Quel salaire pour emprunter 550 000 euros ?

On a tous déjà vécu cette scène : vous scrollez mollement l'écran de votre mobile à la recherche d'un bien à acheter, et soudain, le temps se fige. Vous avez le coup de foudre : qu'il s'agisse du parquet en bois massif, de la piscine avec vue sur les montagnes, ou de l'orientation plein sud avec balcon filant, c'est le bien parfait.

Oui, mais... A 550 000 euros, avez-vous le salaire suffisant pour vous le payer ? La question est simple, mais la réponse est difficile à trouver. Et pour cause, il n'y a malheureusement pas de réponse toute faite. Ce qui existe, en revanche, ce sont les simulateurs en ligne qui vous permettent de connaître en quelques minutes votre capacité d'emprunt, comme celui que nous proposons chez Pretto.

Mais c'est aussi notre rôle de vous guider dans vos démarches. C'est pourquoi on estime qu'il est important de briser un mythe bien trop ancré dans nos esprits. En matière de prêt immobilier, le salaire est essentiel, certes, mais il ne fait pas tout.

Calculer votre capacité d'emprunt vous permet de savoir si vous pouvez emprunter 550 000 euros

La capacité d'emprunt est le B.A-BA du prêt immobilier si vous en êtes au début de vos recherches. Pourquoi ? Eh bien tout simplement car il s'agit de connaître le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de votre profil. Et il vaut mieux connaître votre capacité d'emprunt avant de rechercher sérieusement votre bien, afin de ne pas vous engager à acheter un logement que vous ne pouvez pas vous payer.

Au contraire, vous pouvez avoir une bonne surprise, et découvrir que vous pouvez emprunter plus que ce que vous ne pensiez. Tout dépend ainsi de votre profil, que la banque va analyser sous différents angles. Son but est de s'assurer que vous allez pouvoir rembourser votre prêt dans la durée.

Et pour cela, l'un de ses critères fondamentaux est le taux d'endettement à 33 %.

Qu'est-ce que le taux d'endettement et pourquoi est-il important ?

Un taux d'endettement à 33 % représente en réalité quelque chose d'assez simple. Cela signifie simplement que le montant des mensualités de vos crédits (de tous vos crédits, pas uniquement votre prêt immobilier) ne doivent représenter plus du tiers de vos revenus. Au-delà de cette limite communément admise, la banque va en effet avoir des doutes sur votre capacité à éviter les défauts de paiement.

C'est donc ce taux d'endettement qui va déterminer la mensualité maximum que vous pouvez payer, ce qui va ensuite permettre de déterminer le montant total de l'emprunt.

Mais là aussi, il faut ajouter des nuances puisque la banque va également observer d'autres facteurs. On peut ainsi noter :

Le reste à vivre représente la somme qu'il vous reste, une fois toutes vos charges payées, afin de gérer vos dépenses quotidiennes. Vous vous en doutez certainement, mais plus ce reste à vivre est important et plus la banque est rassurée. Pour les hautes revenus, la banque va même parfois accepter d'aller au-delà de la limite des 33 %.

Le saut de charges de son côté représente la différences entre vos dépenses actuelles et celles à prévoir une fois que vous aurez contracté votre crédit. Si vous arrivez à épargner en devant supporter un loyer peu différent de la mensualité future du crédit, la banque ne verra aucun inconvénient. Mais si vous êtes hébergé gratuitement, elle peut douter de votre capacité à gérer votre nouveau budget.

Comment calculer votre taux d'endettement ?

La formule est la suivante :

Taux dendettement=Charges+Mensualite PretRevenus Taux\ d'endettement = \frac{Charges + Mensualite\ Pret}{Revenus}

Une petit point sur les charges à prendre en compte

On parle ici des charges que vous payez tous les mois et que vous pouvez prévoir. Nul besoin d'y ajouter les 2 000 euros que vous avez dû débourser cette année quand vous vous êtes retrouvé avec un bout de clé dans votre main, et l'autre bout dans la serrure.

En revanche, vous devez compter : - vos crédits actuels (consommation, voiture, étudiant, immobilier si vous êtes déjà propriétaire etc) - les futures mensualités du crédit que vous souhaitez contracter - les autres charges fixes comme une pension alimentaire, par exemple

Nous n'avons pas parlé du loyer dans la liste ci-dessus, et c'est normal si vous souhaitez acheter votre résidence principale puisque le loyer que vous payez actuellement sera remplacé par la mensualité de crédit. Mais si vous souhaitez faire un investissement locatif ou acheter une résidence secondaire, vous devez l'ajouter dans vos charges fixes.

Quid du salaire ?

Le salaire représente a priori la part la plus importante et la plus stable de vos revenus. Cependant, cela ne veut pas dire que la banque considère tous les salaires de la même manière. Elle fait en effet des distinctions en fonction du contrat de travail :

  • Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, la part fixe de votre salaire est prise en compte à 100 %. En revanche, elle fera une moyenne concernant votre part de variable.
  • Si vous êtes en CDD ou intérimaire, vos revenus ne seront pas pris en compte. C'est également le cas si vous êtes en période d'essai pour votre CDI : il vaut mieux attendre quelques mois que votre salaire soit intégré au calcul.
  • Si vous n'êtes pas salarié (profession libérale, intermittent, chef d'entreprise etc), vous pourrez emprunter. Mais il faut vous attendre à devoir justifier de vos salaires sur les dernières années.

