Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

L’autre jour, en vous baladant dans la rue, vous vous êtes arrêté un peu par hasard devant la vitrine d’un agent immobilier… Et là, c’est le coup de foudre. La taille, la localisation, les moulures au plafond, tout a l’air PARFAIT sur les photos. Oui, mais le prix est un peu plus élevé que ce que pensiez mettre. Alors, la question se pose : avez-vous le salaire suffisant pour emprunter les 300 000 euros nécessaires à cet achat ?

C’est justement pour cette raison que Pretto a créé son simulateur en ligne. Gratuit et sans engagement, il vous permettra de connaître en quelques minutes votre capacité d’endettement, et le montant du bien que vous pouvez acheter.

Mais avant de vous lancer, il faut savoir que si le salaire est un élément déterminant pour la banque, ce n’est pas le seul critère qu’elle prend en compte. N’ayons pas peur de briser un tabou : en matière d’achat immobilier, le salaire ne fait pas tout !

Découvrez votre capacité d’emprunt pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 euros avec votre salaire

La capacité d’emprunt se définit comme le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès des banques en fonction de votre profil. Il vaut donc mieux savoir sur quels critères elles vont se baser pour l’établir. Et la première question qu’elles vont se poser est de savoir si vous serez en capacité de rembourser votre crédit tous les mois sans que cela n’empiète trop sur vos dépenses quotidiennes.

Dans le milieu de l’immobilier, on parle ainsi du taux d’endettement maximum de 33 %. De manière schématique, cela signifie que votre mensualité ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus.

Pourquoi le taux d’endettement est important ?

Il faut savoir que la banque n’est pas une grand fan du risque. Voire même qu’elle déteste ça. Elle va donc vouloir le minimiser autant qu’elle peut, et estime qu’un dossier qui consacre plus du tiers de ses revenus au remboursement de crédits a un risque de défaut de paiement.

La banque sait bien que vous avez une vie à financer en dehors de votre logement : vous laisser la majeure partie de votre salaire pour faire face à ces dépenses quotidiennes est donc sa manière à elle de s’assurer que vous ne serez pas pris à la gorge dès qu’elle effectue le prélèvement de votre mensualité de prêt.

Mais bien sûr, ce n’est pas une règle écrite dans le marbre : en fonction de votre profil, ce taux sera plus ou moins élevé. Une banque pourra ainsi éventuellement accepter un dossier avec 36 % d’endettement pour des salaires élevés qui bénéficient d’un reste à vivre important. Au même titre, elle peut s’inquiéter pour un dossier à 30 % d’endettement, mais pour lequel le saut de charge est important.
De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Comment calculer votre taux d’endettement ?

La formule du taux d’endettement est la suivante :

Taux dendettement=Charges+Mensualite PretRevenus Taux\ d'endettement = \frac{Charges + Mensualite\ Pret}{Revenus}

C’est donc la somme des charges auxquelles vous devez faire face (y compris la mensualité de crédit), rapportée à vos revenus.

Quelles charges prendre en compte ?

La banque considère les charges suivantes :

  • vos crédits en cours (consommation, voiture, mais aussi votre futur crédit immobilier)
  • les charges fixes et prévisibles (comme une pension alimentaire, par exemple)

La banque intègre à ce calcul les mensualités à venir de votre emprunt, pour s’assurer que vous disposez d’un montant suffisant pour financer vos dépenses quotidiennes pour le reste du mois.

Elle prend également en compte le saut de charge. Il s’agit de la différence entre vos charges actuelles et les charges prévisibles une fois que vous aurez contracté votre emprunt. Plus ce saut de charges est faible, plus elle sera confiante sur votre capacité à la rembourser.

Exemple

Votre loyer actuel est de 700 € euros par mois, et la mensualité prévue pour votre emprunt est de 800 €. En voyant que vous épargnez actuellement 300 € par mois, le saut de charge ne l'inquiètera pas outre mesure.

En revanche, si vous êtes hébergé gratuitement, un saut de charges de 800 € peut lui faire peur si vous épargnez 300 € tous les mois.

Tous ces éléments sont essentiels dans le calcul de la banque pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 €.

Mais le salaire dans tout ça ?

Le salaire a une dimension particulière puisqu’il constitue généralement la partie la plus stable et la plus important de vos revenus. Attention cependant, tous les salaires ne naissent pas égaux, et la banque ne va pas les considérer de la même manière selon votre situation professionnelle.

  • Si vous êtes en CDI hors période d’essai ou fonctionnaire, vos salaires sont pris en compte à 100 %
  • Si vous êtes libéral, indépendant ou intermittent, la banque fera une moyenne de vos revenus à partir de vos fiches de paies et de vos relevés d’imposition. Ce n’est pas problématique, mais cela signifie un peu plus de paperasse de votre côté.
  • Si vous êtes en CDD en revanche, vos salaires ne rentrent pas dans son calcul.
  • Enfin, si vous avez une part importante de variable, la banque fait en général une moyenne sur les 3 dernières années
En dehors des salaires, vous pouvez avoir d’autres sources de revenus, que la banque prend (ou non) en compte dans son calcul.
  • Concernant les revenus locatifs : les banques prendront en compte 70% de vos revenus locatifs pour calculer votre capacité d’emprunt.
  • La banque ne prend quasiment jamais en compte les pensions alimentaires, allocations chômages ou aides sociales. Mais attention, si vous déclarez une pension alimentaire dans vos charges, celle-ci sera bien intégrée !

