La simulation de votre prêt immobilier avec la BRED

Vous êtes à la recherche d'un crédit immobilier ? Calculez votre emprunt à la BRED avec le simulateur Pretto. Il vous permet de comparer en quelques minutes l'ensemble des offres de prêt sur le marché pour trouver celle qui vous conviendra.

Description de la banque

BRED Espace est la banque en ligne du groupe Banque Populaire. Cette banque mutualiste régionale propose des conditions très avantageuses pour les fonctionnaires principalement, clientèle recherchée par BRED Espace. Par ailleurs, elle traite aussi bien les demandes des résidents français que celles des non-résidents, ce qui n'est pas le cas de toutes les banques.

Taux immobilier sur 15 ans 0,85 % - 1,55 %
Frais de dossier négociés par Pretto 0 €
Frais annuels de tenue de compte 0 €
Note Bankin’ de la banque 3,30 / 5
Rendez-vous physique avant l’envoi des offres de prêt OUI

Avez-vous le bon profil pour la BRED ?

Il s’agit de la chose la plus importante à retenir lorsque vous faites votre demande de prêt immobilier : le taux que vous propose la banque est le résultat de l’étude d’une multitude de critères.

Parmi eux figurent également les politiques commerciales des banques, ce qui signifie qu’elles cherchent à attirer certains profils plus que d’autres.

La question est donc de savoir si vous correspondez à ce que la BRED attend.

La politique commerciale de la BRED

La BRED étant une filiale de la Banque Populaire, elle vise les mêmes profils, c’est-à-dire en priorité les professions libérales et titulaires du secteur public.

Bon à savoir

Si vous ne correspondez pas à ce profil, cela ne signifie pas que votre prêt ne sera pas accepté par la BRED, mais simplement qu’elle aura tendance à faire un effort supplémentaire pour attirer ce type de dossiers.

Pour quels projets pouvez-vous vous adresser à la BRED ?

Toutes les banques ne prennent pas en charge les mêmes types de financement. En fonction de votre projet d’achat, vous aurez peut-être intérêt à vous adresser à un établissement bancaire plutôt qu’un autre.

Vous pourrez vous adresser à la BRED pour les projets suivants :

  • achat de résidence principale dans l'ancien
  • achat de résidence secondaire dans l'ancien
  • achat de résidence locative dans l'ancien

Quelles options de prêt sont proposées par la BRED ?

Le taux immobilier n’est pas la seule condition à négocier lorsque vous faites votre demande de prêt. Là aussi, toutes les banques n’offrent pas les mêmes possibilités en termes de flexibilité dans l’emprunt.

Avec la BRED, vous pourrez :

  • négocier une éventuelle exonération d’IRA en cas de revente
  • bénéficier de la modularité dès la 2ème année de votre remboursement (dans une limite de montant et de durée)

Comment la BRED détermine-t-elle le taux immobilier ?

Le taux immobilier proposé par la banque est en réalité le reflet du risque qu’elle estime prendre en vous finançant. Plus ce risque est élevé, et plus le taux le sera. Afin d’évaluer ce risque de la manière la plus exhaustive possible, elle va donc analyser votre dossier sous différents angles.

Parmi les outils à sa disposition, on peut ainsi citer le taux d’endettement, le reste à vivre, ou encore le montant de votre apport.

Le taux d’endettement est le rapport de vos mensualités de crédit et de vos revenus. Vous êtes peut-être déjà familier avec la limite des 33 % de taux d’endettement ? Cela signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus.

Au-delà de cette limite, la banque peut estimer que le risque de défaut de paiement est trop important. Elle va ainsi toujours regarder cet indicateur. Si votre taux d’endettement est trop élevé, essayez de voir si vous pouvez allonger la durée du prêt. Cela entraîne mécaniquement une baisse de votre mensualité, et donc de votre taux d’endettement.
Bon plan

C’est justement pour vous permettre de gérer ce genre de questions que nous avons créé notre simulateur. Vous pouvez ainsi modifier le montant de la mensualité et la durée de l’emprunt afin de voir immédiatement la conséquence sur votre taux d’endettement.

Le reste à vivre de son côté est un outil à mettre en perspective avec le taux d’endettement. Il s’agit du montant dont vous disposez sur votre compte en banque une fois que vous avez réglé toutes vos charges.

Ainsi, si votre reste à vivre est trop faible, même en dessous du taux d’endettement de 33 %, la banque va craindre le défaut de paiement. Mais l’inverse est également vrai ! Si vous disposez de gros revenus, vous pourrez peut-être demander un financement qui va au-delà de cette limite.

Attention
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

La banque va également regarder le montant de votre apport. Celui-ci joue plusieurs rôles. D’un côté, il va servir à financer les frais annexes à votre achat (frais de notaire et de garantie) qui sont généralement estimés à environ 10 % du prix du bien.

Mais l’apport permet également de montrer à la banque que vous avez un comportement financier responsable et prévoyant. Si vous avez la possibilité d’amener un apport plus important que le montant recommandé, la BRED peut accepter de faire un geste commercial et de le refléter sur votre taux.

Quels sont les délais de traitement de dossier à la BRED ?

