Quel salaire pour emprunter 400 000 euros ?

Si vous cherchez à acheter un bien immobilier, il est probable que vous soyez actuellement en train de vous poser de nombreuses questions sur le prêt immobilier. A commencer par savoir quel est le montant que vous pouvez effectivement emprunter avec votre salaire. Vous serez peut-être surpris d'apprendre que vos revenus jouent un rôle important dans votre capacité d'emprunt, mais qu'il ne s'agit de loin pas du tout du seul critère ! Alors, avez-vous le salaire nécessaire pour emprunter 400 000 euros ? Et est-ce vraiment l'essentiel ?

Pour vous aider, Pretto a conçu un simulateur prévu spécialement pour répondre à cette question. On vous explique.

Quel est le lien entre capacité d'emprunt et taux d'endettement ?

La capa-quoi ? Votre capacité d'emprunt, de manière simple, correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter au vu de votre situation. C'est la banque qui la détermine en fonction de différentes critères, mais il est important pour vous de la connaître afin de ne pas être pris de court en trouvant le bien de vos rêves.

Il n'y a rien de plus frustrant que de trouver la maison qui correspond à tout ce que vous avez toujours souhaité, uniquement pour réaliser qu'aucune banque ne peut vous prêter le montant nécessaire. Cela vous permet donc non seulement d'éviter les (très) mauvaises surprises, mais aussi tout simplement de réduire le périmètre de vos recherches... ce qui peut vous guider afin de trouver la perle rare.

Le but n'est pas de refréner vos envies, mais bien de vous permettre d'emprunter sans que vous ne soyez pris à la gorge. C'est donc une question d'équilibre entre vos envies et ce que vous pouvez vous permettre d'acheter. Et pour cela, il existe une règle plutôt simple : votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 %.

Taux d'endettement : la définition

Le taux d'endettement est ce qui permet à la banque d'évaluer le poids des mensualités d'emprunt dans les revenus du foyer. Il s'exprime en pourcentage.

Vous pouvez le calculer facilement à l'aide de la formule suivante :

Taux dendettement = mensualiteˊ + charges ineˊvitablesrevenus disponiblesTaux\ d\text{\textquoteright}endettement\ =\ \frac{mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles}

Pourquoi le taux d'endettement est important

Le but de la banque est de vous prêter de l'argent en étant certaine de pouvoir être remboursée. Elle va donc tenter de trouver le plus d'informations possible afin d'évaluer votre profil en tant qu'emprunteur. Êtes-vous économe ou dépensier ? Arrivez-vous à gérer un budget tous les mois ? Arrivez-vous à épargner ? Et pour établir ce profil, elle va notamment utiliser cet indicateur. Celui-ci lui permet de mettre en perspective la manière dont vous gérez vos comptes de manière adaptée à votre profil.

Par exemple, imaginons que la banque mette comme critère le fait d'avoir encore 2 000 euros sur son compte à la fin du mois pour être éligible à l'emprunt. En fonction de votre situation, ces 2 000 euros peuvent être placés sur un compte épargne, ou bien votre salaire ne vous permet pas d'avoir autant d'argent, bien que vos comptes soient gérés de manière saine.

Ce rapport permet donc à la banque de voir si la mensualité qu'elle applique pour le montant demandé prend un part importante dans vos revenus ou pas. Et, de manière schématique, elle estime que la part de votre budget dédiée à votre hébergement ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus, afin de vous laisser de quoi gérer vos dépenses quotidiennes de manière sereine. Cela lui permet ainsi de limiter le risque de défaut de paiement.

Mais ça ne veut pas dire qu'il s'agit d'une règle gravée dans le marbre, puisque ce n'est pas le seul indicateur que va étudier la banque. Selon les profils, elle peut accepter un taux d'endettement plus élevé (pour les hauts revenus). Elle peut aussi jouer la carte de la sécurité et limiter certains profils à un taux plus bas.

Il faut avoir conscience que la banque va étudier votre profil sous différents angles. On ne peut donc pas réduire l'étude de votre dossier à ce seul indicateur.

