Rachat de crédit immobilier : la simulation gratuite et immédiate

Simulez votre rachat de prêt pour connaître les économies que vous pouvez faire sur votre crédit immobilier. Définition, formules et exemples, on vous explique tout !

Vous souhaitez renégocier un prêt immobilier
seul
.
Il s’agit de
votre résidence principale
dans la commune de
Paris
.
Quelle est la différence entre le rachat et la renégociation ?

La renégociation de crédit consiste à aller voir votre banque pour revoir les conditions de votre crédit. Le rachat signifie que vous remboursez votre prêt dans la première banque, pour en prendre un nouveau dans une autre banque.

Quels sont les frais du rachat de crédit ?

Vous contractez un nouvel emprunt, vous devez donc compter les frais de dossier et de garantie. Mais il faut aussi y ajouter les indemnités de remboursement anticipé que va appliquer l’ancienne banque.

Le conseil de l’expert

Le rachat de crédit est beaucoup plus intéressant en début de prêt, puisque c’est le moment où vous remboursez encore beaucoup d’intérêts à la banque. Assurez-vous que le rachat de crédit vous permet effectivement de faire des économies !

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Vous avez peut-être déjà entendu parler de renégociation ou de rachat de crédit immobilier ? Il s’agit en réalité de deux actions différentes concernant votre emprunt. La renégociation consiste à aller voir votre banque pour négocier de nouvelles conditions de prêt. Le rachat, quant à lui, consiste à contracter un prêt auprès d’une nouvelle banque afin de bénéficier d’autres conditions. Votre nouvelle banque rembourse alors votre prêt auprès de l’ancien établissement, ce qui vous permet de solder votre emprunt de ce côté.

Cette solution est intéressante en période de taux bas comme c’est le cas actuellement. Si vous avez emprunté il y a quelques années, il y a fort à parier que votre taux immobilier est plus élevé que ce dont vous pouvez bénéficier actuellement.

Mais attention malgré tout, le rachat de prêt immobilier entraîne des frais et n’est pas toujours intéressant. C’est pour cela que nous avons créé notre simulateur : pour vous permettre de connaître en quelques minutes les économies réalisées… ou au contraire les dépenses engendrées !

Quelle différence entre le rachat et la renégociation de prêt ?

Avant toute chose, il faut savoir que, sur ce sujet spécifique, vous et votre courtier parlez un langage différent : ce que vous entendez par "renégociation de prêt" n'aura pas la même signification pour lui !

On vous a fait un petit tableau récapitulatif pour vous aider à y voir plus clair :

Ce dont il s'agit Ce que vous dites Ce que dit votre courtier
Aller voir sa banque pour qu'elle change les conditions de son emprunt actuel / Renégociation de prêt
Aller voir une autre banque pour qu'elle reprenne son emprunt et changer les options du prêt Renégociation Rachat de crédit
Rassembler tous ses crédits en cours en une seule mensualité Regroupement de crédit / Rachat de crédit Rachat de créance

Combien coûte le rachat de crédit immobilier ?

C’est la première question à vous poser afin de savoir si le rachat de votre prêt peut être intéressant. En effet, le rachat de prêt implique en réalité les deux actions suivantes, qui vont engendrer des frais :

  • vous contractez un nouvel emprunt auprès d’une nouvelle banque ;
  • ce nouveau crédit vous permet de rembourser et clôturer votre prêt actuel et au sein de l’établissement où vous l’avez contracté.

Les frais du rachat liés au remboursement de votre prêt immobilier

Vous remboursez votre prêt de manière anticipée auprès de votre banque actuelle : elle a donc un manque à gagner, qu’elle va compenser avec une indemnité. C’est la fameuse indemnité de remboursement anticipé, aussi appelée IRA.

Sachez que même si vous négociez une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique pas dans le cas d’un rachat de prêt. Mais son montant est encadré : elle est égale au maximum à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.

Les frais du rachat liés à la contraction du nouveau crédit immobilier

Qui dit nouveau crédit dit nouvelle garantie ! Vous le savez certainement déjà, cette garantie implique des frais de mise en place. Si vous aviez une caution via le Crédit Logement, vous pouvez généralement récupérer 75 % du montant que vous avez engagé en contractant votre prêt.

