Quel salaire pour emprunter 500 000 euros ?

Qu'il s'agisse d'une petite villa en bord de mer ou d'un grand appartement à Bordeaux ou Marseille, la question de l'emprunt se pose vite quand on a trouvé un bien qui nous a tapé dans l'oeil. Mais on le comprend, il est parfois difficile d'estimer ce que l'on peut effectivement se payer, et surtout de répondre à la question essentielle : serez-vous en mesure de rembourser votre emprunt ? En d'autres termes, votre salaire vous permet-il d'emprunter 500 000 euros ?

Chez Pretto, on sait à quel point cette question peut paraître floue, c'est pourquoi on a développé notre simulateur en ligne. En quelques clics, il vous indique le montant que vous pouvez emprunter, ainsi que les différents critères sur lesquels vous pouvez jouer pour faire votre crédit.

Mais ce n'est pas notre seul rôle : notre but est aussi de vous aider à comprendre vraiment ce dans quoi vous vous engagez. Et avant tout, il s'agit de déconstruire un mythe. En termes de prêt immobilier, le salaire ne fait pas tout.

Pour savoir si vous pouvez emprunter 500 000 euros, il faut calculer votre capacité d'emprunt

Première chose à savoir : votre capacité d'emprunt correspond au montant maximum que la banque va accepter de vous prêter. Elle dépend de votre situation, c'est-à-dire vos revenus, bien sûr. Mais en réalité, la banque analyse votre situation sous différents angles qu'il est important de connaître.

La banque veut s'assurer d'une chose lorsqu'elle traite votre dossier. Elle veut être certaine que vous serez en mesure de la rembourser sur toute la durée de l'emprunt. Et pour cela, elle a mis en place un certain nombres d'indicateurs qui vont l'aider, dont l'un des plus importants est le taux d'endettement maximum à 33 %.

Pourquoi le taux d'endettement est important ?

Un taux d'endettement à 33 % signifie en d'autres mots que la mensualité de votre crédit (de tous vos crédits, en réalité) ne doit pas représenter plus du tiers de vos revenus. Au-delà, la banque estime que le risque de défaut de paiement est trop important.

En évaluant votre taux d'endettement, la banque calcule alors la mensualité qu'elle peut appliquer, forcément liée au montant maximum qu'elle peut vous prêter. Le but n'est pas de vous bloquer dans votre emprunt, mais bien de s'assurer que vous ne serez pas pris à la gorge par un engagement trop difficile à tenir.

Mais cette règle de 33 % doit être prise en considération avec d'autres critères. La banque regarde ainsi :

  • le reste à vivre : cela représente la somme dont vous disposez après le paiement des mensualités pour vos dépenses quotidiennes. Vous l'aurez compris, pour une même mensualité, la banque est rassurée si vous disposez de revenus élevés. Elle peut dans ce cas accepter d'aller au-delà de la limite des 33 %.
  • le saut de charges : ce chiffre représente la différence entre vos dépenses actuelles et les charges à prévoir une fois que vous serez engagé pour votre emprunt. Ainsi, si vous payez déjà un loyer de 1 600 € et que vos mensualités sont évaluées à 1 700 €, la banque sera plus rassurée que si vous êtes actuellement logé gratuitement. Elle peut se demander si vous arriverez à adapter votre budget à ce changement.

Méthode de calcul du taux d'endettement

Le taux d'endettement s'exprime de la manière suivante :

Taux dendettement=Charges+Mensualite PretRevenus Taux\ d'endettement = \frac{Charges + Mensualite\ Pret}{Revenus}

Comment intégrer les charges ?

Quand on parle de charges, il s'agit de charges prévisibles. Vous n'aurez bien sûr pas à y intégrer les centaines d'euros déboursés pour débloquer votre serrure ou pour remplacer la vitre cassée par le voisin. En revanche, pensez à compter :

  • Vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture etc)
  • Les mensualités futures du crédit actuellement négocié ;
  • Les charges fixes : pension alimentaire, etc.

Vous vous demandez peut-être où est passé le loyer dans tout ça. Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel est remboursé par les mensualités d'emprunt. Mais si vous achetez un investissement locatif ou une résidence secondaire, il faut bien sûr l'ajouter à vos autres charges prévisibles.

Où est-ce que j'intègre mon salaire ?

De la même manière que toutes les charges ne sont pas retenues, tous les revenus ne doivent pas être intégrés dans ce calcul. Le salaire a une importance toute particulière puisqu'il constitue a priori la part la plus importante et la plus stable de vos revenus. Mais attention, la banque ne considère pas tous les revenus de la même manière !

  • Si vous êtes en CDI (hors période d'essai), la part fixe de votre salaire est prise en compte à 100 %. Mais attention au variable ! Si vous en avez, la banque fait souvent une moyenne sur les dernières années pour l'intégrer au taux d'endettement.
  • Si vous êtes en CDD ou un interim, vos salaire ne sont pas pris en compte.
  • Si vous êtes chef d'entreprise, libéral ou intermittent, vous pouvez bien sûr emprunter. Mais il faut vous préparer à avoir un peu de paperasse puisque vous devez souvent sortir vos fiches de paie et d'imposition des 3 dernières années.
  • Si vous avez des revenus locatifs, sachez également que ceux-ci ne sont pas pris en compte à 100 %, mais seulement à 70 %.

Et quant aux autres sources de revenus telles que les charges sociales et pensions alimentaires ? La banque ne les prend quasiment jamais en compte.