Une demande de prêt fait intervenir de nombreux acteurs. Cela signifie forcément que tout cela ne se règle pas en quelques jours. En général, on compte 3 mois entre la signature du compromis et le moment où vous signez chez le notaire.

En fonction de la période et de l’afflux de dossiers en banque, les délais peuvent également être plus ou moins longs. Typiquement, en période de fin d’année ou en période estivale, les délais peuvent être allongés.

Afin de vivre votre demande de prêt immobilier de manière sereine, vous pouvez ajouter une clause suspensive au compromis de vente. Cela signifie que vous ajoutez des conditions à la vente du bien, en l’occurrence au fait que vous obteniez votre prêt immobilier.

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Avec qui travaille la BRED ?

La banque n’est pas la seule à donner son avis pour votre prêt immobilier : vous devez aussi obtenir un accord de la garantie et de l’assurance.

Avec quels organismes de caution travaille la BRED ?

La garantie a vocation à protéger la banque en cas de défaut de paiement de votre part : cela lui permet d’être certaine qu’elle va récupérer la somme qu’elle vous a prêtée.

La garantie la plus communément utilisée actuellement est l’organisme de caution. Mais toutes les banques ne travaillent pas forcément avec les mêmes organismes : de son côté la BRED va s’adresser à son propre organisme, Bred Habitat, ou à la CASDEN.

L’assurance de prêt immobilier avec la BRED

L’assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation inscrite dans la loi, mais dans les faits aucune banque n’acceptera de vous financer si vous n’avez pas cette protection.

La BRED n’y fait pas exception, et elle propose son propre contrat d’assurance groupe.

En fonction de votre projet, la BRED peut vous demander les garanties suivantes :

  • Décès
  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Incapacité Temporaire Totale (ITT)
  • Invalidité Permanente Totale (IPT)
  • Perte d’Emploi suite à un licenciement

Elle pourra également vous proposer, pour les garanties ITT et IPP, d’ajouter une couverture pour les pathologies dorsales et psychiatriques, selon des conditions prévues au contrat.

Toute demande d’assurance emprunteur nécessite d’effectuer des tests médicaux. La plupart des banques proposent des démarches simplifiées en passant par leur assurance groupe ; et si des tests complémentaires sont nécessaires, elles bénéficient de réseaux de partenaires pour faciliter les examens.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé d’anticiper ces démarches et de les enclencher dès le début de votre recherche de financement.

Vous payez l’assurance emprunteur tous les mois : elle est intégrée au montant de votre mensualité. Son coût dépend ainsi de différents critères.

Elle peut être calculée sur le capital emprunté (dans ce cas elle est constante pendant toute la durée du crédit) ou sur le capital restant dû (elle diminue alors à chaque mensualité).

Mais le coût varie également en fonction de votre âge, du sport que vous pratiquez, du métier que vous exercez, ou encore de la quotité souhaitée.

La quotité représente la part du prêt que vous assurez par personne : au minimum, elle doit couvrir la totalité du montant, c’est-à-dire que si vous empruntez seul, elle sera forcément de 100 %. Mais si vous empruntez à 2, vous pouvez faire varier le niveau de protection : 50/50, 60/40, ou même 100/100.

Dans ce dernier cas, cela signifie que l’assurance rembourse la totalité de la mensualité si l’un des deux emprunteurs est en incapacité. Vous vous en doutez, cette option est optimale, mais c'est également la plus chère.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier à la BRED ?

On ne peut jamais garantir à 100 % que votre dossier sera accepté par la banque. Alors, que faire en cas de refus ? Premièrement, ne pas paniquer. Ce n’est pas parce qu’une banque refuse votre dossier que tous les établissements vont avoir la même réaction.

Mais il est bon de savoir pourquoi votre prêt a été refusé.

  • votre dossier de demande de prêt présente des irrégularités

Certaines de ces irrégularités demandent simplement de repousser un peu votre projet : c’est par exemple le cas si vous avez des incidents de paiement réguliers visibles sur les relevés de compte que vous avez transmis à la BRED.

D’autres impliquent peut-être de repenser votre projet. C’est le cas si votre taux d’endettement est trop élevé même avec la durée maximum. Votre co-emprunteur est en CDD ? Ses revenus ne sont pas intégrés au calcul, vous avez peut-être intérêt à attendre qu’un CDI se profile à l’horizon pour répondre aux critères de la banque.

Dans d'autres cas, cela signifie que le prix du bien est trop élevé pour vous permettre de le financer.

  • la garantie a posé son veto

Si la garantie estime que votre dossier n’est pas assez solide, elle donne un avis négatif que la BRED va prendre en compte.

Mais la BRED peut aussi vous proposer un autre moyen de garantir votre bien : c’est le cas avec l’hypothèque et l’IPPD.

  • l’assurance refuse de vous couvrir

Vous avez la possibilité de passer par la délégation d’assurance : un autre assureur pourra peut-être accepter de vous couvrir, en fonction de votre situation.

Votre courtier immobilier vous accompagne tout au long de votre projet, c’est donc également son rôle de vous orienter vers la bonne banque et de mettre ses compétences en négociation au service de votre achat immobilier.

Mis à jour le 7 avril 2020
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Ismail Bouzelfen
Directeur Pôle Banques
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