La simulation de votre prêt immobilier avec la Caisse d'Epargne

Si vous voulez connaître les conditions de votre prêt immobilier avec la Caisse d'Epargne, simulez vos mensualités de crédit : nous comparons la totalité des offres sur le marché pour vous proposer celle qui convient le mieux à votre profil.

Description de la banque

La Caisse d’Epargne fait partie du groupe BPCE, 2ème groupe bancaire en France. Cette banque régionale et mutualiste propose des services pour tous types d’emprunteurs. Que vous soyez étudiant ou investisseur en série, la Caisse d’Epargne vous présentera des options de financement.

Taux immobilier sur 15 ans 0,95 % - 1,40 %
Frais de dossier négociés par Pretto 350 €
Frais annuels de tenue de compte 150 €
Note Bankin’ de la banque 3,12 / 5
Rendez-vous physique avant l’envoi des offres de prêt OUI

Avez-vous le bon profil pour la Caisse d'Epargne ?

Les banques répondent à des politiques commerciales. Cela signifie qu’elles ne cherchent pas à attirer les mêmes profils. Mais au-delà de ça, gardez bien en tête que le taux qu’elles vont vous proposer dépend d’une multitude de critères.

Quel est donc le bon profil pour la Caisse d’Epargne ?

La politique commerciale de la Caisse d'Epargne

La Caisse d’Epargne peut se positionner correctement sur tous les types de dossier et n’affiche pas clairement d’attrait particulier pour un profil spécifique.

Vous pourrez ainsi vous adresser à elle si :

  • vous êtes en CDI ou fonctionnaire titulaire
  • vous êtes contractuel du service public depuis plus de 3 ans
  • vous êtes intermittent, artisan, commerçant, profession libérale et pouvez justifier de 3 ans d’activité

Pour quels projets pouvez-vous vous tourner vers la Caisse d’Epargne ?

Votre projet immobilier est également important pour la banque, et toutes ne souhaitent pas financer les mêmes types de biens. Avec la Caisse d’Epargne, vous pourrez financer :

  • votre résidence principale
  • votre résidence secondaire
  • votre résidence locative
  • un achat en SCI familiale

Elle vous permet par ailleurs de financer des achats dans l’ancien ou dans le neuf (VEFA).

Quelles options de prêt son proposées par la Caisse d’Epargne ?

En dehors du taux immobilier, vous avez la possibilité de négocier diverses options au moment de votre demande de prêt.

Ces options vous permettent une certaine flexibilité dans la gestion de votre emprunt, et toutes les banques ne proposent pas les mêmes conditions.

La Caisse d’Epargne vous permet ainsi de :

  • négocier l’exonération des IRA en cas de revente du bien
  • faire une pause dans le remboursement de votre crédit pendant 24 mois
  • modifier le montant de vos mensualités dès la 3ème année de remboursement (dans une limite de montant et de durée)
  • de bénéficier d’une franchise totale ou partielle avant de démarrer le remboursement

Comment la Caisse d’Epargne établit-elle le taux immobilier ?

Si vous ne devez retenir qu’une seule chose pendant votre recherche de financement, c’est que le taux proposé par la banque est le reflet du risque que vous représentez à ses yeux. Elle veut avant tout éviter les défauts de paiement sur la durée, et va donc évaluer la situation via différents critères.

Les critères ci-dessous ne sont de loin pas exhaustifs, mais peuvent déjà vous donner une idée de la manière dont la banque va évaluer le risque.

  • le taux d’endettement
Vous avez peut-être déjà entendu parler de la limite de taux d’endettement à 33 %. Cela signifie que vos mensualités d’emprunt ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus.

Si en faisant la simulation vous vous rendez compte que votre taux d’endettement est trop élevé, essayez de voir si vous ne pouvez pas augmenter la durée de votre emprunt. C’est logique, pour un même montant, plus vous remboursez longtemps et plus les mensualités sont basses. Cela diminue donc le taux d’endettement.

En revanche, le coût de votre crédit augmente en conséquence. C’est justement pour vous permettre de faire l’arbitrage entre le coût de l’emprunt, la durée souhaitée et le montant de la mensualité que nous avons développé notre simulateur.

