Taux immobilier

Evolution des taux immobiliers : vont-ils monter ?

I. L’évolution des taux immobiliers dépend d’indices macro-économiques

Les taux immobiliers fixés par les organismes prêteurs varient en fonction de l’évolution des marchés financiers. Le taux directeur fixé par la BCE, les obligations assimilables du trésor public et les taux Euribor ont un impact très important sur les taux immobiliers.

Les taux directeurs de la BCE

Vous n’êtes pas seul à devoir emprunter pour financer votre projet, les banques le font aussi ! La Banque centrale européenne prête aux banques des Etats membres. Si les taux de la BCE sont élevés, les banques montent leurs taux d’intérêt pour conserver leur marge. En revanche, si les taux de la BCE sont bas, les banques baissent aussi leurs taux pour attirer de nouveaux clients. Trois taux en particuliers sont dits directeurs : le taux principal, le taux de dépôt et le taux de prêt marginal. La BCE peut choisir de relancer les investissements en diminuant ses taux pour favoriser les crédits. Elle peut aussi contrôler l’inflation en élevant ses taux pour que les prix augmentent moins vite. L’impact sur les crédits immobiliers n’est pas direct, mais les banques sont censées reproduire l’évolution des taux de la BCE sur leurs propres taux d’intérêt.

L’OAT

Les obligations assimilables du Trésor français (OAT) sont des obligations émises par l’Etat pour 2 à 50 ans. Ces obligations permettent à l’Etat français de financer les emprunts des banques. Eh oui, les banques empruntent aussi à l’Etat ! Le Trésor français émet des obligations de plus en plus longues en fonction des besoins des Français. En particulier, l’OAT à taux fixe 10 ans est un bon indicateur de l’évolution des crédits immobiliers à taux fixe. En théorie, il doit y avoir un temps de décalage entre l’évolution de l’OAT et celle des taux immobiliers. Depuis 15 ans, ce taux baisse continuellement, pour se stabiliser en 2018 autour de 0,65 %.

Les taux Euribor

L’Euro Interbank Offered Rate (Euribor) correspond à la moyenne des taux auxquels les banques européennes se prêtent des fonds. Bien sûr, les banques empruntent sur des durées et avec des conditions différentes. Pour obtenir cette moyenne, on simule 8 échéanciers types et on le soumet aux banques les plus actives de la zone euro. Puisque cet indicateur est construit sur plusieurs pays, il représente le marché européen. Les taux Euribor 3 mois et 12 mois sont utilisés comme index pour les crédits à taux variables. Les banques prennent une marge et appliquent les taux qui en résultent à votre crédit immobilier. Le taux de départ est souvent plus faible qu’un taux fixe, mais il représente un risque important puisqu’il aussi augmenter drastiquement. En revanche, vous pouvez négocier des conditions particulières comme le remboursement anticipé et le plafonnement du taux.

II. Comment prévoir le bon moment pour acheter en fonction de l’évolution des taux immobiliers ?

Vous avez un projet immobilier en tête et vous hésitez à vous lancer dès maintenant. Vous pouvez essayer d’anticiper l’évolution des taux immobiliers, mais ce n’est pas une science exacte et cela ne vous dit pas si vous avez réellement les moyens d’investir ou non.

Il est difficile de prévoir les politiques monétaires

Malheureusement, la variation des taux auxquels les banques empruntent influence les taux immobiliers, mais elle ne les explique pas entièrement. Les indices financiers ne sont pas les seuls paramètres à prendre en compte, il faut aussi penser aux efforts commerciaux, à la concurrence, aux stratégies des banques… Si les demandes de prêts immobiliers chutent, les banques vont naturellement faire davantage d’offres avantageuses pour attirer de nouveaux clients. À l’inverse, elles peuvent devenir plus exigeantes si leurs revenus sont bons sur le trimestre précédent. Certains profils peuvent être favorisés, par exemple une banque qui ciblerait les familles pourrait baisser ses taux au printemps pour que ses clients soient installés avant la rentrée de septembre.

Prenons un exemple : l’Italie est en crise et ses taux d’intérêt s’envolent. Pourtant, en France, les taux restent bas. En suivant les indices financiers cités plus haut, on pourrait croire qu’il y a erreur ! En réalité, tout s’explique : les obligations d’Etat sont des investissements sûrs qui ont effet de valeurs refuges pour les investisseurs. Il faut donc considérer tous les éléments avant de pouvoir spéculer sur l’évolution des taux immobiliers. Aujourd’hui, ces taux sont bas et les experts annoncent une période de stabilité. Cependant, l’inflation menace de faire augmenter les taux français.

Au-delà des taux immobiliers, le pouvoir d’achat immobilier

Ce qui vous intéresse, c’est surtout votre capacité d’acquisition immobilière. L’augmentation des taux immobiliers est assimilée à une baisse du pouvoir d’achat immobilier, mais ce n’est pas forcément vrai. Les taux d’intérêts immobiliers sont au plus bas depuis 20 ans. En revanche, le pouvoir d’achat immobilier a largement baissé. À Paris, les prix ont augmenté de 200 % en 20 ans. Alors qu’en 1998 un ménage moyen pouvait acheter un 77 m² à Paris, aujourd’hui c’est un 30 m².

En 2017, la capacité d’acquisition immobilière des ménages était particulièrement élevée. Sur les dix dernières années, les prix ont peu évolué et les revenus ont un peu progressé. Le nombre de ménages a augmenté, donc les revenus par ménages n’expliquent pas le pouvoir d’achat immobilier. En revanche, la baisse des taux d’emprunt est suffisamment importante pour expliquer l’augmentation de la capacité d’acquisition des ménages.

On en conclue qu’à court terme, les taux immobiliers sont un bon indicateur de votre pouvoir d’achat immobilier, mais sur le long terme d’autres variables entrent en jeu. En 2018, les indicateurs suggèrent une stabilisation des taux immobiliers et un maintien des bonnes conditions du marché immobilier en France.

À retenir

Les taux immobiliers suivent l’évolution des taux directeurs de la BCE, des obligations assimilables du Trésor et de l’Euribor

Ils sont aussi influencés par des données commerciales, concurrentielles et géopolitiques

Ces indicateurs permettent d’anticiper l’évolution des taux immobiliers, mais c’est le pouvoir d’achat immobilier qui compte

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