Achat Immobilier

7 bonnes raisons de créer une SCI pour son achat immobilier

Être le seul propriétaire d’un bien est déjà un investissement personnel et financier important, alors imaginez… Comment gérer l’achat d’une maison ou d’un appartement à plusieurs ? La situation serait la suivante : vous êtes plus de deux propriétaires pour un même bien et vous voulez en faciliter sa gestion, réduire les frais au maximum et protéger votre part.

C’est donc tout naturellement que l’idée de créer une Société Civile Immobilière (SCI) vous vient à l’esprit, et vous avez bien raison ! Alors, dans quels cas auriez-vous tout intérêt à vous embarquer dans l’aventure, et pourquoi ?

N°1 : Vous faciliterez la transmission du bien entre ascendants et descendants

En cas de décès d’un des associés, le droit prévoit que ses parts reviennent automatiquement aux autres. Ces derniers disposent en effet d’un droit d’usufruit sur la maison, l’héritage est donc automatique ! Cette clause est très utile dans le cadre d’une SCI familiale : votre tribu peut alors prévoir l’avenir de sa maison de famille en avance et éviter les mauvaises surprises ou les conflits d’intérêt au moment de la succession.

N°2 : La gestion du patrimoine est plus organisée et efficace

La structure légale d’une SCI impose des règles à la communauté d’associés :

  • La publication officielle des statuts et du procès-verbal
  • L’immatriculation au RCS
  • Une tenue rigoureuse de la comptabilité
  • Des assemblées générales régulières

Ce cadre légal permet d’harmoniser les discussions, de responsabiliser chaque propriétaire et d’éviter les malentendus ou les arnaques financières.

Vous vous en doutez, cela suppose de se plonger dans la paperasse administrative. Soyez conscients du temps que cela vous prendra et ne remettez pas à plus tard vos obligations légales ! Il est possible de vous faire aider par un pro, comptez alors 1000 à 1500€ de frais (tandis qu’un apport de 350€ suffira si vous faites héroïquement les démarches par vous-mêmes). Attention, gardez en tête qu’il vous faut gérer un patrimoine d’au moins 300 000€ pour rentabiliser ces frais administratifs.

N°3 : Vous pourrez cédez vos parts sans peine

C’est un réel soulagement de vous savoir libre de quitter la SCI quand bon vous semble. Pas de notaire, pas de droit de préemption urbain, vous pouvez avoir l’esprit tranquille ! La première étape est d’obtenir l’accord des associés, sachant que la majorité suffit. S’ils ne vous donnent aucune réponse ou refusent votre requête, le législateur interviendra (mais nous n’en sommes pas là !).

Ensuite, définissez le prix de cession, signez les formulaires, passez éventuellement par la case des impôts sur les plus-values et … c’est tout !

N° 4 : Vous optimiserez votre patrimoine

En fait, il s’agit de bien choisir (avant le 3ème mois d’exercice de votre SCI) le régime d’imposition pour votre communauté d’associés : l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu ? Cela ne vous parle pas ? Pas d’inquiétude, on vous explique tout !

Choisir l’impôt sur le revenu implique que chaque associé sera imposé proportionnellement à ses parts et à son revenu foncier. Cela peut atteindre 41% pour les taux les plus élevés mais l’impôt sur les plus-values est faible si vous décidez de sortir de la SCI. Bref, optez pour l’impôt sur le revenu si vous comptez profiter à moyen ou à long terme de votre bien immobilier.

L’impôt sur les sociétés peut être très intéressant dans une stratégie à plus court terme. En effet, le taux d’imposition est de 15% jusqu’à 30 120€ de bénéfice et de 33% au-delà… Des taux somme toute très séduisants ! De plus, les dépenses de notaire, les commissions d’agent immobilier et les amortissements sont déductibles des impôts. Prudence cependant, si vous distribuez des dividendes car les associés seront prélevés une nouvelle fois. De plus, l’impôt sur les plus-values est bien plus élevé dans ce régime.

N° 5 : … Et réduirez vos impôts!

On vous voit tendre l’oreille à cette annonce ! J Si vous choisissez l’impôt sur le revenu, vous pourrez profiter de dispositions fiscales avantageuses grâce à la loi Pinel.

Cela signifie que si vous investissez avec votre SCI, les impôts de chaque associé seront réduits. Mais il vous faut respecter les conditions imposées par cette loi :

  • Entrer dans le cadre d’une SCI avec toutes ses obligations
  • Choisir l’impôt sur le revenu
  • La SCI ne doit pas payer l’ISF
  • Chaque associé s’engage à conserver ses parts sur une durée déterminée, 6, 9 ou 12 ans.

N°6 : Vous pourrez faire faire des économies à votre société !

Il n’y a pas que les SCI familiales car les entreprises peuvent avoir recours à cette structure juridique pour inscrire ses locaux à l’actif, et donc les déduire de ses revenus. La SCI ainsi créée loue ces bureaux à la société et fait des économies… Malin !

N° 7 : Vous pouvez en créer autant que vous voulez

Vous êtes propriétaire en série ? Vous devez gérer plusieurs biens immobiliers à plusieurs ? Heureusement, il est tout à fait possible de créer une SCI par maison ou appartement ! Pour toutes les raisons que nous avons évoquées ci-dessus, ce cloisonnement vous permettra d’y voir plus clair et gérer un problème à la fois !

Optez pour une gestion au cas par cas pour éviter les confusions, faciliter la succession et vous permettre une meilleure optimisation fiscale. De la même manière, il vous est plus facile de vous séparer d’un bien quand il est séparé des autres, dans une SCI bien distincte !

Vous voilà enfin prêts à vous lancer ! Et si vous aviez encore des doutes, des incompréhensions ? N’hésitez pas à poser vos questions à nos conseillers Pretto. Nous vous aidons à vous lancer sereinement dans vos projets immobiliers, rien que ça !

A retenir :  Créer une SCI vous permet

Une gestion à plusieurs cadrée et efficace : les associés travaillent ensemble et en toute transparence

Une grande liberté: vous pourrez facilement vendre, céder et transmettre vos parts

Une optimisation de votre patrimoine et, éventuellement, une réduction de vos impôts !

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