Quel salaire pour emprunter 450 000 euros ?

L'idée de prendre un crédit sur plusieurs dizaines d'années et des sommes de plusieurs centaines de milliers d'euros a de quoi effrayer. La question se pose vite de savoir si on pourra supporter cette charge pendant autant de temps. Va-t-on manger des pâtes dès le 10 du mois (mais dans notre nouvelle cuisine) ? C'est pour cela que chez Pretto, nous avons développé un simulateur de prêt immobilier qui vous permet de savoir en quelques clics si votre salaire vous permet d'emprunter 450 000 euros.

Mais ce serait mentir que de dire que c'est là tout ce que l'on fait. Notre rôle est aussi de vous aider à trouver le meilleur emprunt : c'est pourquoi on tient à vous expliquer que le salaire ne fait pas tout dans votre prêt. Loin de là.

Prêts à briser des tabous avec nous ?

La capacité d'emprunt, premier outil pour savoir si vous pouvez emprunter 450 000 euros

Une petite définition s'impose : la capacité d'emprunt est le montant maximum que la banque va accepter de vous prêt au regard de votre situation. C'est la première chose que la banque va regarder, puisque son souci principal est de s'assurer que vous pourrez assumer vos mensualités pour toute la durée du prêt.

Et cela s'exprime par un terme barbare que le monde de l'immobilier affectionne particulièrement : taux d'endettement maximum à 33 %.

Quelle est l'importance du taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est l'un des critères primordiaux pour la banque. Mais ça ne veut pas dire qu'il s'agit du seul critère qu'elle va regarder.

Le taux d'endettement maximum à 33 % signifie de manière schématique que la banque aura du mal à vous prêter si les mensualités calculées engagent plus du tiers de vos revenus. C'est une manière pour elle de se prémunir contre les défauts de paiement.

Ce taux d'endettement lui permet donc de calculer la mensualité maximum qu'elle peut appliquer, et de là, le montant maximum qu'elle peut vous prêter sans que cela n'engage votre qualité de vie.

Mais ce n'est bien sûr pas une règle gravée dans le marbre et il existe des exceptions. La banque va ainsi regarder deux autres critères (entre autres) :

  • le reste à vivre représente le montant qu'il vous reste sur votre compte en banque une fois la mensualité payée. Pour de hauts revenus, ce reste à vivre est élevé même après le remboursement mensuel. La banque peut donc estimer qu'un taux d'endettement au delà des 33 % est envisageable. A l'inverse, de petits revenus pourront l'inquiéter même avec un taux d'endettement inférieur.
  • le saut de charges représente la différence entre votre loyer actuel (ou votre mensualité si vous avez déjà un crédit) et le montant de la future mensualité. Plus ce saut de charges est élevé, et plus elle pourra s'inquiéter de votre capacité à gérer ce changement dans vos finances.

Comment faire le calcul du taux d'endettement ?

Le taux d'endettement s'exprime de la manière suivante :

Taux dendettement=Charges+Mensualite PretRevenus Taux\ d'endettement = \frac{Charges + Mensualite\ Pret}{Revenus}

Quelles charges prendre en compte dans le calcul ?

Pour calculer votre taux d'endettement, vous devez faire un point sur l'ensemble de vos charges prévisibles. Celles-ci concernent :

  • Vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture etc)
  • Les mensualités futures du crédit actuellement négocié ;
  • Les charges fixes : pension alimentaire, etc.

Si vous achetez votre résidence principale, il ne faut pas y intégrer votre loyer puisque celui-ci sera remplacé par la mensualité de crédit. Il faut en revanche l'ajouter si vous faites un investissement locatif ou que vous achetez une résidence secondaire.

Et le salaire dans tout ça ?

Vous devez également faire un point sur vos sources de revenus, et c'est là que le salaire prend toute son importance puisqu'il constitue généralement la partie la plus importante et la plus stable de vos revenus. Cependant, tous les salaires ne sont pas égaux aux yeux de la banque :

  • Si vous êtes en CDD ou en interim, vous salaires ne seront pas intégrés au calcul
  • Si vous êtes en CDI avec une forte part de variable, la banque fera généralement une moyenne de ce variable sur les dernières années. Le reste de votre salaire est pris en compte à 100 %.
  • Si vous êtes libéral, indépendant ou intermittent, vos salaires sont bien sûr pris en compte, mais il faut vous préparer à plonger un peu dans la paperasse puisque la banque demande généralement de pouvoir prouver vos salaires sur les dernières années d'activité.
  • Enfin, si vous avez des revenus locatifs, ceux-ci ne seront pris en compte qu'à 70 %.

Les pensions alimentaires et charges sociales ne sont que rarement intégrées dans les revenus par la banque. Quant aux meubles que vous avez prévu de revendre au moment du déménagement, ils ne rentrent bien sûr pas en compte dans le calcul.

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Pouvez-vous modifier votre capacité d'emprunt pour atteindre les 450 000 euros ?

Votre capacité d'emprunt dépend de votre salaire, comme nous l'avons vu. Mais elle dépend également d'un autre facteur sur lequel vous pouvez jouer, à savoir la durée de votre emprunt.

