Est-ce rentable d’investir dans une assurance-vie pour l’immobilier ?

Intégrer de l’immobilier dans une assurance-vie, c’est une idée qui séduit de plus en plus. Pourquoi ? Parce que les contrats d’assurance-vie ne se limitent plus aux traditionnels fonds euros. On peut désormais y loger des supports immobiliers variés : SCPI, SCI, OPCI… Bref, un moyen malin de diversifier son patrimoine tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.

Mais alors, est-ce vraiment rentable ? Comment ça fonctionne ? Et peut-on débloquer son contrat pour acheter un bien immobilier ? On fait le point.

Les contrats d’assurance-vie multisupport permettent d’investir dans des « unités de compte » immobilières. Ce terme peut paraître un peu technique, mais il désigne tout simplement les supports liés à l’immobilier qu’il est possible de loger dans un contrat.

En assurance-vie, une SCI sert à créer et gérer un portefeuille immobilier pour générer des revenus locatifs réguliers. Concrètement, elle peut investir dans plusieurs types d'actifs : des immeubles en direct, des parts de SCPI ou d’OPCI, ou encore dans des sociétés immobilières cotées en Bourse.

Il y a de nombreux avantages poussant à investir dans une SCI, l’idée est d’avoir un groupe de personnes pour réduire les frais et le coût des charges, mais ce n’est pas le seul avantage ! En cas de faillite, les créanciers de la SCI qui souhaitent récupérer leur argent doivent d’abord intenter une action en justice contre la SCI avant de se tourner vers les associés.

Les OPCI en assurance-vie présentent plusieurs avantages :

1. Tout d’abord, l’achat de parts d’OPCI en assurance-vie peut modifier l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les plus-values immobilières ​​en impôt sur l’assurance-vie. Effectivement, à moyen et long terme, cela revient plus avantageux.

2. De plus, l’OPCI permet également de distribuer le montant de l’investissement à un ou plusieurs bénéficiaires de son choix en réduisant considérablement ou en éliminant les droits de succession sur le montant de l’investissement. Cet avantage est important pour les personnes qui souhaitent protéger leurs proches.

3. Les contrats peuvent être décomposés en espèces ou en parts d’OPCI.

Associer immobilier et assurance-vie peut s’avérer être une stratégie particulièrement maligne. Pourquoi ? Parce qu’on profite à la fois de la performance de la pierre et du cadre fiscal très doux de l’assurance-vie. Voici un tour d’horizon des principaux bénéfices.

L’assurance-vie reste l’un des outils les plus efficaces pour faire fructifier son épargne dans la durée. En fonction des supports choisis (fonds en euros, SCPI, OPCI, etc.), le capital peut générer des revenus réguliers ou viser une valorisation à long terme.

Et lorsqu’on souhaite utiliser ce capital, il est possible de faire un retrait partiel ou total à tout moment, en récupérant les sommes versées et les intérêts générés. Attention toutefois : si le contrat a moins de 8 ans, les gains sont soumis à l'impôt (prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % + prélèvements sociaux de 17,2 %).

L’assurance-vie peut aussi servir à compléter des revenus une fois à la retraite. Deux possibilités s’offrent à l’épargnant : effectuer des retraits réguliers selon ses besoins ou transformer le capital en rente viagère pour recevoir un revenu à vie.

La bonne nouvelle ? Après 8 ans, les gains sont partiellement exonérés d’impôt, avec un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple.

Et pour celles et ceux qui souhaitent sécuriser un revenu à long terme, la conversion en rente permet de bénéficier d’une certaine stabilité – même si cela signifie renoncer à transmettre ce capital.

Lorsqu’on investit dans de la pierre via une assurance-vie (par exemple avec des SCPI ou OPCI), les revenus générés ne sont pas immédiatement taxés. Tant qu’il n’y a pas de rachat, les gains sont automatiquement réinvestis : on parle de capitalisation.

Ce fonctionnement permet d’optimiser le rendement global du contrat, tout en reportant la fiscalité à plus tard, au moment du retrait. Et là encore, après 8 ans, les règles sont très avantageuses.