Vous devrez également payer les frais de dossier, en rémunération du traitement de votre projet par la nouvelle banque. Ceux-ci sont variables et dépendent de l’établissement auquel vous vous adressez, ainsi que d’autres critères : en passant par un courtier, vous optimisez vos chances de pouvoir les négocier, voire les supprimer. Mais ce n’est pas systématique et vous devez les prendre en compte dans vos calculs.

La simulation de rachat de crédit immobilier : savoir si c’est le bon moment pour racheter votre prêt

Comment savoir si le rachat de crédit est intéressant ?

La question de l’intérêt du rachat de prêt se pose donc par rapport au coût de vos intérêts. Concrètement, les économies réalisées correspondent à la différence entre le coût des intérêts de l’ancien prêt au regard du nouveau crédit (auquel s’ajoutent les différents frais).

Or, les intérêts de l’ancien prêt dépendent des facteurs suivants :

  • le capital que vous devez encore rembourser à la banque
  • la durée restante
  • votre taux immobilier

Notre simulateur calcule automatiquement ces données à la date d’aujourd’hui grâce au montant, à la durée de votre crédit et sa date initiale de remboursement.

Vous obtenez ainsi les informations suivantes : le montant de vos nouvelles mensualités, votre nouveau taux, la nouvelle durée de crédit, ainsi que les économies réalisées grâce à ce crédit.

Les formules du rachat de crédit

Vous souhaitez savoir comment on en est arrivés là ? Afin de mieux comprendre, voici les formules que nous utilisons dans notre simulateur pour répondre à vos besoins :

Y a-t-il un bon moment pour faire son rachat de crédit ?

On ne peut pas affirmer avec certitude que "après 10 ans de remboursement, le rachat n’a plus d’intérêt" ou que "si la différence de taux est de moins de 1 %, vous serez perdant". En réalité, tout dépend des conditions de votre emprunt.

Evidemment, plus la différence entre les deux taux est importante, et plus les économies seront conséquentes. Mais au fur et à mesure que vous avancez dans le remboursement de votre crédit, la part des intérêts dans vos mensualités diminue. Ainsi, plus vous procédez au rachat tôt, et plus les économies réalisées seront élevées.

Mais le seul moyen de s’assurer du montant économisé est bien de faire une simulation !

Sachez cependant que si vous avez bénéficié d’un prêt complémentaire, comme le PTZ, celui-ci est racheté au même titre que l’emprunt principal. Assurez-vous donc bien que les économies réalisées compensent la perte des avantages liés à vos prêts complémentaires.

En théorie, vous pouvez renégocier votre prêt autant de fois que vous le souhaitez après la première année de contrat. Si vous avez déjà fait racheter votre crédit et que vous souhaitez à nouveau le faire, rien ne vous en empêche !

Simulation de rachat de crédit : cas pratique

Prenons un exemple : vous avez contracté un crédit de 300 000 € au taux de 2,2 %, pour une durée de 25 ans.

Si vous l’avez contracté il y a 5 ans, voici un résultat possible de simulation :

Si vous l’avez contracté il y a 15 ans, voici le résultat :

Vous voyez que les économies réalisées sont minimes en comparaison !

Mais en faisant racheter votre prêt, vous avez également la possibilité de modifier la durée de crédit, ou le montant de la mensualité. Cela joue forcément sur votre nouveau taux immobilier et les intérêts dus, mais peut vous permettre d’adapter votre crédit immobilier de manière plus radicale qu’en faisant une simple demande de modularité auprès de votre banque.

En fonction de vos besoins et de vos moyens, vous pouvez ainsi, au choix, diminuer la durée de votre crédit de plusieurs années, rembourser une partie de votre emprunt de manière anticipée via un apport pour le rachat, baisser le montant des mensualités… Qui dit nouveau prêt dit nouvelles conditions de bout en bout !

Mis à jour le 17 mars 2020
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Océane Chabrol
Ingénieur R&D
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