive d’absence de servitudes, et le notaire devra donc consulter le certificat d’urbanisme du bien pour s’assurer de ladite absence.

Absence de préemption

Les collectivités locales peuvent avoir un droit de préemption (DPU), c’est-à-dire une sorte de priorité pour acheter  des biens se trouvant dans des zones spécifiques. L’objectif d’un tel droit est de permettre la réalisation de projets urbains mais cela peut malheureusement entrer en contradiction avec vos projets personnels d’achat immobilier si le bien que vous convoitez est concerné par un DPU.
Le notaire a le devoir de vérifier l’existence ou non d’un tel droit pour que la condition suspensive d’absence de préemption soit réalisée. Pour ce faire, il doit adresser à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui mentionnera :
  • Le prix et les conditions de vente
  • Les informations sur la situation géographique du bien
  • La consistance et l’usage actuel du bien
  • Les coordonnées du candidat acquéreur

La collectivité dispose alors d’un délai de 2 mois à réception de la DIA pour décider d’user de son droit de préemption, en se substituant donc à l’acquéreur dans le compromis, ou de ne pas acheter.

Si la collectivité ne répond pas sous 2 mois, ce qui équivaut à un refus implicite, vous pouvez alors considérer que cette condition suspensive est acquise.

Obtention d’une autorisation administrative

L’achat immobilier ne se réduit pas à l’achat d’appartements ou de maisons flambant neufs. En effet, il arrive que l’acheteur jette son dévolu sur un terrain à bâtir ou sur un bien qui nécessite d’importants travaux ou aménagements.

Dans ce cas, l’octroi d’un permis de construire par les autorités administratives est une étape cruciale pour l’acheteur et il se sentira rassuré de savoir que son compromis de vente comporte une condition suspensive qui protège son achat immobilier en cas de refus de l’administration.

Si vous êtes dans un tel cas de figure, n’hésitez donc pas à demander l’ajout d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme détaillé ou de non-opposition à une déclaration préalable de travaux, d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager en fonction des besoins de votre projet.

Obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété

Lorsque vous envisagez d’acheter un bien dans un immeuble, vous ne pouvez pas ne pas prendre en compte l’influence du syndicat des copropriétaires qui va bien souvent donner le “la” (ou sonner le glas, selon l’expérience de chacun) de votre vie en copropriété.

Si par exemple vous envisagez d’acheter un local commercial pour le transformer et en faire votre lieu de résidence, il vous sera profitable de stipuler une condition suspensive d’obtention de l’autorisation du syndicat pour pouvoir opérer ce changement de destination et d’usage des locaux.

De même, lorsque vous souhaitez entreprendre des travaux qui nécessitent un vote en assemblée générale préalablement, vous pouvez stipuler dans le compromis que la conclusion de la vente dépend de l’autorisation des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Comment faire jouer une clause suspensive du compromis de vente ?

Puisque la réalisation des conditions suspensives est nécessaire à la finalisation de la vente, il faut qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente, toutes les conditions suspensives prévues dans le compromis se soient réalisées.

Qui peut mettre en oeuvre une clause suspensive et comment?

Dans la plupart des cas, c’est à l’acheteur de se prévaloir de la non réalisation d’une condition suspensive. Imaginons que l’acheteur n’a pas pu obtenir son prêt aux conditions stipulées. Il est le seul en droit de l’invoquer pour se libérer du compromis.

Pour certaines clauses suspensives en revanche, c’est au notaire de constater leur non-réalisation. Ce sera par exemple le cas s’il constate qu’une commune actionne son droit de préemption sur le bien à vendre.

Si l’acheteur souhaite faire jouer la non-réalisation d’une condition suspensive pour faire annuler le compromis, il doit impérativement informer son vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, preuves à l’appui. Il peut invoquer la non-réalisation de la condition suspensive à tout moment avant la signature de la vente. Si elle le précise, il doit cependant respecter un délai spécifique. 

Dans certains cas, l’acheteur devra justifier du fait que malgré ses diligences, il n’a pas pu obtenir la réalisation de la condition suspensive.

Exemple
M. Verdurin, malgré ses sollicitations, n’a pas pu obtenir le crédit aux conditions stipulées dans le compromis de vente. Il pourra alors se libérer de son engagement d’achat en fournissant une attestation du ou des établissements bancaires ayant refusé le prêt.

Quels sont les effets de la non-réalisation d’une clause suspensive du compromis de vente ?

Le principal effet de la non-réalisation d’une condition suspensive est libératoire. Cela va entraîner la caducité du compromis de vente et de l’engagement des parties. Autrement dit, le vente ne pourra pas aboutir tant que toutes les conditions suspensives ne se sont pas réalisées.

La deuxième conséquence est que les sommes avancées par l’acheteur lui sont restituées.

Enfin, dans la mesure où la non-réalisation de la vente ne dépend pas d’une clause suspensive, le vendeur ne devrait pas non plus pouvoir faire jouer de clause pénale contre lui.

Attention toutefois, il ne faut pas que la non-réalisation d’une condition suspensive soit le fruit de la négligence même de l’acheteur !

Attention à la rédaction de la clause suspensive du compromis de vente !

Pour pouvoir produire tous ses effets, une condition suspensive doit être rédigée avec précision et équilibre.

En effet, une mauvaise rédaction peut entraîner un juge à déclarer une condition suspensive comme nulle et non avenue. Soyez donc vigilant au moment de la rédaction des conditions suspensives et n’oubliez que vous avez toujours la possibilité de vous faire assister par un notaire à chaque étape de votre aventure vers l’achat immobilier.
  • Les conditions suspensives sont des circonstances, indépendantes de la volonté des parties, qui conditionnent la vente
  • Les conditions suspensives doivent être précises et équilibrées dans leur rédaction pour produire tous leurs effets
  • Lorsqu’au moins une condition suspensive prévue n’est pas réalisée au jour de la signature de l’acte authentique, les parties sont libérées de leur engagement mutuel. Les sommes que l’acheteur a avancées lui sont restituées.
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