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Puis-je minimiser le taux d’endettement ?

Plongeons un peu dans le détail. Votre taux d'endettement est calculé à partir de vos charges et de vos revenus.

Les charges sont les suivantes :

  • Vos crédits en cours: immobilier, consommation, voiture, etc. ;
  • La future mensualité du crédit que vous négociez ;
  • Vos autres charges fixes, comme une pension alimentaire, par exemple ;

Cela permet notamment à la banque d'évaluer ce qui s'appelle le saut de charges : c'est la différence entre vos charges actuelles (y compris votre loyer) et vos futures charges incluant l'emprunt. Un saut de charges important risque de perturber un peu vos finances, mais si vous disposez d'une capacité d'épargne, cela va rassurer la banque.

D'un autre côté, la banque évalue également vos revenus. Et c'est là que votre salaire entre en compte, puisqu'il représente généralement la partie la plus importante et la plus stable de vos revenus.

Cependant, tous les salaires ne sont pas égaux aux yeux de la banque. Ainsi :

  • les revenus des CDI sont pris en compte à 100 %. Mais attention, si vous avez une part de variable, la banque prend généralement en compte la moyenne des 3 dernières années.
  • Les revenus des CDD ou contrats en interim ne sont pas pris en compte
  • Pas de souci en revanche si vous êtes chef d'entreprise, indépendant ou intermittent : il faut juste vous préparer à avoir un peu plus de paperasse puisque la banque demande généralement au moins 3 ans de justificatifs de salaires. Si vous en êtes au tout début de votre carrière, mieux vaut donc attendre un petit peu le temps de pouvoir prouver la stabilité de votre situation.

Mais il n'y a pas que le salaire dans la vie ! La banque prend en compte d'autres sources de revenus, comme les revenus locatifs (pris en compte à hauteur de 70 %).

Attention cependant, les pensions alimentaires et aides sociales ne sont que rarement intégrées à votre dossier par la banque.

Votre salaire n'est donc qu'un indicateur parmi d'autres. Mais alors, si la réponse est aussi complexe, comment savoir ce que vous pouvez acheter ? C'est justement pour répondre à cette question que nous avons développé le simulateur Pretto.

Et pour vous aider, nous vous indiquons même quels sont les critères sur lesquels vous pouvez jouer pour emprunter le montant dont vous rêvez.

Peut-on augmenter sa capacité d'emprunt sans augmenter son salaire ?

Pour être exact, votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus : à salaire constant, celle-ci ne varie donc pas. Mais heureusement, ce n'est pas le seul critère sur lequel vous pouvez jouer pour pouvoir acheter le bien que vous convoitez.

La durée du prêt pour modifier le montant de son emprunt

C'est a priori quelque chose d'assez instinctif : si vous payez le même montant tous les mois, vous pourrez emprunter une somme plus importante si vous la remboursez en 20 ans qu'en 10 ans. Le taux d'endettement détermine ainsi le montant maximum que vous pouvez rembourser par mois, certes, mais c'est vous qui décidez sur quelle durée vous souhaitez emprunter. (On se comprend, vous ne pourrez emprunter que sur 30 ans au maximum).

En jouant avec la durée, vous avez deux chois différents : soit vous augmentez la durée pour pouvoir emprunter le montant voulu. Mais vous pouvez aussi augmenter la durée pour pouvoir diminuer le montant de vos mensualités, ce qui vous permet d'être un peu plus large pour vos dépenses quotidiennes. Mais vous l'aurez compris, plus la durée d'emprunt est courte, et plus vos salaires doivent être importants afin de respecter la fameuse limite du taux d'endettement.

Prenons un exemple. Vous souhaitez emprunter un montant de 400 000 euros à la banque. En partant sur le principe que votre mensualité représente ces 33 % de taux d'endettement, vous devriez avoir le salaire minimum suivant :

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 3 539 € 10 617 €
15 ans 2 429 € 7 287 €
20 ans 1 875 € 5 626 €
25 ans 1 544 € 4 632 €

Mais attention : le calcul de ces mensualités ne prend pas en compte une augmentation du taux d'emprunt appliqué par les banques. En effet, plus vous empruntez longtemps, plus ce taux augmente. Votre emprunt vous coûte donc plus cher au final, même si la mensualité est moins élevée.

