Quelle loi de défiscalisation est faite pour vous ?

La loi Pinel 2019 vous permet, si vous investissez dans des biens neufs se trouvant dans des zones éligibles, de bénéficier de réductions d’impôts allant de 12 à 21% du montant de votre investissement, qui ne doit pas dépasser 300.000 euros et 5.500 euro/m2 maximum (le surplus investi ne pouvant être pris en compte).

En plus des conditions de durée de mise en location du bien, il existe des plafonds à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. Il s’agit d’une part d'un loyer maximum de mise en location. D’autre part, il existe également des limites concernant les revenus que le ou les locataires ne devront pas dépasser pour être exigibles à la loi Pinel. Ces montants évoluent chaque année et vous devez donc rester attentifs à ceux-ci, au besoin en vous servant d’outils de calcul en ligne.

Les avantages et conditions octroyés par le dispositif Denormandie sont pour beaucoup similaires avec le dispositif Pinel. En revanche, une des conditions spécifiques pour bénéficier de la loi Denormandie est que vous réalisiez des travaux dont le coût représente au moins 25% du prix d’acquisition, qui soient des travaux d’isolation ou de changement des systèmes de chauffage ou d’eau chaude, ou à défaut, améliorent la performance énergétique du logement (au moins 30% pour un habitat individuel ou 20% pour un habitat collectif). Ces travaux doivent impérativement être réalisés par des entreprises professionnelles reconnues garantes de l’environnement (RGE).

La loi Censi-Bouvard est un outil qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des résidences meublées type résidence pour étudiants, pour seniors ou pour tourisme.

Vous pouvez réaliser une économie d’impôt de 11 % de la valeur HT du ou des biens neufs acquis, dans la limite du prix de revient d'un montant de 300 000€ HT. En contrepartie, les biens concernés doivent être mis en location pendant au moins 9 ans.

L’autre avantage non négligeable que vous pourrez tirer de cet outil de défiscalisation immobilière c’est que vous ne signez pas de bail d’habitation classique comme la plupart des autres dispositifs mais vous concluez un bail commercial avec la société exploitant la résidence. C’est elle qui se chargera ensuite gérer le bien (trouver des occupants, percevoir des loyers, etc.) Vous êtes donc épargnés des tracas quotidiens de l’immobilier locatif classique.

Comment ? Dans les cas où l’exploitant de la résidence dans laquelle vous avez investie propose au moins 3 services en plus du logement, vous pouvez récupérez la TVA de votre acquisition. Grâce au dispositif Censi-Bouvard 2019, vous pourrez donc, en plus des réductions d’impôts, récupérer 20% du prix de votre bien !

Par ailleurs, si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, vous pourrez reporter cette somme sur les 6 prochaines années, mais encore faut-il que le bien soit toujours en location pendant ces 6 années.

La Loi Cosse, aussi appelée dispositif 'Louer Abordable", a été mise en place depuis le 1er février 2017. Elle permet aux propriétaires bailleurs louant leur logement à prix bas pour des locataires ayant des revenus modestes de bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 85%.

Cela a pour but de lutter contre les logements vacants mais aussi d'aider les personnes se trouvant dans des situations souvent précaires.

Pour profiter de cette défiscalisation, il faut cependant respecter certaines conditions telles que :

• louer le bien vide et comme résidence principale ;
• louer votre bien immobilier à des locataires dont les revenus ne dépassent pas le plafond de revenus prévu par la loi ;
• le logement nécessite d'obtenir une performance énergétique minimale (depuis juillet 2020).

Il s’agit d’un avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier en finançant les travaux de rénovation complète de bâtiments anciens pour la location. Attention toutefois, tous les bâtiments anciens ne sont pas concernés. Ils doivent être situés dans une zone bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP). N’hésitez donc pas à vous renseigner sur les villes concernées et les programmes en cours.

Si à la différence d’outils comme la loi Pinel il n’existe pas de plafonnement de loyer ou de revenus des locataires, le logement rénové devra quand même être loué pendant une durée minimale de 9 ans une fois les travaux achevés.

Mais le grand atout du dispositif Malraux, c’est qu’il n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10.000 euros par an, ce qui veut dire qu’il est possible de déduire de ses impôts jusqu’à 30% de 100.000 euros par an, soit une économie de 30.000 euros ! Si vous faites partie des tranches les plus imposées (plus de 41%), c’est clairement un investissement à envisager !

En tant que propriétaire, il peut arriver que votre bien vous coûte plus, en matière de charges et frais, qu’il ne vous rapporte de revenus fonciers. Dans ce cas, il vous est possible de prendre en compte ces dépenses engendrées par le bien pour faire baisser votre revenu fiscal global de référence : c’est le déficit foncier.

Le déficit foncier n’est pas, à la différence des autres dispositifs cités, un outil de défiscalisation immobilière à proprement dit. Il permet quand même de réaliser de belles économies aussi, en abaissant directement la base sur laquelle seront calculés vos impôts.

Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous pourrez déduire de vos revenus, pour un montant maximum de 10.700 euros par an, les éléments suivants :

• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de garantie de votre prêt immobilier ;
• les frais d’entretien de votre bien mais aussi les réparations et améliorations éventuelles ;
• les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant),
• la taxe foncière ;
• les frais de procédure;
• les primes d’assurance;
• les dépenses réalisées pour le compte des locataires.

A noter quand même que les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables la première année de l’obtention du crédit mais sur les 10 années suivantes. De même si votre déficit est supérieur à 10.700 euros sur une année, le surplus pourra être imputé sur les 10 années suivantes.

En revanche, vous ne pourrez pas déduire de vos revenus fonciers les frais suivants :

• Les frais engagés dans un logement locatif vacant;
• Les frais de travaux d’entretien ou de réparation lorsqu’il s’agit de la reconstruction ou l’agrandissement du logement;
• Les frais de travaux réalisés dans des locaux qui ne sont pas des logements;
• Les taxes locatives (habitation, ordures ménagères), d’urbanisme, de TVA et les droits d’enregistrement;
• Les mensualités de prêt;
• Les frais de gestion de la disposition de votre résidence, qu’elle soit principale ou secondaire.

En principe, il n’est pas interdit de cumuler les différents outils de défiscalisation immobilière, mais :

• Les avantages fiscaux obtenus ne peuvent pas porter sur un même bien;
• Il existe un plafond limitant à 10.000 euros par an le montant des avantages fiscaux dont chaque foyer fiscal peut bénéficier. Seuls le dispositif Malraux, le dispositif Monuments historiques (sans conditions de durée ou plafond de montant) et le déficit foncier ne sont pas soumis à ce plafond.

Par ailleurs, même s’il est possible de cumuler le déficit foncier avec autres dispositifs de défiscalisation, seule la part de l’investissement qui n’aura pas été prise en compte dans le dispositif en question pourra s’imputer au déficit foncier, si toutefois les conditions relatives à la nature des charges déductibles sont respectées.

Il est donc essentiel que vous puissiez, avant d’investir, examiner toutes les options s’offrant à vous et sélectionner celle qui vous donnera le plus d’avantages par rapport à votre situation, notamment fiscale.