Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?
Vous être propriétaire d'un bien pour un un investissement locatif, c’est un excellent moyen pour compléter ses revenus mais n'oubliez pas : l'État prélève aussi sa part sur les loyers que vous percevez. Pour éviter que ces charges financières soient trop conséquentes, vous avez différents régimes fiscaux qui vous permettent de maximiser votre rendement locatif, on vous explique
L’impôt sur les revenus quand on loue un logement vide
Comment sont calculés les impôts sur les revenus locatifs ?
Pour la location d’un bien vide, pour le régime fiscal, deux options s'offrent à vous, le micro-foncier ou le régime réel.
Il faut faire la différence entre :
- les loyers déclarés : les montants que vous recevez de la part de votre locataire,
- les loyers imposables : les montants retenus par le fisc dans le calcul de l’impôt.
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux revenus locatifs provenant de la location de biens immobiliers vides. Il s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus bruts annuels n'excèdent pas 15 000 € par foyer fiscal.
Attention, pour ce régime, vous devez uniquement déclarer les loyers perçus. Les revenus locatifs bruts déclarés bénéficient d'un abattement automatique de 30 %, ce qui signifie que les loyers imposés s’élèveront à 70 % des loyers perçus.
- Exemple
Ali loue un appartement meublé et perçoit des loyers annuels bruts de 12 000 €.
Revenus bruts locatifs : 12 000 € Abattement forfaitaire : 30% (12 000 € x 30%) = 3 600 € Revenus nets fonciers imposables : 12 000 € - 3 600 € = 8 400 €
Les revenus nets fonciers imposables d’Ali sont de 8 400 €.
Comment calculer le montant précis que devra payer Ali ?
Imaginons qu’il est dans la tranche de taux d'imposition marginal à 30 % et ne bénéficie d'aucune déduction particulière.
| Revenu foncier imposable | Impôts sur le revenu | Prélèvements sociaux | Impôt total |
|---|---|---|---|
| 8 400€ | 8 400€ x 30% = 2 520€ | 8 400 € x 17,2% = 1 449,28 € | 2 520 € + 1 449,28 € = 3 969,28 € |
Le régime réel
Le régime réel, pour l'imposition des revenus fonciers, offre une approche plus détaillée que le régime micro-foncier. Il s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €.
À la différence du régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées au bien immobilier (travaux, assurances, frais de gestion locative, etc.). Cette méthode permet d'obtenir un revenu foncier net imposable plus précis et fidèle à la réalité.
De plus, si le propriétaire bailleur est soumis à la TVA, il peut récupérer la TVA payée sur les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien immobilier.
Les charges déductibles sont les suivantes :
- Les intérêts du crédit immobilier réalisé pour l’acquisition du bien,
- Les frais bancaires (frais de dossier notamment,
- L’assurance emprunteur du prêt,
- L’assurance habitation propriétaire non occupant,
- La taxe foncière hors ordures ménagères,
- 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire,
- Les travaux de réparation/entretien ou d’amélioration (sont donc exclus les travaux d’agrandissement ou de construction).
Ali loue un bien vide à son locataire et perçoit 19 000 € de loyers. Il a listé ses charges déductibles sur l’année (intérêts, travaux, etc.) : elles atteignent 3 000 € au total.
Ainsi, en choisissant le régime réel, ses revenus fonciers nets imposables seront de 19 000 € - 3 000 €, soit 16 000 €.
Supposons qu’Ali est dans la tranche de taux d'imposition marginal à 30 % et ne bénéficie pas d'autres revenus ou déductions fiscales à prendre en compte
Revenu foncier net imposable Impôts sur le revenu Prélèvements sociaux Impôt total 16 000 € 16 000 € x 30% = 4 800 € 16 000 € x 17,2% = 2 752 € 4 800 € + 2 752 € = 7 552 €
En bref
Puisque le choix est libre, il est important de comparer attentivement ces deux régimes pour atteindre le loyer imposable le plus bas possible.
Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.
Pour aller plus loin : Les lois à connaître dans le locatif
L’impôt sur les revenus quand on loue un logement meublé
- la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP),
- la Location Meublée Professionnelle (LMP).
Pour avoir le statut de LMNP, les revenus locatifs nets annuels, une fois les charges déduites, ne doivent pas excéder 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer fiscal (hors pensions de retraite).
