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Retour de l’inflation : une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?

Retour de l’inflation : une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?

Elle est de retour. Elle, c’est l’inflation, définie par l’Insee comme « la perte du pouvoir d'achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix ». En France, elle a grimpé en janvier 2022 à 2,9 % sur un an, soit une augmentation de 0,3 % sur le mois. Une tendance qui fait craindre une remontée des taux immobiliers en 2022 et des conditions d’emprunt moins favorables pour les particuliers. Vraiment ?

En fait, si une remontée des taux est à prévoir en 2022 - de l'ordre de 20 à 25 points de base, au niveau établi en 2019, selon L’Observatoire Crédit Logement, elle devrait rester modérée. La Banque centrale européenne (BCE) se veut d’ailleurs rassurante et refuse pour le moment de remonter ses taux d'intérêt pour éviter de renchérir la dette publique des États.

La remontée des taux s’accélère en mars 2022

Le contexte inflationniste qui perdure a déjà un impact sur les taux d’emprunt immobilier. Après analyse des premières grilles de ses partenaires bancaires, Pretto est en mesure de confirmer la hausse de mars, avec des taux qui remontent en moyenne de 0,10 point de base. Pretto évalue ainsi les taux qui seront appliqués en mars 2022 autour de 1,31 % sur 15 ans, 1,42 % sur 20 ans et 1,60 % sur 25 ans pour des profils d’emprunteurs avec moins de 40 000 € de revenus annuels.

La plupart des banques maintiennent toutefois des taux d’emprunt relativement bas, afin de ne pas impacter l’activité commerciale outre mesure. « Nous anticipons une poursuite progressive de la hausse des taux proposés aux particuliers mais les banques ne pourront pas se permettre de répercuter toute la hausse des taux de marché compte tenu de leurs objectifs très élevés qui stimulent la concurrence », analyse Pierre Chapon, président de Pretto.

Des conditions encore favorables aux emprunteurs

À quelles conditions pourrez-vous emprunter en 2022 ? Selon Pierre Chapon, président de Pretto, la situation actuelle va dans le sens des emprunteurs : « les taux immobiliers demeurent largement inférieurs à l’inflation, ce qui permet aux emprunteurs de toujours bénéficier de conditions favorables ».

Si vous envisagez d’emprunter pour acheter un bien immobilier, faites comme la grande majorité des Français et empruntez à taux fixe ! À la signature d’un prêt à taux fixe, vous connaissez le montant des mensualités et le coût total de l’emprunt. Les prêts à taux fixe vous permettent d’être très prévoyant sur vos finances et surtout de comparer plus facilement les différentes offres de prêt. Avec un taux immobilier fixe, vous connaissez précisément le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) de votre crédit, ce qui n’est pas le cas des taux variables, dont les variations sont indexées aux taux auxquels les banques se financent sur les marchés.

En empruntant aujourd’hui à taux fixe, vous bloquez le coût de votre crédit et le prix d’acquisition de votre bien aux conditions actuelles pour les 20 ans (ou plus) à venir. Or, avec le retour de l’inflation, le montant de vos revenus et le coût de votre logement (prix de l’immobilier, prix des loyers…) vont augmenter mécaniquement au fil des années. Ce qui veut dire que plus le temps va passer, plus le poids de votre crédit va diminuer par rapport à vos revenus globaux.

L’inflation : une aubaine pour ceux qui remboursent déjà ?

Si vous avez déjà contracté un emprunt immobilier à taux fixe, le retour de l’inflation pourrait être une bonne nouvelle pour vous. En effet, de manière générale, les salaires progressent en fonction des hausses des prix, mais ce n’est pas le cas des mensualités de vos emprunts. Sous réserve que votre salaire progresse au diapason de l’inflation, le poids relatif de la mensualité dont vous vous acquittez va diminuer.

À titre d’exemple, pour une mensualité de 1 000 € consentie avec un salaire de 3 500 €, si l’inflation se poursuit à un rythme annuel de 2,9 % sur 3 ans et que le salaire progresse au même rythme, l’emprunteur remboursera 1 000 € avec un salaire de 3813 €, soit un endettement qui passerait de 30 % à environ 26 %.

Si l’inflation est une aubaine pour les emprunteurs, elle est évidemment moins favorable aux consommateurs et aux épargnants, notamment lorsque le rendement du placement est inférieur à l’inflation - comme c’est le cas pour le Livret A, le PEL ou encore certains contrats d’assurance vie.

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L’inflation n’est pas l’unique critère à prendre en compte

Au-delà du contexte inflationniste, certaines évolutions législatives récentes sont également à surveiller pour les candidats à l’emprunt immobilier.

Devenues juridiquement contraignantes pour les banques en 2022, les recommandations de réduction des risques émises par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) prévoient que les remboursements doivent rester en dessous de 35 % des revenus et limitent la durée de l’emprunt à 25 ans (27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux). Même si, en pratique, les banques appliquaient déjà largement ces règles de prudence dès la fin 2021, il s’agit néanmoins d’un tour de vis supplémentaire. De quoi restreindre encore un peu plus l’accès au crédit pour les profils les moins solvables, confrontés à un rebond des taux d’intérêt et à la hausse des prix de l’immobilier. Plus un profil est modeste, plus il atteint rapidement les limites en termes d’endettement et de durée d’emprunt.

20 % des dossiers peuvent toutefois déroger aux plafonds de durée et de taux d’effort imposés par le HCSF, dont 80 % de primo-accédants. Pour profiter de cette marge de manœuvre, il faut proposer un dossier solide et viser les bonnes banques ! « Il faut travailler sur le financement cinq à six mois à l’avance », explique Pierre Chapon. « C’est le temps nécessaire pour purger les comptes de tout découvert, solder les crédits conso, mobiliser de l’apport et garder une épargne résiduelle ».

S’agissant de l’investissement locatif, les règles du HCSF en matière de calcul de taux d’effort sont plus restrictives. Alors que les banques se basaient hier sur un calcul différentiel (différence entre la mensualité de prêt et le loyer perçu), elles sont aujourd’hui dans l’obligation de calculer le taux d’effort en « toutes charges », ce qui intègre dans les dépenses tous les postes budgétaires, à commencer par le crédit de la résidence principale. Pour les emprunteurs locataires ou n’ayant pas encore remboursé le crédit de leur résidence principale, le taux d’effort réglementaire de 35 % peut être vite atteint. La solution ? Préparer son dossier avec un courtier !

Enfin, plus que l’impact de l’inflation sur les taux immobilier, c’est également la hausse des prix qu’il faudra surveiller, estime Pierre Chapon, président de Pretto. C’est ce qui déterminera, au final, la capacité des Français à investir en 2022.

Mis à jour le 25 février 2022
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Jules Stalin
Chef de projet éditorial
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