Pour connaître en détails le taux auquel vous pouvez prétendre et voir l'impact de la durée sur celui-ci, vous pouvez faire une simulation de prêt immobilier sur notre site.

L’apport personnel : un gage de confiance pour emprunter 400 000 euros

L'apport personnel remplit plusieurs fonctions pour votre emprunt immobilier. Premièrement, c'est un gage de confiance pour la banque. En effet, elle estime qu'une personne qui a pu épargner tous les mois est plus rassurante que quelqu'un qui dépense systématiquement la totalité de son salaire. Et s'il y a un saut de charges, cela pourra inquiéter la banque.

Par ailleurs, l'apport sert également à payer les frais de garantie et de notaire, qui représentent environ 10 % du montant de votre bien. Mais si vous apportez plus, cela signifie forcément que votre capacité d'achat augmente d'autant. Cependant, en période de taux bas comme c'est le cas actuellement, il vaut peut-être mieux conserver votre épargne, dont le rendement permet de compenser le coût de l'emprunt. C'est à vous de déterminer ce que vous préférez faire !

Cependant, ce n'est pas parce que vous n'avez pas d'apport que vous ne pouvez pas emprunter. Dans certains cas, la banque accepte de financer également les frais de notaire et de garantie : c'est ce qu'on appelle dans le jargon un prêt à 110 %. Mais si c'est votre cas, préparez-vous à devoir montrer patte blanche.

Si votre famille a la possibilité et la volonté de vous faire un don pour vous aider dans votre achat, vous pouvez tout à fait utiliser ce montant comme apport. Mais attention, le don, même familial, reste encadré par la loi. S'il s'agit d'un prêt en revanche, la banque fera entrer ce montant dans le calcul de votre taux d'endettement.

Pretto : un outil essentiel pour vous aider à emprunter 400 000 euros

Comme nous l’avons vu, emprunter suppose de connaître précisément votre capacité d’emprunt et de financement, puis de déterminer les principaux scénarios qui s’offrent à vous en faisant varier certains critères. Cela tombe bien : c’est la raison d'être du simulateur conçu par Pretto.

Un simulateur simple et efficace

Le simulateur vous offre la possibilité de trouver l’offre de prêt qui vous correspond le plus en seulement 7 étapes. Il réalise une analyse complète et détaillée de votre situation, sans inscription et gratuitement.

Autre avantage du simulateur : il est totalement flexible, ce qui veut dire que vous pouvez modifier vos critères (montant des mensualités, apport personnel, etc.) au gré de vos besoins et pour mesurer l’impact que cela a sur votre simulation. Vous pouvez donc multiplier les scénarios afin de faire correspondre autant que faire se peut vos envies et vos possibilités.

Imaginons que vous empruntez à 2 pour un salaire net mensuel de 6 500 €. Voici le résultat de la simulation :

Avec ce salaire, vous ne pouvez pas emprunter la somme souhaitée sur 15 ans. En revanche, c'est possible sur des durées de 20 à 25 ans.

Vous pouvez ainsi tester les différents scénarios de financement afin de trouver le schéma qui vous correspond le mieux !

A retenir
  • Il n’y a pas véritablement de salaire minimum et encore moins de salaire déterminé pour déclarer si vous pouvez emprunter 400 000 euros ou pas. Tout dépend de votre situation, que la banque détermine à partir de différents critères.
  • A niveau de salaire égal, vous pouvez augmenter le montant que vous pouvez emprunter en augmentant la durée de votre emprunt. Mais attention, cela a forcément un impact sur votre taux et sur le coût de votre crédit.
  • Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons conçu le simulateur Pretto. C'est gratuit, et vous n'avez pas besoin de nous donner vos coordonnées pour avoir accès a la page de résultats !
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