En revanche, votre vide-dressing trimestriel ou la revente de vos meubles ne seront jamais retenus.

Vous comprenez bien qu’au vu de tous ces critères, chaque situation est différente pour la banque : votre salaire est donc important, mais ne fait pas tout !

Comment augmenter votre capacité d’emprunt quand votre salaire n’augmente pas ?

Pour être vraiment précis, vous ne pouvez pas réellement augmenter votre capacité d’emprunt pour une durée donnée puisqu’elle est déterminée par des critères liés à votre situation. En revanche, vous avez la main sur d’autres critères : la durée de votre crédit et le montant de votre apport.

La durée du prêt compte aussi

La possibilité d’avoir un prêt de 300 000 euros, déterminé par le montant de votre mensualité, dépend autant de la durée du prêt que de votre salaire.

C’est mathématique : pour une même somme empruntée, la mensualité sera moins élevée si vous remboursez sur 15 ans plutôt que sur 10 ans. Sans augmenter votre salaire, vous pouvez donc emprunter une somme plus importante si vous allongez la durée de l’emprunt.

Prenons un exemple : vous souhaitez emprunter 300 000 euros pour financer l’achat de votre bien. Le taux proposé est de 1,3 % et la banque prend en compte en taux d’endettement maximum à 33 %.

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 2 667 € 8 001 €
15 ans 1 835 € 5 505 €
20 ans 1 420 € 4 260 €
25 ans 1 172 € 3 516 €

Attention cependant, nous avons ici simplifié le problème en prenant le même taux pour toutes les durées, mais dans les faits, plus la durée du prêt s’allonge et plus le taux est élevé.

C’est justement pour intégrer toutes ces variables dans le calcul que nous avons créé le simulateur Pretto.

En revanche, le coût d'emprunt est forcément plus élevé lorsque la durée s'allonge. C'est logique, puisque vous devez rembourser des intérêts sur un temps plus long. Le taux est aussi plus élevé puisque la banque prend un plus risque en vous prêtant plus longtemps. Mais la conclusion est la suivante : à mensualité égale, vous pouvez emprunter un montant plus élevé en empruntant plus longtemps.

Pensez donc à prendre en compte la durée du prêt pour augmenter votre capacité d’emprunt !

Ne négligez pas l’importance de l’apport personnel ou de l’aide familiale

Le premier rôle de l’apport personnel est de couvrir certains frais d’achat comme les frais de notaire ou les frais de garantie. Ils représentent en moyenne environ 10 % du montant de votre achat. Mais votre apport peut également être votre passeport vers l’emprunt.

Si votre apport est majoritairement constitué par votre épargne, celui-ci permet de rassurer la banque quant à votre bon comportement financier. Cela a une influence positive sur le montant du taux qu’elle vous propose.

Mais votre apport peut également venir simplement diminuer la somme que vous avez besoin d’emprunter. Votre grand-père se sent généreux et aimerait vous aider à vous “installer dans la vie” ? Vous pouvez bénéficier d’un don qui viendra renforcer votre prêt principal.

Mais même en famille, il faut respecter certaines règles : le don familial est ainsi encadré par la loi. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste pour éviter tout risque.

En revanche, s’il s’agit d’un prêt familial, et non d’un don, celui-ci sera intégré aux charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Alors, pouvez-vous emprunter ces 300 000 € ?

On ne vous a pas caché un secret bien gardé : la seule solution pour pouvoir emprunter cette somme est de calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire de jouer avec les différents scénarios à votre disposition. Heureusement, avec Pretto, c’est beaucoup plus simple que vous ne le pensez.

Une simulation rapide, fiable et anonyme

En quelques étapes, vous bénéficiez d'une analyse complète et précise de votre situation. Notre simulateur vous présente alors les meilleures offres sur le marché.

En modifiant certains critères déterminants comme la durée de l'emprunt et le montant de l'apport, vous pouvez voir immédiatement leur impact sur votre mensualité, le montant que vous pouvez emprunter, et le taux proposé. Cela vous permet de comparer les différents scénarios à votre disposition pour trouver le financement qui vous convient.

Mais notre simulateur est plus qu'un simple outil de calcul : c'est votre porte d'entrée vers un conseillé dédié à votre projet. Il vous accompagne tout au long de vos démarches, négocie auprès des banques en votre nom et s'assure de vous trouver les meilleures conditions pour votre profil. Et si vous souhaiter en rester là, c'est possible également ! Nous sommes les seuls sur le marché à vous offrir la réponse dont vous avez besoin avant de vous demander vos coordonnées. Pas de risque que nos conseillers vous appellent des mois après votre simulation pour vous convaincre de travailler avec nous. C'est vous, et vous seul, qui décidez si vous souhaitez être mis en contact avec nous.

A retenir
  • Il n’existe pas de réponse prédéfinie pour savoir quel salaire permet d’emprunter 300 000 €, mais vous pouvez faire une première estimation en calculant votre mensualité maximum estimée à ⅓ de vos revenus
  • En fonction de la durée d’emprunt et du montant de votre apport, vous pouvez emprunter une somme plus ou moins élevée.
  • Pretto vous permet d’évaluer rapidement le meilleur scénario en fonction de votre profil et de trouver celui qui vous convient.
Sur le même sujet