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Transférabilité prêt immobilier – Tout savoir sur le transfert de crédit

Votre conseiller Pretto a beaucoup de qualités ! Pour vous, il  négocie le taux d’intérêt de votre prêt, les frais de dossier, l’exonération des remboursements anticipés, la modulation des échéances, la délégation d’assurance et… la transférabilité prêt immobilier !

La « trans » quoi ?  Peu de gens imaginaient l’existence de cette clause et donc en connaissaient les avantages et les inconvénients. Vous voulez en savoir plus ? La majorité des Français changent de logement dans les 6 ou 7 ans qui suivent la souscription du prêt, peut-on alors vendre sa maison sans rembourser son prêt ? C’est justement ce que permet la transférabilité

1. Qu’est-ce que la transférabilité de prêt immobilier ? Pourquoi faut-il y penser ?

La transférabilité du prêt est une option méconnue qui a la grande vertu de vous faire économiser beaucoup d’argent. La clause de transfert de prêt n’est pas toujours négociable, mais cela vaut le coup de la demander. Elle se négocie quand vous souscrivez votre prêt immobilier avant l’édition des offres.

Clause de transfert : conserver son prêt avec les mêmes conditions

Transférer son prêt revient à garder votre prêt aux conditions de départ (taux, modulation d’échéances…) pour un autre bien que celui initialement adossé au prêt. Dans beaucoup de cas, il s’agira par exemple de souscrire à un nouveau prêt lors de l’achat d’un bien qui vient remplacer le précédent.

L’avantage du changement d’objet de votre prêt immobilier est que vous conservez les mêmes conditions. Vous êtes donc un sacré chanceux si le taux est amené à doubler : vous pourrez conserver le taux initial et donc éviter de prendre un crédit au taux actuel plus élevé.

Transférer son prêt : une option à faible coût

Mettre en place cette option ne représente pas un coût supplémentaire dans la mise en place de votre prêt immobilier. Si vous utilisez la clause de transfert, on vous demandera des frais de gestion, il s’agit de frais rémunérant les efforts administratifs des banques. Selon les  banques, les prestations peuvent varier dans une fourchette de 0 € à 1000 €.

Si votre dossier est complexe, par exemple avec un prêt relais ou en passant par une SCI, les frais de dossier risquent d’être un peu plus élevés. Mais cela sera toujours moins cher que si vous aviez mis en place un nouveau financement.

Eviter les pénalités de remboursement anticipé

Vous pouvez bien sûr changer de maison en cours de prêt. Sans la possibilité de transférer son prêt, il faudra alors rembourser votre prêt et souscrire à un nouveau prêt.

Lors de la clôture de l’ancien prêt, la banque vous facture souvent des indemnités de remboursement anticipé, sauf si celles-ci ont été négociées à la signature du prêt. Ces frais représentent 3% du montant du capital restant du ou 6 mois d’intérêts. Ici encore, vous économisez beaucoup d’argent (gain d’environ 6 mois d’intérêts).

Eviter les frais de garantie

De même, lorsque vous remboursez un prêt puis emprunter à nouveau pour acheter votre maison, vous repayerez des frais de garantie. Vous éviter la charge d’une nouvelle garantie à mettre en place sur le financement (gain d’environ 1% du financement)

C’est bon à savoir, non ? Il ne faut donc pas oublier de demander la transférabilité lors de votre demande de prêt.

2. Quelles sont les conditions de mise en place de la clause de transférabilité ?

Il n’y a strictement aucun inconvénient à mettre en place le transfert de prêt. Donc si vous bénéficiez de deux propositions aux caractéristiques semblables vous avez même tout intérêt à prendre celle avec la transférabilité !

Cependant, cette option ne sera pas appliquée sur simple demande. Le nouveau bien doit respecter certaines conditions :

  • Le prix de votre nouvel maison doit être au minimum de la même valeur que le capital qu’il vous reste à rembourser. Sans cela, le transfert ne sera pas possible.
  • Il faut respecter l’objet du bien. Si le prêt a été fait pour votre résidence principale à l’origine, vous devrez pouvoir le transférer uniquement sur votre résidence principale. Si votre objectif est de faire le transfert sur un investissement locatif vous ne le pourrez pas.
  • Aucun rejet de prélèvement de la mensualité du crédit ne doit avoir eu lieu.
  • Si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, il devra être fait dans la même banque que celle qui possède le prêt transférable.