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Ce statut fiscal permet aux propriétaires bailleurs de louer des logements meublés tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
- le régime micro-BIC, qui fonctionne comme le régime micro-foncier, avec des loyers imposables qui représentent cette fois-ci 50 % des loyers perçus,
- le régime réel, qui fonctionne comme le régime réel pour les logements vides : vous pouvez soustraire vos charges déductibles à vos revenus locatifs pour calculer vos loyers imposables.
À noter que le régime réel est obligatoire si les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an (sauf si c’est votre 1ère ou 2 année de location, auquel cas vous pouvez continuer à opter pour le régime micro-BIC).
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la fiscalité LMNPLa déclaration
Dans le cadre d’une LMP, vous devrez déclarer sous l’un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie :
Au régime micro-entreprise (si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés), avec un abattement de 50 % sur les loyers perçus
Au régime réel : impôt sur le revenu (dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux), ou impôt sur les sociétés.
Comme pour le statut LMNP, l’investisseur pourra, dans le régime réel, déduire certaines charges de ses loyers perçus pour atteindre le montant de ses loyers imposables :
- Frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment),
- Frais d'entretien et de réparation,
- Impôts locaux,
- Frais de gestion et d'assurances,
- Intérêts d'emprunt,
- Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).
Les locaux loués meublés sont par ailleurs soumis aux impôts locaux (taxe foncière, etc.).
En termes de calcul d’impôts, le calcul est le même pour les LMNP et LMP.
Si nous reprenons l’exemple d’Ali :
| Régime | Loyers perçus | Abattement | Loyers imposables |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 20 000 € | 50% des loyers perçus | 10 000 € |
| Réel | 20 000 € | 8 000 € de charges déductibles | 12 000 € |
Ali devra donc régler au choix :
| Régime | Loyers imposables | Impôts sur le revenu | Prélèvements sociaux | Impôt total |
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 10 000 € | 10 000 € x 14% = 1 400 € | 10 000 € x 17,2% = 1 720 € | 3 120 € |
| Réel | 12 000 € | 12 000 € x 14% = 1 680 € | 12 000 € x 17,2% = 2 064 € | 3 744 € |
Comment faire le calcul de mes revenus fonciers ?
Le revenu foncier est constitué :
- Des loyers perçus hors charges pour la location de locaux d'habitation et des dépendances (comme un emplacement de parking notamment), de locaux professionnels ou encore de terrains,
- Des éventuelles indemnités d'assurance contre les loyers impayés ou suite à un sinistre,
- Des éventuelles subventions accordées par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) pour l'amélioration des conditions de l'habitat,
- Des éventuels revenus issus de la location d'emplacements publicitaires,
- De l’éventuelle location des toits pour l'installation des antennes de téléphonie mobile.
Sont exclus du revenu foncier : les loyers impayés et les dépôts de garantie.
Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation
Le dispositif Pinel, l’incontournable
Il concerne les logements vides, dont le prix est inférieur d'environ 20 % au marché du secteur concerné, dans les zones A, A bis et B1 du territoire, loués pendant six ou neuf ans (prorogeables jusqu’à 12 ans).
L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré :
- 12 % du prix d'achat du bien sur six ans,
- 18 % sur neuf ans,
- avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.
Notre simulateur permet de calculer directement l’impact de l’avantage fiscal sur votre projet immobilier.
Le dispositif Malraux
Le dispositif concerne les propriétaires d’immeubles situés dans un quartier historique qui décident de restaurer intégralement leur bien afin de le mettre en location à usage d’habitation pendant 9 ans.
Le montant de l’avantage fiscal de ce dispositif est calculé sur la base des dépenses de restauration éligibles engagées par le propriétaire (démolition, restauration de toitures ou de murs extérieurs, aménagement des combles, frais de gestion, travaux de mise en conformité, etc.).
Il suffit alors de prendre le montant de ces dépenses et de le multiplier par 30% ou 22% selon l’emplacement précis du bien. Les dépenses sont limités à 400 000 € imputables sur 1, 2, 3 ou 4 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard a été créé pour encourager l'investissement locatif meublé dans des résidences de services neuves ou rénovées. Il a deux avantages fiscaux :
Une réduction d'impôt sur le revenu de 11 % du prix d'achat du bien immobilier hors taxes, plafonnée à 300 000 €. La réduction est répartie sur 9 ans, avec un neuvième déductible chaque année.
La possibilité de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'achat du bien immobilier. À condition de déposer une déclaration de travaux immobiliers (DI) auprès du fisc. Attention, pour bénéficier de ces avantages, vous devez respecter une durée minimale de location de 9 ans.