Celui-ci vous permet de jouer avec les différents critères, et d’en voir immédiatement l’impact sur votre plan de financement.

  • le reste à vivre

C’est l’un des critères qui vient en complément du taux d’endettement. Le reste à vivre représente ainsi le montant dont vous disposez sur votre compte en banque une fois que vous avez réglé toutes vos charges. Généralement, les banques établissent des critères chiffrés par adulte et par enfant à charge.

Ainsi, si vous bénéficiez de revenus élevés, la banque pourra accepter d’aller au-delà du taux d’endettement à 33 %. Mais l’inverse est également vrai : pour certains ménages aux revenus moins importants, si le reste à vivre est trop faible, la banque peut craindre le défaut de paiement même si la limite d’endettement n’est pas atteinte.
Attention
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

  • le montant de votre apport

Pour la banque, l’apport personnel va jouer plusieurs rôles. Son premier rôle est purement pragmatique : il sert à payer les frais de garantie et de notaire, qui sont estimés à environ 10 % du prix du bien. C’est pour cela qu’on conseille généralement d’amener ce montant au minimum.

Mais l’apport sert également à rassurer la banque quant à votre capacité d’épargne. Ainsi, elle voit que vous avez encore de la marge dans la gestion de vos finances, et que vous pouvez supporter les coûts supplémentaires liés à votre nouveau statut de propriétaire.

Si vous pouvez amener plus que le montant recommandé de 10 %, il se peut que la banque accepte de le refléter sur votre taux immobilier.

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Quels sont les délais de traitement de dossier à la Caisse d'Epargne ?

Vous vous en doutez certainement, toutes ces démarches prennent du temps. En moyenne, il faut compter 3 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente.

Les délais de traitement pour votre demande de financement peuvent cependant varier en fonction de la période, du nombre de dossiers que reçoit la banque, de sa politique commerciale, ou tout simplement du nombre de personnes disponibles au siège pour l’étude des pièces.

Bon à savoir
En ajoutant une clause suspensive au moment où vous signez votre compromis de vente, vous conditionnez la vente du bien au fait que vous obtenez effectivement votre crédit.

Avec qui travaille la Caisse d’Epargne ?

La banque n’est pas seule à décider de la validité de votre demande de prêt immobilier. Vous devez également avoir l’accord de la garantie et de l’assurance.

Avec quels organismes de caution travaille la Caisse d’Epargne ?

La garantie a pour vocation de protéger la banque en cas de défaut de paiement de votre part. Vous disposez de plusieurs options, mais l’organisme de caution est la solution la plus utilisée actuellement.

Toutes les banques ne se tournent pas vers les mêmes organismes de caution : la Caisse d’Epargne travaille de son côté avec la SACCEF.

Caisse d’Epargne et assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, mais dans les faits, aucune banque n’acceptera de vous financer sans cette protection.

L’assurance permet ainsi de prendre le relais dans le paiement de vos mensualités en cas d’accident.

La plupart des banques proposent leur propre contrat d’assurance groupe, et la Caisse d’Epargne n’y fait pas exception.

La Caisse d’Epargne propose son assurance sous le nom Assurance des Emprunteurs. Elle permet de couvrir les garanties suivantes :

  • Décès
  • Perte Totale et Irréversible d'Autonomie
  • Incapacité Temporaire Totale
  • Invalidité Permanente

En souscrivant à l’assurance de la Caisse d’Epargne, vous bénéficiez d’une couverture en incapacité et invalidité même pour les personnes sans activité professionnelle, sans limite de durée. Vous n’avez par ailleurs pas d’exclusions liées aux activités sportives et professionnelles à risques.

Vous devrez forcément remplir un questionnaire médical au moment de votre demande d’assurance. Dans le cas où vous devez faire des examens médicaux complémentaires, les formalités peuvent prendre un peu plus de temps que prévu. On ne peut donc que vous conseiller d’anticiper.

