Taux immobilier

Pour mon prêt immobilier, un taux fixe ou un taux variable ?

Choisir quel taux est le plus avantageux, pour votre prêt immobilier, peut s’avérer être un vrai casse-tête entre sécurité, prévoyance et évolution des mensualités. Nous éclaircissons pour vous les définitions des taux fixes et variables ainsi que celles des taux semi fixes et progressifs.

taux fixes et taux variables

1. Taux fixes, son crédit immobilier en toute sécurité

La grande majorité des français empruntent à taux fixe, favorisant ainsi la sécurité. Le crédit immobilier à taux fixe peut varier de 5 à 30 ans. Ces taux fixes varient en fonction de plusieurs critères :

  • La durée de l’emprunt : plus elle est longue, plus le taux est élevé
  • Votre apport personnel : il permet d’accéder à des grilles plus avantageuses, et un apport important facilite la négociation.
  • La région
  • Votre profil (profession, statut, revenus, âge)

A la signature de votre prêt à taux fixe, vous connaissez le montant des mensualités et le coût total de l’emprunt. Les prêt à taux fixe vous permettent d’être très prévoyant sur vos finances et surtout de comparer plus facilement les différentes offres de prêt. En effet, avec un taux immobilier fixe, vous connaissez précisément le TAEG de votre crédit ce qui n’est pas le cas pour les taux variables.

En fonction des conditions de votre prêt, vous pourrez peut-être renégocier à la baisse votre taux auprès de votre banque ou faire racheter votre crédit par une autre banque. Si vous négociez à la baisse votre taux, vous pourrez :

  • Garder un niveau de mensualité équivalent et baisser la durée de votre prêt
  • Baisser vos mensualités en gardant la même durée

En revanche, si les taux immobiliers du marché augmentent, celui de votre crédit restera au même niveau.

Enfin, le remboursement anticipé, d’un prêt à taux fixe, engendre généralement des pénalités et peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant à rembourser.

2. Taux variables ou révisables, un pari sur l’évolution des taux

Les banques peuvent proposer des crédits dont les taux varient. Ces variations sont indexées sur celles des taux auxquels les banques se financent. Le taux du prêt est donc révisé périodiquement en fonction de l’évolution d’un indice, en général l’indice Euribor.  

A un instant T, les taux des prêts à taux variables sont plus faibles que les taux des prêts à taux fixe.

BONS PLANS PRETTO

Si vous savez que vos revenus vont augmenter, opter pour un taux variable peut vous permettre d’emprunter plus grâce à un taux initial plus faible. Vous pouvez ensuite passer en taux fixe quand vos revenus auront effectivement progressé.

Souscrire à un prêt à taux variable constitue donc un pari sur l’évolution du prix de l’argent pour les banques : le taux de départ est inférieur à celui d’un prêt à taux fixe pour la même durée, mais le coût total de votre prêt est à la merci de décisions économiques bien difficiles à prévoir.

Il faut garder deux souplesses en tête :

  • Il est possible de négocier pour que tout ou une partie de la hausse du taux soit répercutée sur la durée de votre crédit pour ne pas augmenter la mensualité. Bien sûr, si la durée de votre emprunt est déjà élevée, votre marge de manœuvre sera réduite et vos mensualités augmenteront irrémédiablement.
  • Généralement, le remboursement anticipé d’un prêt à taux variable n’engendre pas de pénalité de remboursement anticipé.

Pour les taux variables, nous recommandons fortement d’opter pour des taux capés : ce sont des taux plafonnés à la hausse et/ou à la baisse pour limiter le risque des fluctuations. Ce cap peut-être de deux types :

  • Cap exclusivement à la hausse et donc vous être protégés contre un taux d’intérêt trop élevé. Il n’est pas limité à la baisse et votre taux peut-être donc devenir très bas.
  • Cap à la hausse et à la baisse (dits “taux tunnel”). Ajouter un cap à la baisse permet à la banque de se protéger contre une perte d’argent significative liée à la baisse des intérêts.

Les banques proposent majoritairement des taux “capés +1” ou “capés +2”. Si, par exemple, vous bénéficiez d’un prêt à taux variable capé +1 à 2%, le taux d’intérêt tunnel pourra donc varier entre 1% et 3%.

Vos mensualités seront adaptées en fonction de la conjecture économique. Les clauses de votre contrat pourront prendre en compte la possibilité de changer votre taux variable en taux fixe en cas d’une hausse des taux du marché.

Exemple

Imaginons un prêt immobilier de 150 000 €  avec une durée de remboursement atteignant 15 ans. Les banques vous proposeront soit un prêt à taux fixe, soit un prêt à taux variable.

