Le dépôt de garantie du compromis de vente : l'acompte de votre achat immobilier

Enfin prêt à passer à l’achat du bien immobilier que vous convoitez tant ? Oui mais voilà : au moment signer le compromis de vente, la question du dépôt de garantie surgit ! Que vous l’ayez anticipé ou pas, il vous reste peut-être encore quelques questions. A commencer par celle de son montant ou de savoir ce qu’il devient si la vente se réalise ou pas ! Mais pas de soucis : on a pensé à vous et on vous donne toutes les clés pour dissiper vos interrogations.

1. Le dépôt de garantie : un gage de confiance pour rassurer le vendeur

Précisons tout de suite que payer un dépôt de garantie lorsqu’on achète un bien immobilier n’a rien d’obligatoire. Mais son usage est très répandu, vous n’y échapperez certainement pas.

Alors, en quoi consiste le dépôt de garantie ? Comme son nom l’indique, c’est une sorte  de “gage de bonne volonté” de la part de l’acheteur pour rassurer le vendeur. Un acompte à votre achat immobilier pour lui indiquer votre réelle intention d'acheter son bien. Vous lui versez en avance une petite partie du prix d’acquisition au moment de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, pour lui indiquer que vous souhaitez réellement acheter son bien.

En échange, avec cet avant-contrat enfin signé, vous pouvez démarrer votre recherche de prêt. Contrairement au vendeur qui ne peut désormais plus refuser la vente, vous avez encore 10 jours après signature pour changer d’avis et vous rétracter. Pendant ce temps, le montant du dépôt de garanti reste bloqué jusqu’à la réalisation ou non de la vente.

2. Combien verser pour le dépôt de garantie du compromis de vente, et comment le faire ?

Comme le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, il n’y a pas vraiment de règle absolue quant à son montant. Il faut donc que vous vous accordiez avec le vendeur sur la somme à verser comme acompte.

Cependant il est d’usage de le fixer de 5 à 10% du prix du bien immobilier. A noter que plus vous avez la confiance du vendeur et du notaire, moins vous pourriez avoir à sortir de votre poche pour soutenir votre volonté d’acheter. Libre à vous, donc, de négocier à la baisse le montant si vous avez la confiance du vendeur et peu de fonds disponibles pour constituer la garantie !

Le montant désormais fixé, à qui le verser et quand ?

La somme est à débourser au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente, mais pour ce qui de la personne qui va l’encaisser, il y a en réalité 3 interlocuteurs potentiels :

  • Le notaire auprès de qui vous signez l’avant-contrat. Son expertise et l’implication qu’il a de toute façon dans la formation du contrat, en font l’interlocuteur privilégié pour cette opération.
  • L’agent immobilier. Si la signature de l’avant-contrat est un acte sous seing-privé (c'est-à-dire sans passer par un notaire), c’est en effet par lui que vous passez.
  • Le vendeur directement. Notez cependant que si jamais vous décidez de vous rétracter, il pourrait être plus délicat de récupérer votre dépôt de garantie !

Sachez aussi que depuis 2015, vous ne pouvez plus payer les dépôts de garantie d’un montant supérieur à 3000 euros par chèque, mais uniquement par virement bancaire. Pensez donc à demander au notaire sur quel compte le virer.

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3. Que devient le dépôt de garantie du compromis de vente ensuite ?

Le notaire ou l'agent immobilier est chargé de l’immobiliser sur un compte séquestre. Il s’agit d’un compte professionnel ouvert à la Caisse des dépôts et consignation. Il est dédié spécialement à ce type de versements et ni le notaire ni l’agent immobilier ne prélèvent d’intérêt sur la transaction. La somme attend alors tranquillement la suite des événements. Son avenir vas dépendre de la réalisation ou non de la vente finale  du bien immobilier.

Si tout se passe comme vous le souhaitez, que la banque vous accorde le crédit et que vous procédez à la vente comme convenu, le dépôt de garantie qui dormait sur un compte séquestre revient au vendeur. Le notaire déduit alors son montant du prix du bien, que vous payez au moment de l'achat immobilier.

Si vous renoncez à l’acquisition du bien au cours du délai de rétractation, le dépôt de garantie vous est restitué par le vendeur sous 15 jours (sinon il est majoré), ou par le notaire après accord écrit des deux parties. Vous n’avez pas besoin de justifier votre décision de vous rétracter de la vente. Il est encore dans votre droit d’y renoncer librement sans sanction.
Si on se place désormais dans le cas où vous renoncez à acheter le bien après la fin du délai de rétraction, vous allez devoir en appeler aux conditions suspensives de vente décidées entre vous et le vendeur, et le prouver. Par exemple, si vous n’arrivez pas obtenir le prêt espéré auprès des banques, une lettre de refus vous permet de vous défaire de l’avant-contrat sans être sanctionné. Si ne vous ne pouvez pas utiliser une des conditions suspensives du compromis de vente, le dépôt de garantie revient définitivement au vendeur en guise de compensation de la non réalisation de la vente.
A retenir
  • Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Cependant, il est dans les usages de verser 5% à 10% du prix d’achat du bien immobilier. Il est versé au moment de signer la promesse ou compromis de vente.
  • Cet acompte sert de gage de bonne volonté auprès du vendeur. Il reste intouché sur un compte séquestre en attendant la signature finale de la vente.
  • Si la vente à lieu, elle est déduite du prix du bien. Sinon, et si vous respectez le délai de rétraction ou une condition suspensive, elle vous revient. Pour tout autre cas, elle est versée au vendeur comme compensation.
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