L’assurance-vie est également un levier redoutable pour transmettre son patrimoine, et ce, dans un cadre fiscal très allégé. Voici les grandes lignes :

• Pour les versements effectués avant 70 ans : chaque bénéficiaire désigné profite d’un abattement de 152 500 €, avec une taxation réduite (20 % jusqu’à 700 000 €, puis 31,25 % au-delà).

• Pour les versements après 70 ans : un abattement global de 30 500 € s’applique, puis les sommes sont soumises aux droits de succession classiques.

Autre avantage de taille : la liberté de désigner ses bénéficiaires, même en dehors du cercle familial direct. Une souplesse précieuse pour organiser sa succession selon ses propres choix.

En intégrant des supports immobiliers dans une assurance-vie multisupport, il est possible de construire une allocation sur mesure : SCPI, OPCI, SCI, mais aussi actions, obligations, fonds thématiques…

Cette diversification permet d’adapter son contrat à son profil d’investisseur (plutôt prudent ou un peu plus audacieux). Et pour ceux qui préfèrent ne pas s’en occuper au quotidien, des options de gestion pilotée ou d’arbitrage automatique permettent de déléguer les choix à des professionnels.

Les frais liés à l’assurance-vie constituent effectivement l’un des principaux inconvénients. Voici les différents types de frais qui peuvent impacter le rendement global du contrat :

• Frais d’ouverture ou d’adhésion : Ces frais, souvent appelés « frais de dossier », sont généralement faibles ou même inexistants chez certaines banques en ligne. Dans les banques traditionnelles, ils peuvent atteindre une dizaine d’euros.

• Frais de versement : Lors de chaque dépôt sur le contrat, des frais d’entrée peuvent s’appliquer. Ces frais varient entre 0 et 5 % selon les assureurs et le type de contrat choisi.

• Frais de gestion : Ces frais récurrents sont prélevés chaque année sur le capital total. Ils oscillent entre 0,5 et 1 %, selon le contrat et les supports d’investissement (fonds en euros ou unités de compte).

• Frais d’arbitrage : En cas de transfert entre différents supports d’investissement au sein du contrat, des frais d’arbitrage peuvent être facturés, généralement dans la limite de 1 % du montant transféré.

Un autre inconvénient majeur réside dans le risque inhérent à certains supports d’investissement proposés par l’assurance-vie :

• Les fonds en euros garantissent le capital, mais leur rendement est en baisse (autour de 2,6 % net en 2024, avec une prévision similaire pour 2025).

• Les unités de compte qui permettent d’investir dans des actions, obligations ou SCPI, offrent des rendements potentiellement plus élevés (entre 3,5 et 4 % en 2025), mais présentent un risque important puisque le capital n’est pas garanti.

Bien que l’assurance-vie bénéficie d’avantages fiscaux après huit ans (abattement annuel sur les gains), elle reste soumise à une fiscalité complexe :

• Les rachats avant huit ans sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) pouvant atteindre 35 % pour un rachat dans les quatre premières années.

• La liquidité est limitée : retirer des fonds peut entraîner une perte fiscale ou financière si le contrat n’a pas atteint sa maturité optimale.

Pour obtenir le meilleur contrat d’assurance-vie, Pretto vous accompagne dans votre recherche de financement afin de réaliser votre projet immobilier.

Oui, l’assurance-vie peut être utilisée pour financer un projet immobilier. Et plusieurs options sont possibles :

Il est possible de retirer tout ou partie de l’épargne pour financer un achat. Contrairement à une idée reçue, il n’est pas nécessaire d’attendre 8 ans pour effectuer un rachat. En revanche, la fiscalité sera plus intéressante si le contrat a dépassé ce cap.

Certains assureurs proposent une « avance » : une somme est prêtée au souscripteur, sans rachat effectif. Cela permet de conserver les fonds investis dans le contrat tout en obtenant des liquidités, avec des intérêts à rembourser. C’est une bonne solution pour financer un projet sans toucher au capital.

Le contrat d’assurance-vie peut aussi servir de garantie pour un prêt immobilier. La banque accepte alors de prêter en contrepartie de ce « nantissement », sans obliger à débloquer les fonds.