Une nouvelle hausse des taux immobiliers avant la fin de l'année
Au mois de décembre, les banques se retrouvent encore face à des difficultés liées au taux d’usure qui ne s’adapte pas assez rapidement aux réalités du marché. La plupart des établissements bancaires se heurtent à ce taux d’usure qui met leur rentabilité sous pression. Néanmoins, le taux d’usure affecte également les emprunteurs qui peuvent se retrouver avec des dossiers usuraires, c’est-à-dire des profils dont le taux annuel effectif global (TAEG) est supérieur au taux de l'usure. En cette fin d’année, les banques et les emprunteurs se retrouvent dans la même situation de blocage qu’à l’été, dans l’attente d’une nouvelle révision du taux d’usure au mois de janvier.
À l’instar des derniers mois, les taux immobiliers moyens demeurent encore orientés à la hausse pour le mois de décembre 2022.
- 2,39 % sur 25 ans ;
- 2,25 % sur 20 ans ;
- 2,15 % sur 15 ans.
Si les profils les plus aisés (salaire annuel supérieur à 80 000 euros) peuvent obtenir des taux immobiliers plus avantageux (2,09 % sur 20 ans), la tendance demeure tout de même à la hausse.
| Profil < 40K | Profil 40-80K | Profil > 80K | |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 2,36 | 2,20 | 1,95 |
| 20 ans | 2,45 | 2,30 | 2,09 |
| 25 ans | 2,61 | 2,46 | 2,22 |
Comment expliquer cette hausse des taux immobiliers ?
Cette hausse globale des taux immobiliers moyens s’explique par :
- le taux de refinancement des banques à la Banque Centrale Européenne (BCE) qui s’élève à 2 % ;
- les Obligations assimilables au Trésor (OAT) sur 10 ans qui avoisinent les 2,5 %.
Le coût de financement des établissements bancaires réduit leur marge éventuelle. Par conséquent, la plupart des banques choisissent de répercuter une partie de la hausse sur les taux immobiliers appliqués à leurs emprunteurs.
Une hausse contenue par le taux d’usure qui bloque le marché
Si le taux d’usure a été mis en place pour protéger les emprunteurs et éviter une hausse trop importante des taux immobiliers de la part des banques, aujourd’hui, sa méthode de calcul mène à des situations de blocage comme celle du mois d’août.
Si la hausse des taux immobiliers pratiqués par les banques se heurte au taux d’usure qui s’élève à 3,05 % pour les crédits d’une durée supérieure à 20 ans, cela oblige certains établissements bancaires à bloquer la production de crédits afin d’éviter de rogner sur leurs marges. Ces banques décident de bloquer l’accession à la propriété des emprunteurs jusqu’à la révision du taux d’usure qui doit intervenir au début du mois de janvier.
À l’inverse, les autres banques qui continuent d’accorder des crédits immobiliers malgré une marge plus faible, se retrouvent confrontées à des profils non finançables à cause du taux d’usure. Par conséquent, elles se retrouvent dans l’incapacité de financer ces projets immobiliers.
Les profils qui se retrouvent au-dessus de l’usure présentent souvent les mêmes caractéristiques : ménages les plus modestes ou les profils jugés « risqués » dont le taux de l’assurance emprunteur les fait dépasser le taux d’usure en vigueur.
Dans ce contexte, certains profils d’emprunteurs se retrouvent face à une situation complexe : soit les banques mettent en suspens la production de crédit immobilier, soit ils se retrouvent non finançables à cause du taux d’usure.