La durée du prêt compte aussi

C'est a priori assez logique : pour une même somme empruntée, le montant mensuel de remboursement est plus important sur 10 ans que sur 20 ans.

Ainsi, vous pourrez emprunter une somme plus importante avec le même niveau de salaire si vous allongez la durée de l'emprunt. A l'inverse, si vous souhaitez emprunter sur une durée plus courte pour limiter le coût de l'emprunt, les revenus du foyers doivent suivre en conséquence.

Prenons un exemple concret : Vous souhaitez emprunter 450 000 euros. Avec un taux de 1,10 %, voici les mensualités auxquelles vous pouvez vous attendre sur différentes durées, ainsi que le salaire correspondant à un taux d'endettement de 33 %.

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 3 962 € 11 886 €
15 ans 2 713 € 8 139 €
20 ans 2 090 € 6 270 €
25 ans 1 716 € 5 148 €

Mais ce tableau est trop simplifié : en effet, le taux augmente avec la durée d'emprunt, et dépend de votre situation personnelle, financière et professionnelle. Afin de connaître précisément votre capacité d'endettement et savoir si vos revenus vous permettent d'emprunter 450 000 euros, il vaut mieux utiliser notre simulateur. Conçu spécialement pour répondre à ce type de questions, vous obtenez une réponse en quelques minutes... et sans avoir besoin de nous laisser vos coordonnées !

Exemple

Voici ce que le simulateur vous indiquera pour l'achat d'un bien d'un montant de 450 000 euros, avec les 10 % d'apport recommandés et un salaire à 2 de 6 000 euros mensuels nets.

Les trois propositions présentent une mensualité de 2 150 euros, ce qui correspond à l'endettement maximum du foyer.

Seule la durée change : vous voyez ainsi que vous pouvez emprunter cette somme sur 20 à 25 ans, mais pas sur 15 an. Cependant, plus la durée du prêt s'allonge et plus vous payez d'intérêts.

C'est assez paradoxal, mais la conclusion est la suivante : votre crédit vous coûte au final plus cher, mais pèse moins dans vos dépenses quotidiennes.

Ne négligez pas l'importance de l'apport

L'apport peut être constitué d'épargne ou provenir d'une autre source : c'est un gage d'assurance pour les banques qui y voient un comportement préventif. Il est généralement recommandé d'apporter environ 10 % du montant du bien afin de couvrir les frais de notaire et de garantie, mais vous pouvez tout à fait décider d'amener une somme plus importante. Celle-ci vous permet, au choix, de diminuer le montant de votre emprunt, ou d'augmenter d'autant votre capacité de financement.

C'est à vous de faire le choix entre l'épargne que vous souhaitez garder (et dont le rendement peut-être intéressant en période de taux bas comme c'est le cas actuellement), le coût du crédit, et le prix du bien que vous souhaitez acquérir.

Parfois, au moment du premier achat immobilier, la famille se propose d'aider. C'est évidemment une très bonne chose, mais il faut tout de même garder quelques informations en tête. Le don familial est en effet fortement encadré par la loi, n'hésitez pas à vous faire aider d'un professionnel.

Dans le cas d'un prêt familial, il faut également être attentif : la banque le prendra en compte dans le calcul de votre taux d'endettement.

Alors, y a-t-il une formule magique pour pouvoir emprunter 450 000 euros ?

On aimerait bien, mais ce n'est pas malheureusement pas le cas. Trop de critères entrent en compte pour que l'on puisse affirmer qu'il existe une règle générale à suivre. C'est à vous d'évaluer les différents scénarios pour trouver celui qui vous convient le mieux et faire l'arbitrage entre votre capacité d'emprunt, le coût du crédit et le prix de votre bien.

Le simulateur Pretto, une solution rapide, fiable et anonyme

L'outil que nous avons développé vous permet d'obtenir en quelques minutes les meilleures offres de nos banques partenaires.

Vous savez ainsi, en fonction de votre situation personnelle, le taux auquel vous pouvez prétendre, et le montant que vous pouvez emprunter.

Mais ce n'est pas tout ! Vous pouvez modifier en toute simplicité le montant de votre mensualité, de votre apport, ou la durée de l'emprunt, pour voir de manière immédiate leur effet sur votre mensualité et votre taux.

Pretto, ce n'est pas qu'un simple outil de calcul : c'est avant tout un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet par l'un de nos conseillers. Si vous le souhaitez, vous pouvez ainsi traiter avec l'un de nos experts crédit, qui a pour rôle de négocier en votre nom les meilleures conditions d'emprunt auprès de la banque.

Et la bonne nouvelle ? C'est entièrement gratuit pour vous puisque nous sommes rémunérés par la banque au moment de votre achat -et pas avant !

A retenir
  • Afin de savoir si votre salaire vous permet d'emprunter 450 000 euros, le plus simple est de le vérifier via un simulateur en ligne comme celui de Pretto.
  • La banque prend en effet en compte de nombreux critères, dont le taux d'endettement, pour déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter sans qu'elle ne prenne de risque de défaut de paiement.
  • Vous pouvez cependant jouer sur votre capacité d'emprunt en faisant varier la durée de votre emprunt, et trouver le scénario qui vous convient.
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