3. Toutes les banques ne proposent pas la transférabilité de prêt

La banque s’autorise à ne pas mettre en place la transférabilité et n’a pas besoin de vous donner le motif de son refus. Souvent, ce n’est pas contre vous mais en raison du contexte financier. Par exemple, en période de taux bas, il y a un risque pour les taux remontent. Le risque est alors élevé pour la banque, car elle devra se financer avec des conditions de prêt plus chères que vous.

En période de taux bas, de moins en moins de banque proposent la transférabilité du prêt pour cette raison. Cependant, ce n’est pas désespéré ! En fonction de la relation entretenue avec votre banque, elle pourra accepter de perdre de l’argent sur votre financement. Elle se demandera dans quelle mesure vous êtes prêt à faire des efforts de votre côté, c’est à dire souscrire à d’autres produits (carte bleue, compte épargne etc.)

Exemple

Depuis quelques semaines, la BNP n’autorise plus la transférabilité de prêt. En revanche, il est toujours possible de transférer votre prêt avec le Crédit Agricole.

Concernant l’organisme de garantie, il a aussi son mot à dire. Il analyse votre situation financière lors de votre demande de nouveau financement. Il s’assure aussi que le nouveau bien ne présente pas de risques (mauvais état, travaux trop importants, …). Si la garantie ne se positionne pas sur le nouveau financement vous ne pourrez pas transférer votre prêt.

Et oui, comme mentionné plus haut, vous ne pouvez pas demander à changer de garantie et à obtenir la transférabilité : la garantie sur le prêt transféré ne pourra s’annuler que si le prêt est remboursé. Par conséquent la transférabilité ne pourra plus s’appliquer.

Soyez donc vigilants si, avec la transférabilité, vous acceptez une offre avec des conditions plus chères.

4. Quelques exemples de conditions de mise en place de la transférabilité dans différentes banques.

Le transfert de prêt sur un autre objet est soumis à l’accord préalable du Prêteur et est subordonné au respect de la réglementation applicable à chaque type de prêt et précisée dans les conditions spécifiques propres à chaque types de prêt.

Le transfert de prêt à une tierce personne est subordonné à l’agrément du nouvel emprunteur par le Prêteur. Dans le cas de prêts soumis à une réglementation particulière, le transfert est en outre subordonné au respect des textes applicables.

Si vous vendez le bien financé par le présent crédit pour en acheter un autre, votre crédit peut à votre demande être reporté sur votre nouvelle acquisition à condition que le remboursement de votre crédit se soit déroulé sans aucun incident de paiement et sous réserve d’étude et d’acceptation de l’organisme caution et du Prêteur.

L’emprunteur pourra demander à reporter son prêt sur une nouvelle opération immobilière dans un délai de six mois après la vente du logement financé, sous les conditions que sa nouvelle résidence ait la même destination et présente les caractéristiques identiques à celles pour lesquelles il a obtenu son prêt et que son prêt se soit déroule sans incident de paiement. L’emprunteur pourra également demander à transférer son prêt à un tiers sous réserve que ce dernier remplisse les conditions exigées pour l’octroi de chaque type de prêt. Ces deux transactions sont soumises à l’autorisation préalable de la Banque ainsi qu’au respect de la réglementation en vigueur propre à l’opération financée. En cas de vente du bien dans lequel les travaux sont réalises à l’aide du prêt financé par la Banque, toutes les sommes dues seront exigées.

4. Un exemple pour mieux comprendre

Il vous reste 150 000 € de capital à rembourser pour votre prêt immobilier et votre offre de prêt immobilier contient une clause de transfert. Vous souhaitez réinvestir 200 000 €. Quel en sera l’impact sur un prêt d’une durée restante de 15 ans ?

 Ancien créditNouvelle ligneSans transférabilité
Montant emprunté150 000€50 000€200 000€
Taux1.50 %4 %4 %
Durée15 ans15 ans15 ans
Mensualité hors assurance965.26€/mois369.84€/mois1479.38€/mois
coût du crédit (intérêts uniquement)23 746€16 571€66 288€
Coût des nouveaux frais de garantie (environ 1%)0€500€2 000€
Total 40 817€68 288€
RésultatGain 27 471€Perte 27 471€

Dans cet exemple, le fait de garder votre ancien financement et de l’associer à un autre prêt vous permet de réaliser une économie de 27 471€. Youpi !

A retenir

Si vous vous obtenez deux propositions avec le même taux, foncez vers celle qui propose la transférabilité !

Cette option reste soumise à l’accord de la banque, sa mise en place n’est pas garantie à 100%

Vous ne pourrez transférer le prêt que sur un projet similaire

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