Simulation prêt immobilier

Investissement locatif : simuler votre capacité d’emprunt

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, dans le neuf, l’ancien ou en SCPI ? La pierre reste un investissement sûr et rentable, on ne vous en dissuadera pas, bien au contraire ! Simulez votre investissement locatif et trouvez les conditions les plus rentables.

I. Les spécificités de l’investissement locatif

L’investissement locatif se différencie d’un achat immobilier classique. En effet, vous n’achetez pas un bien pour y vivre mais pour le louer et si vous en tirez des revenus supplémentaires, vous avez à côté de ça des charges pour votre résidence principale. Ces différences influent sur les conditions de prêt. Regardons de plus près les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif pour votre emprunt.

Les revenus locatifs pris à 70 % en compte

Les revenus locatifs sont pris en compte à 70 %. Cela signifie simplement que la banque ne reconnaît que 70 % du montant de vos revenus locatifs. Les 30% restants couvrent en effet les charges et les risques liés à l’investissement locatifs (logement vacant, loyer impayé, etc.).

Il y a deux façons d’intégrer vos revenus locatifs à votre profil emprunteur : les ajouter à l’ensemble de vos revenus, ou les déduire de vos charges. En fonction de la méthode de calcul, votre taux d’endettement varie. C’est évidemment un paramètre important puisque les banques vont le prendre en compte dans l’étude de votre dossier. S’il dépasse 33 %, demandez gratuitement conseil à nos experts. Tout dépend de votre situation : êtes vous propriétaire de votre résidence principale ? Quel âge avez vous ?

Possibilité d’emprunter sans apport

Emprunter sans apport, c’est contracter un emprunt sans payer de votre poche la somme qu’on appelle apport personnel. Ce n’est pas courant, mais c’est possible si vous parvenez à rassurer la banque de votre capacité de remboursement par un autre moyen. En l’occurrence, si vous souhaitez faire un emprunt à 110 % (comprendre : bien immobilier + frais d’emprunt), il est préférable que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale. Les banques n’aiment pas bloquer la future capacité d’endettement d’un ménage qui pourrait vouloir acheter une résidence principale à l’avenir.

Vous pouvez aussi avoir recours à l’optimisation fiscale : les intérêts de votre crédit peuvent être déduits des revenus fonciers en régime d’imposition réel. Vous pouvez aussi déduire les travaux, les frais de gestion, les provisions pour charges de copropriété… Si vos charges dépassent le loyer que vous percevez, vous créez un déficit foncier très avantageux pour votre investissement.

Toutes les banques ne prêtent pas sur 25 ans

La durée de remboursement de votre emprunt est critique pour la rentabilité de votre investissement locatif. Vous devez maintenir une trésorerie suffisamment importante pour faire face aux imprévus comme les loyers impayés ou les aménagements soudains. Si vous choisissez un emprunt long (20 à 25 ans), vous aurez des mensualités plus faibles ce qui aura moins d’impact sur vos ressources disponibles. En revanche, sachez que toutes les banques n’acceptent pas de prêter sur 25 pour un investissement locatif. Conseillé par un courtier, vous pourrez choisir la banque adéquate ou raccourcir la longueur de l’emprunt.

Des taux immobiliers parfois plus élevés

En théorie, les taux d’intérêt devraient être identiques pour financer l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif. On comprend néanmoins dans la pratique que la seconde situation s’accompagne de taux parfois plus élevés. Certaines banques ont des grilles différentes pour le locatif et se montrent moins conciliantes envers ces projets. En revanche, dans la plupart des cas c’est l’ensemble des éléments de votre profil qui conduisent vers un taux plus élevé. Les banques compensent l’apport personnel et le risque encouru par un taux d’intérêt plus important, même sur une durée moins longue.

II. Simuler un investissement locatif, un prêt pas si facile à obtenir

Malgré la multitude de publicité sur l’investissement locatif clés en main ou pinel, il n’est pas si facile à préparer. Voici quelques points noirs à avoir en tête.

Investir sans être propriétaire

Comme évoqué plus haut, se lancer dans un investissement locatif est plus facile quand on est déjà propriétaire. Toutefois de nombreux jeunes actifs décident d’investir avant d’acquérir leur résidence principale. C’est un choix qui laisse plus de flexibilité tout en permettant de se constituer un patrimoine immobilier au plus vite. Cependant, les banques veilleront à ce que vous gardiez un peu de marge dans votre capacité d’emprunt pour vous laisser la possibilité d’acheter votre résidence principale un peu plus tard.

Être déjà propriétaire montre à l’organisme prêteur que vous avez déjà réussi un premier projet immobilier, vous savez comment ça fonctionne. Tant que votre taux d’endettement respecte les limites des banques et que votre profil solide, vous pourrez réaliser votre projet.

Capacité d’emprunt

Le problème quand on prépare un investissement locatif c’est que la capacité d’emprunt est plus difficile à calculer que pour un projet immobilier classique. Elle dépend des revenus locatifs, qui dépendent eux-mêmes du prix du bien et de la zone géographique !

Vous devrez donc procéder par étapes :

  • Définissez les villes dans lesquelles vous voulez investir
  • Renseignez vous sur le prix d’achat au m² ainsi que sur le prix de location
  • Simulez votre prêt immobilier d’emprunt et prenez contact avec les conseillers Pretto pour optimiser votre projet !

La domiciliation bancaire n’est pas obligatoire

La domiciliation des revenus professionnels n’est pas obligatoire, ce qui entraîne parfois des difficultés pour les emprunteurs. Dans le cas d’un investissement locatif, il y a moins de contreparties exigées par les banques. La domiciliation des revenus locatifs est suffisante, c’est à dire que vous devez percevoir vos revenus locatifs sur un compte courant de la banque prêteuse.

Toutefois, la réduction des contreparties exigées par la banque la pousse moins à faire des efforts sur le taux et sur les conditions accordées. Plus vous voudrez négocier les conditions, plus il faudra faire un effort de votre côté.

À retenir

Le financement d’un investissement locatif présente des particularités comme la prise en compte des revenus locatifs et la possibilité d’emprunter sans apport.

Le taux d’emprunt et la durée ne sont pas soumis aux mêmes contraintes que pour l’achat d’une résidence principale