En fonction de votre profil et de la quotité souhaitée, le taux de l’assurance peut fortement varier. La Caisse d’Epargne propose deux modes de calcul pour votre assurance :

  • le calcul sur capital initial implique que vos mensualités d’assurance sont fixes sur toute la durée du prêt
  • le calcul sur capital restant dû implique que vos mensualités d’assurance diminuent au cours de votre emprunt
La quotité représente le montant du capital emprunté que vous assurez. Si vous faites un crédit seul, la quotité est forcément de 100 %. Mais si vous empruntez à deux, vous pouvez faire varier cette quotité entre 100 et 200 % et vous pouvez la répartir comme vous le souhaitez : 50/50, 30/70… ou 100/100.

Cette dernière solution signifie que la totalité de la mensualité est prise en charge par l’assurance si l’un des deux emprunteurs a un accident ; mais vous l’aurez compris, c’est également la solution la plus chère.

La délégation d’assurance est-elle possible avec la Caisse d'Epargne ?

Vous n’avez pas l’obligation de prendre l’assurance de la banque si vous ne le souhaitez pas. Vous avez la possibilité de prendre un assureur externe : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.

Vous pouvez exercer ce droit à différents moment de la vie de votre prêt immobilier :

  • au moment où vous faites votre demande de financement
  • quand vous le souhaitez au cours des 12 premiers mois qui suivent la signature du contrat
  • tous les ans à la date anniversaire du contrat

Afin de procéder à la délégation, vous devez prouver à la Caisse d’Epargne que le nouveau contrat vous couvre de manière au moins équivalente à ce qu’elle propose via son contrat. Elle doit ainsi établir une liste de critères minimum, qu’elle a l’obligation de rendre publics.

A la Caisse d’Epargne, les critères d’équivalence sont les suivants :

Garantie décès Couverture sur toute la durée du prêt et maintien de la couverture dans le monde entier
Garantie PTIA Couverture sur toute la durée du prêt et maintien de la couverture dans le monde entier
Garantie ITT Couverture sur toute la durée du prêt et maintien de la couverture dans le monde entier
Délai de franchise inférieur ou égal à 90 jours Couverture des affections dorsales et psychiatriques sans condition d’hospitalisation
Garantie IPT Couverture de la garantie pendant toute la durée du prêt
Bon plan

En passant par un courtier immobilier comme Pretto, vous bénéficiez également d’un accompagnement sur l’assurance de prêt immobilier au moment où vous faites votre demande de financement.

L’assurance de la Caisse d’Epargne est peut-être l’offre la plus adaptée à votre profil, mais vous pouvez y gagner à faire jouer la concurrence.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier à la Caisse d'Epargne ?

Il est possible que la banque refuse votre dossier. Cela ne veut pas forcément dire que tout est perdu ! En effet, ce n’est pas parce qu’un établissement refuse votre dossier que tous auront la même réaction.

Mais il est bien de savoir pour quelle raison c'est le cas.

  • le refus vient d’irrégularités dans votre dossier.

Certaines de ces irrégularités impliquent simplement de repousser votre dossier de quelques mois. Ce sera par exemple le cas si vous avez été à découvert au cours des derniers mois et que cela apparaît sur vos relevés de compte.

Mais d’autres indicateurs signifient peut-être que vous devez revoir votre projet dans son ensemble car votre situation ne vous permet pas d’acheter votre bien.

  • le refus vient de la garantie

L’organisme de caution analyse votre dossier en plus de la banque, et il est possible qu’il rende un avis négatif. Si c’est votre cas, la Caisse d’Epargne peut vous proposer une autre forme de garantie (hypothèque ou IPPD).

Mais tous les établissements ne travaillent pas avec les mêmes organismes de caution : en passant par une autre banque, il est possible que votre dossier soit validé.

  • le refus vient de l’assurance

Là aussi, ce n’est pas parce que l’assurance de la banque refuse votre dossier que tous les assureurs auront la même réponse. Heureusement, rien ne vous oblige à prendre l’assurance de la Caisse d’Epargne afin de valider votre prêt chez eux, et vous pouvez procéder à une délégation d’assurance dès votre demande de financement.

C’est aussi pour faire face à ce genre de situations qu’il est rassurant de passer par un courtier immobilier. Expert du secteur, il saura vous orienter vers des solutions alternatives le cas échéant, et vous conseiller sur la marche à suivre.

Mis à jour le 7 avril 2020
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Ismail Bouzelfen
Directeur Pôle Banques
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