Le prêt à taux fixe de 2 %, vous amènera à payer des mensualités de 965,26 € pour un coût total en intérêts de 23 747,43 €.

Dans le tableau ci-dessous vous trouverez deux hypothèses, avec une variation différente du taux, pour un prêt à taux variable avec un taux de capé de +1.

La première hypothèse, pessimiste, est un taux fixe de 1,8 % durant l’année 1 avec des mensualités de 951, 51 € puis 168 mensualités à 1 016,98 € dû à l’augmentation du taux capé + 1 à 2,8 % ainsi le coût de l’emprunt sera de 3 271,02.

Quant à l’hypothèse moyenne, le coût total en intérêts de l’emprunt sera de 24 479,44 € avec des mensualités de 951,51 € pendant la première moitié du remboursement puis des mensualités de 987,15 €.

Année Taux fixe Mensualité Taux variable : Hypothèse pessimisteMensualité Taux variable :
Hypothèse moyenne
Mensualité
12 %965,26 € par mois 1,8 %951,51 € par mois 1,8 % 951,51 € par mois
22 %965,26 € par mois 2,8 % 1 016,98 € par mois1,8 %951,51 € par mois
32 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois1,8 %951,51 € par mois
42 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois1,8 %951,51 € par mois
52 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois1,8 %951,51 € par mois
62 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois1,8 %951,51 € par mois
72 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
82 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
92 %965,26 € par mois 2,8 % 1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
102 %965,26 € par mois 2,8 % 1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
112 %965,26 € par mois 2,8 % 1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
122 %965,26 € par mois 2,8 % 1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
132 %965,26 € par mois 2,8 % 1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
142 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois2,8 % 987,15 € par mois
152 %965,26 € par mois 2,8 %1 016,98 € par mois 2,8 % 987,15 € par mois
Coût total de l'emprunt : 23 747,43 €32 271, 02 €
24 479,44 €

3. Taux semi fixes ou mixtes pour les achats de courte durée

Il existe des prêts immobiliers dont les taux sont :

  • Fixes pendant les premières années (5 à 10 ans) plus bas puisque la durée sur laquelle le taux est fixe diminue.
  • Variables par la suite (capé ou non).

Si vous voulez acquérir un bien pour une durée courte ou faire un investissement locatif, ce type de prêt est intéressant : vous vendez votre bien avant que les intérêts ne deviennent variables et bénéficiez de taux plus bas. Le taux de départ est souvent plus faible que les taux fixes classiques.

4. Taux progressifs, quand vos revenus vont augmenter

Ce type de prêt est peu connu des français et des banquiers, c’est un crédit immobilier sur une base de taux fixe prévoyant une augmentation constante des mensualités chaque année. Vos mensualités seront plus faibles au début qu’à la fin.

Ce mécanisme permet de réduire le coût du crédit puisque vous remboursez un peu plus chaque année. Peu de banques le propose.

Exemple

Un prêt immobilier de 150 000 € à taux fixe de 2,05 %, comprenant une hausse annuelle de 1 % des mensualités sur 15 ans, sera remboursé de la manière suivante :

Taux fixe du prêt Année Mensualité
2,05 %1906,15 € par mois
2,05 %2915,21 € par mois
2,05 %3924,36 € par mois
2,05 %4933,60 € par mois
2,05 %5942,94 € par mois
2,05 %6952,37 € par mois
2,05 %7961,89 € par mois
2,05 %8971,51 € par mois
2,05 %9981,23 € par mois
2,05 %10991,04 € par mois
2,05 %111 000,95 € par mois
2,05 %121 010,96 € par mois
2,05 %131 021,07 € par mois
2,05 %141 031,28 € par mois
2,05 %151 041,59 € par mois

Il est conseillé aux :

  • Fonctionnaires : dont les revenus vont croitre.
  • Jeunes entrepreneurs : ayant de bonnes perspectives d’avenir.
  • Investisseurs locatifs : dont les revenus fonciers vont augmenter.

Il permet de négocier un montant de prêt plus élevé car le calcul du coût de l’endettement se fait généralement sur la première mensualité. Le coût du crédit est réduit avec ce type de prêt, en effet, l’augmentation des mensualités permet de raccourcir la durée du prêt et donc mécaniquement son coût.

 

A retenir

Il existe des prêts spécifiques à certains cas : changement de logement, investissement locatif par exemple.

Demandez à votre banquier le calcul des mensualités maximales avant d’accepter une offre de prêt à taux variable capé.

Un prêt à taux variable capé peut être une bonne option, mais vous devez bien comprendre les implications. N’hésitez pas à contacter l’un des conseillers Pretto via le chat si vous l’envisagez.

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