Il se peut que vous ayez des revenus locatifs : vous devez les intégrer à vos revenus, mais seulement à hauteur de 70 %. Quant aux charges sociales et pensions alimentaires, elles ne sont quasiment jamais intégrées à vos revenus.

De la recherche du bien au crédit
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Et donc finalement, à quoi correspond une capacité d'emprunt de 550 000 euros ?

Votre capacité d'emprunt dépend donc de votre salaire, mais uniquement en partie. Un autre critère est également primordial : la durée de votre crédit.

Durée du prêt et capacité d'emprunt

Plus la durée d'emprunt augmente, et plus vous pouvez emprunter. C'est logique, puisque à mensualité égale, vous remboursez une somme plus importante sur 25 ans que sur 15 ans.

Prenons un exemple pour illustrer tout ça. Vous souhaitez emprunter 550 000 euros pour acheter cette magnifique maison qui vous fait tant rêver. Avec un taux d'intérêt à 1,10 %, vous pouvez vous attendre au mensualités présentées ci-dessous.

En respectant un taux d'endettement de 33 %, le salaire correspondant aux différentes durées d'emprunt serait donc le suivant :

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 4 842 € 14 526 €
15 ans 3 316 € 9 948 €
20 ans 2 554 € 7 662 €
25 ans 2 098 € 6 294 €

Mais attention : cet exemple reste très schématique et ne sert qu'à illustrer l'impact de la durée sur votre capacité d'emprunt. Dans les faits, rien n'indique que vous aurez un taux de 1,10 %, ce qui aura un impact sur le montant de la mensualité -et cela d'autant plus que le taux d'intérêt varie en fonction de la durée de votre crédit.

Pour pouvoir avoir une réponse précise sur ces différents points, le simulateur Pretto est fait pour vous. Celui-ci intègre votre situation financière, personnelle et professionnelle pour vous donner la réponse la plus précise du marché. Et tout cela sans avoir besoin de nous donner vos coordonnées !

Exemple

Si vous faites une simulation avec un salaire de 7 000 euros net par mois pour le foyer, vous pourrez par exemple obtenir la réponse suivante :

Vous pouvez voir que pour ces trois propositions, la mensualité est la même : 2 575 €. Seule la durée change. Vous pouvez ainsi acheter le bien dont vous avez envie sur 20 ans et 25 ans, mais pas sur 15 ans.

L'apport joue également un rôle

On appelle apport toute somme d'argent que vous pouvez amener de vous-même pour participer à l'achat de votre logement. Il peut provenir de vos récents gains au jeu, d'une épargne que vous avez soigneusement constituée, ou de l'aide de votre famille.

Attention, dans ce dernier cas, pensez à bien vous renseigner car le don est encadré par la loi. Et dans le cas d'un prêt familial, celui-ci entre en compte dans le calcul de votre taux d'endettement.

Il faut savoir que l'apport a plusieurs significations aux yeux de la banque :

  • d'un côté elle va pouvoir estimer votre capacité d'épargne
  • d'un autre côté, cet apport permet également de payer les frais de notaire et de garanties, à régler au moment de l'acte de vente. Ils représentent généralement 10 % du prix du bien.

Vous pouvez ainsi décider de mettre plus que les 10 % conseillés afin de faire baisser votre taux d'emprunt. Mais vous pouvez aussi tout à fait décider de conserver une partie de votre épargne pour bénéficier du rendement. C'est à vous de faire l'arbitrage entre le coût du crédit et le rendement de l'épargne.

Il est également possible d'emprunter sans apport : c'est ce qu'on appelle un prêt à 110 %. Mais sachez que les banques n'accordent pas ce type de prêt à tous les profils, et qu'il faudra montrer patte blanche pour y avoir accès.

Et finalement, pouvez-vous emprunter 550 000 euros ?

L'avantage, c'est qu'il existe de nombreux simulateurs qui vous permettent de répondre à cette question en quelques minutes. Chez Pretto, nous avons ainsi conçu le seul simulateur en ligne gratuit et sans engagement, qui vous permet de connaître votre capacité d'emprunt et de jouer avec les différents critères du crédit.

Du montant de la mensualité à celui de l'apport en passant par la durée de l'emprunt, vous pouvez facilement tester les différents scénarios pour trouver le financement idéal en fonction de votre situation et de vos envies.

Si vous le souhaitez, vous pouvez demander à ce que l'un de nos conseillers vous rappelle pour discuter avec vous de votre projet et lancer la constitution de votre dossier.

Et comme on aime bien garder le meilleur pour la fin : cet accompagnement est entièrement gratuit pour vous puisque nous sommes rémunérés par les banques, et seulement par les banques, au moment où vous signez chez le notaire.

Alors, pourquoi hésiter ?

A retenir
  • La banque prend en compte de nombreux critères afin de connaître le montant qu'elle peut vous prêter. Les plus importants sont le taux d'endettement, le saut de charge et le reste à vivre.
  • Vous pouvez cependant jouer sur votre capacité d'emprunt en augmentant ou diminuant la durée de votre crédit. Il faut cependant garder en tête le fait que plus vous empruntez dans la durée, plus votre crédit vous coûte cher au final, même si vous le ressentez moins au jour le jour.
  • Avec le simulateur Pretto, il est facile de découvrir votre capacité d'emprunt et de jouer sur ces différents critères pour trouver le financement qui vous convient.
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