De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

A quoi correspond une capacité d'emprunt de 500 000 euros ?

Votre capacité d'emprunt dépend ainsi de vos revenus, y compris votre salaire. Mais elle dépend également de la durée de votre crédit.

Pourquoi la durée de votre emprunt est importante

Le montant de votre crédit correspond à une multiplication, puisqu'il s'agit du montant de la mensualité multiplié par la durée de remboursement. Plus la durée est longue, et plus le montant que vous pouvez emprunter augmente, même à mensualité égale.

Prenons un exemple schématique pour un emprunt de 500 000 euros avec un taux de 1,10 %. Voici les mensualités auxquelles vous pouvez vous attendre sur différentes durées, et le salaire correspondant à un taux d'endettement de 33 %.

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 4 402 € 13 206 €
15 ans 3 015 € 9 045 €
20 ans 2 322 € 6 966 €
25 ans 1 907 € 5 721 €

Mais attention, cet exemple ne sert qu'à mettre en avant l'impact que peut avoir la durée sur votre capacité d'emprunt ! Pour obtenir une réponse plus juste, il faut intégrer le taux dont vous pouvez bénéficier en fonction de votre situation. Celui-ci augmente avec la durée puisque la banque prend un risque à vous prêter sur un temps plus long.

C'est justement pour répondre à ce type de questions que nous avons conçu notre simulateur Pretto. Il prend ainsi en compte votre situation financière, personnelle et professionnelle afin de vous donner une réponse précise et fiable. Et tout cela sans avoir besoin de nous donner vos coordonnées !

Exemple

Si vous faites une simulation avec un salaire de 7 000 euros net par mois pour le foyer, vous pourrez par exemple obtenir la réponse suivante :

Ces trois propositions correspondent à une mensualité de 2 575 €, qui est la mensualité maximum proposée. On voit ainsi que le montant de 500 000 € est possible sur 20 ans et 25 ans, mais pas sur 15 ans.

L'apport joue également un rôle primordial

Vous le savez peut-être, votre apport peut être constitué de toute somme dont vous disposez. Il peut s'agir d'une épargne que vous constituez depuis 12 ans, ou d'un héritage, d'une grosse prime professionnelle, voire même d'une aide familiale. S'il s'agit de cette dernière, pensez à vous renseigner en amont car le don familial est encadré par la loi.

Cet apport joue 2 rôles auprès de la banque :

  • Il sert à la rassurer. En effet, une épargne régulière lui indique une gestion saine de vos comptes et un risque moindre de défaut de paiement.
  • Il vous permet de payer les frais de notaire et de garantie, qui sont à régler au moment de la signature de l'acte de vente.

On conseille généralement d'avoir un apport qui représente environ 10 % du montant du bien, mais rien ne vous empêche de mettre plus afin d'emprunter moins. En période de taux bas cependant, vous pouvez également décider qu'il vaut mieux profiter du rendement de cette épargne. La banque ne vous obligera en aucun cas à mettre dans votre apport la totalité de votre épargne si vous ne le souhaitez pas. En revanche, cela aura un impact sur votre taux.

A l'inverse, cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas emprunter sans apport. C'est ce qu'on appelle un prêt à 110 %. La banque accepte régulièrement ce genre de financement, mais tous les profils ne peuvent pas y prétendre, et il vous faut montrer patte blanche.

Alors, quel est le secret pour pouvoir emprunter 500 000 euros ?

On aimerait bien vous dire qu'on le connaît, mais il n'y en a pas. Le calcul de votre capacité d'emprunt dépend de critères variés et on ne peut en déduire une règle générale. En revanche, vous disposez de différents outils pour vous aider à trouver le financement qui vous correspond le mieux. Il se peut que vous décidiez finalement d'emprunter une somme moindre pour pouvoir être plus large à la fin du mois, ou que vous empruntiez plus longtemps pour pouvoir vous payer le bien de vos rêves. C'est à vous de déterminer ce qui a le plus d'importance pour vous.

Le simulateur Pretto pour vous aider dans vos démarches

Nous avons développé notre outil justement dans le but de vous aider à faire ces arbitrages en ayant l'opportunité de jouer sur les différents critères de l'emprunt. Vous accédez ainsi à toutes les offres sur le marché afin de trouver celle qui vous convient le mieux.

Mais Pretto est bien plus qu'un simple simulateur puisque vous pouvez, si vous le décidez, bénéficier d'un accompagnement tout au long de votre projet, jusqu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Vous êtes ainsi suivi par un de nos experts crédits, qui a pour rôle de vous conseiller et de négocier en votre nom auprès de la banque afin de vous obtenir les meilleures conditions d'emprunt.

Mais on aime bien garder le meilleur pour la fin : cet accompagnement est entièrement gratuit pour vous ! Ce sont les banques, et les banques seulement, qui nous rémunèrent en tant qu'apporteur d'affaires au moment de la vente.
A retenir
  • La banque prend en compte de nombreux critères afin de connaître le montant qu'elle peut vous prêter. Les plus importants sont le taux d'endettement, le saut de charge et le reste à vivre.
  • Vous pouvez cependant jouer sur votre capacité d'emprunt en augmentant ou diminuant la durée de votre crédit. Il faut cependant garder en tête le fait que plus vous empruntez dans la durée, plus votre crédit vous coûte cher au final, même si vous le ressentez moins au jour le jour.
  • Avec le simulateur Pretto, il est facile de découvrir votre capacité d'emprunt et de jouer sur ces différents critères pour trouver le financement qui vous convient.
Sur le même sujet