Faut-il créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?

Vous achetez un bien immobilier et vous souhaitez pour cela créer une société civile immobilière, communément appelée SCI. Ce mécanisme a le vent en poupe car il permet de détenir un bien immobilier à plusieurs, d’encadrer sa détention, de choisir des options fiscales et de faciliter la cession ou le legs du bien immobilier en question. Comment fonctionne ce mécanisme ? Comment et quand créer sa SCI ? Quels sont les frais à prévoir ? Pretto vous explique tout.

La SCI familiale présente plusieurs avantages pour les membres d’une même famille souhaitant acquérir, gérer ou transmettre des biens immobiliers ensemble.​

Lorsqu’une famille envisage d’acheter un bien immobilier en commun, la SCI familiale permet de simplifier le processus d’acquisition. Chaque membre devient associé de la société et détient des parts sociales proportionnelles à son apport.

Concrètement, ce n’est pas chaque personne qui détient une part du bien, mais bien la société. Etles associés détiennent des parts de cette société. On parle alors de détention indirecte. Cette structure facilite la répartition des droits de propriété et offre une flexibilité dans la gestion du bien.​

La SCI familiale est également adaptée pour la mise en location de biens immobiliers. Les revenus locatifs sont perçus par la société et redistribués aux associés selon leurs parts respectives. Cette organisation permet une gestion collective des revenus et des charges, tout en offrant une certaine souplesse dans les décisions liées à la location.

Une SCI familiale est constituée entre membres d’une même famille, liés par le sang ou par alliance. Il est nécessaire d’avoir au moins deux associés pour créer une telle société. Aucun nombre maximal d’associés n’est imposé par la loi, bien que dans la pratique, les SCI familiales regroupent généralement un nombre restreint de membres.​

Créer une SCI familiale avec un enfant mineur

Il est possible d’inclure un enfant mineur parmi les associés d’une SCI familiale. Toutefois, cette démarche nécessite l’autorisation du juge des tutelles, car elle engage le patrimoine du mineur. Les parents, en tant que représentants légaux, doivent démontrer que cette participation est dans l’intérêt de l’enfant.​

La création d’une SCI familiale se déroule en plusieurs étapes :

1. Rédaction des statuts : Ce document fondamental définit les règles de fonctionnement de la société, notamment l’objet social, la répartition des parts, les modalités de prise de décision et la nomination du gérant.​

2. Constitution du capital social : Les associés effectuent des apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (biens immobiliers), constituant le capital de la SCI.​

3. Publication d’une annonce légale : Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales du département du siège social, informant les tiers de la création de la société.​

4. Immatriculation de la société : Le dossier de création est déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, incluant les statuts, le justificatif de publication de l’annonce légale et divers documents administratifs.​

Une fois ces étapes accomplies, la SCI familiale acquiert la personnalité juridique et peut commencer à exercer ses activités.​

Il est recommandé de créer une SCI familiale en amont de l’acquisition du bien, afin que ce soit directement la société qui l’achète.

Si la SCI est créée après la signature du compromis ou de la promesse de vente, il est indispensable d’ajouter une clause de substitution dans l’acte. Cette clause permettra à la SCI, une fois immatriculée, de se substituer à l’acheteur initial lors de la signature définitive.

Les coûts liés à la création d’une SCI familiale comprennent :

• Frais de rédaction des statuts : Si vous faites appel à un professionnel (avocat, notaire), ces frais peuvent varier entre 500 et 2 500 euros, selon la complexité du dossier.​

• Frais d’annonce légale : La publication obligatoire dans un journal d’annonces légales coûte entre 185 et 217 euros, selon le département.​

• Frais d’immatriculation : Les frais de greffe pour l’immatriculation de la SCI s’élèvent à environ 70 euros.​

À ces dépenses s’ajoutent éventuellement des frais annexes, tels que le dépôt du capital social ou l’enregistrement des statuts.

Créer une SCI sans apport important, c’est possible. La loi ne fixe aucun capital social minimum, ce qui signifie qu’on peut démarrer avec un capital symbolique, de 1 euro par exemple. C’est ce qu’on appelle souvent une SCI à capital faible.

Dans la pratique, les associés apportent rarement de grosses sommes au moment de la création. L’objectif est surtout de structurer l’achat ou la gestion d’un bien. Mais attention : un capital trop bas peut freiner certaines démarches, notamment si la SCI souhaite emprunter. Les banques peuvent considérer cela comme un manque de sérieux ou de garanties.

Si la SCI n’a pas de capital à injecter au départ, elle peut fonctionner en faisant appel à l’endettement (emprunt bancaire) ou en recevant des apports en compte courant d’associé – une forme de prêt consenti par les membres de la société, sans modifier le capital social.

En clair, on peut créer une SCI familiale sans mettre beaucoup d’argent sur la table, mais il faut penser à la façon dont le projet sera financé ensuite. Un capital faible n’empêche pas la création, mais il ne doit pas bloquer la suite.