Clause de substitution et compromis de vente : pourquoi ?

Le compromis de vente est un avant-contrat portant sur un bien immobilier. Il permet aux parties de se mettre d’accord sur l’objet du contrat et le prix, le temps de régler certaines modalités pratiques avant la signature définitive du contrat. Il s’agit par exemple d’attendre l’obtention d’un prêt portant sur le bien immobilier en question.

Afin que le compromis de vente soit valide, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie de 10% du prix de vente au vendeur. Le compromis de vente doit également être enregistré dans les 10 jours suivant sa signature. Il peut être signé seulement par les parties ou devant notaire ou huissier.

Le compromis de vente peut contenir une clause de substitution. Cette clause permet à un acheteur initial de céder ses droits à un autre acheteur final. L’acheteur final sera propriétaire du bien.

Quel est l’intérêt de la clause de substitution dans un compromis de vente ?

La plupart des compromis de vente qui contiennent une clause de substitution servent à ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) puisse reprendre le bien immobilier sans qu’un nouveau contrat ait besoin d’être conclu.

On peut ainsi créer une SCI, société familiale facilitant la gestion d’un bien immobilier, en cours de vente. Cette SCI va être considérée comme acheteur final au moment du contrat de vente. Aucun autre contrat de vente entre la SCI et le premier acheteur n’a besoin d’être conclu.

Cela permet de simplifier les transactions entre un acheteur personne physique et sa SCI. La SCI sera alors propriétaire du bien immobilier, bien qu’un seul contrat de vente soit conclu.

Cette clause de substitution peut aussi concerner une personne physique. Dans tous les cas, elle offre une souplesse supplémentaire au compromis de vente.

Quelles sont les conditions de validité de la clause de substitution ?

Dans le cadre d’un compromis de vente, deux conditions sont essentielles pour qu’une clause de substitution soit valide.

La clause de substitution doit nécessairement être gratuite. Ainsi, l’acheteur initial ne peut pas faire payer un prix supplémentaire à la SCI ou à la personne physique qui récupère le bien. Sinon, la clause ne sera plus une clause de substitution mais une cession de contrat entraînant d’autres obligations.

Il faut aussi que la clause de substitution soit expressément présente dans le compromis de vente. En effet, il faut l’accord des trois parties à la clause (acheteur initial, acheteur final, vendeur). Attention : si la clause n’est pas présente dans le compromis, le vendeur pourra contester que le bien immobilier revienne à un autre acheteur final !

En principe, la clause de substitution ne suit pas de formalité particulière. Il est cependant possible de prévoir certaines formalités en plus à accomplir. Cela dépend de la rédaction de la clause.

Quels sont les effets de la clause de substitution ?

L’effet d’une clause de substitution est que la personne substituée (l’acheteur final) récupère les droits et obligations de l’acheteur initial. L’acheteur final est ainsi tenu du prix et sera propriétaire du bien immobilier.

Pour que la clause de substitution joue son effet, il faut que la substitution se réalise avant la signature de l’acte définitif de vente. Sinon, le contrat est conclu entre le vendeur et l’acheteur initial, et c’est ce dernier qui sera propriétaire.

Bon plan
L’acheteur a la possibilité de se rétracter dans un délai de 10 jours après la signature d’un acte portant sur un bien immobilier. Ce droit de rétractation est offert à l’acheteur final (contrairement au vendeur, qui ne peut pas se rétracter). S’il se rétracte, cela n’annule pas le compromis de vente mais simplement les effets de la clause. L’acheteur initial sera de nouveau tenu par les obligations du compromis de vente.
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