Quel salaire pour emprunter 250 000 euros?

Lorsque vous cherchez un bien immobilier et souhaitez obtenir un prêt, l’un des principaux critères pris en compte par l'établissement bancaire est votre santé financière. Celle-ci est principalement mesurée par vos revenus. Vous voulez savoir quel est donc le salaire qui vous permet d'emprunter 250 000 euros ?

C'est en effet un critère important, mais le salaire n’est pas l’unique critère pris en compte pour emprunter, c'est pourquoi la banque va plutôt se concentrer sur votre capacité d'emprunt.

La capacité d’emprunt dépend du taux d’endettement

La capacité d’emprunt correspondant au montant que vous pouvez vous emprunter pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. La banque la détermine en fonction de nombreux critères, mais il est important que vous la connaissiez afin d'établir votre budget en conséquence. En effet, les banques cherchent à déterminer avec précision ce montant pour s’assurer que vous pourrez effectivement payer vos mensualités et rembourser votre prêt en temps et en heure.

Les banques ont ainsi établi une règle pour s’en assurer : le taux d’endettement maximum de 33%.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement permet de mesurer le poids de votre emprunt dans vos revenus. Il exprime en pourcentage la part des crédits que vous devez rembourser rapportée à vos revenus.

Pour le calculer, la formule est la suivante :

Taux dendettement = mensualiteˊ + charges ineˊvitablesrevenus disponiblesTaux\ d\text{\textquoteright}endettement\ =\ \frac{mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles}

L’importance du taux d’endettement

Il existe donc une règle selon laquelle une banque ne peut pas accorder un crédit à un particulier dont le taux d’endettement est supérieur à 33%. Les établissements bancaires considèrent en effet que consacrer plus d’un tiers de son revenu au paiement de ses principales charges récurrentes et durables ferait peser un risque trop important à l’emprunteur et augmenterait considérablement le risque de défaut de paiement.

Cela ne veut pas dire pour autant qu'il s'agit d'une condition sine qua non. Ni qu'il s'agit du seul indicateur que va regarder la banque.

Cette règle peut en effet être contournée dans certains cas : c'est le cas par exemple si vous disposez encore d'un important reste à vivre une fois que vous avez réglé votre mensualité (c'est-à-dire que cela concerne les hauts revenus). Gardez en tête que la banque va observer votre situation financière sous différents aspects, il serait donc réducteur de limiter cette étude au seul taux d'endettement.

Comment minimiser le taux d’endettement ?

Pour comprendre comment minimiser le taux d’endettement, plongeons nous davantage dans le détail du calcul de ce dernier.

Les charges à prendre en compte dans ce calcul sont les suivantes :

  • Les crédits en cours: immobilier, consommation, voiture, etc. ;
  • Les mensualités futures du crédit actuellement négocié ;
  • Les charges fixes : loyer, pension alimentaire, etc.

Sera également pris en compte par la banque ce qui est communément appelé le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le montant de votre loyer (ou de la mensualité de votre crédit immobilier actuel) et la mensualité nouvelle provenant du crédit demandé. Imaginons que votre loyer représente déjà plus du tiers de vos revenus, mais que vos finances sont saines et que vous arrivez à épargner tous les mois. Si le saut de charge est faible, la banque acceptera peut-être de laisser passer votre dossier.

Votre salaire entre en compte dans le calcul de vos revenus, bien sûr. C'est même un critère essentiel de votre dossier puisqu'il constitue généralement la majeure partie, voire 100% de vos revenus -en tout cas, c'en est souvent la part la plus récurrente et stable.

Toutefois, la prise en compte du salaire dans le taux d’endettement est dépendante de votre situation professionnelle et de votre contrat. Ainsi, le salaire d’un fonctionnaire ou d'un CDI sera pris en compte à 100% ; si vous êtes en CDD, il y a de fortes chances que la banque ne prenne pas en compte votre salaire. Et si vous êtes indépendant ou intermittent, attendez-vous à devoir justifier de vos salaires sur les dernières années.

La raison est cohérente : plus votre contrat de travail génère de l’incertitude, plus votre salaire est incertain, moins il est une valeur sûre pour la banque.

Outre le salaire, d’autres source de revenus peuvent être prises en compte :

  • Revenus locatifs : ils sont pris en compte à 70% lors du calcul du taux d'endettement ;
  • Variable au sein de votre salaire : la banque fait en général la moyenne de votre variable sur les trois dernières années.

Les pensions alimentaires et aides sociales ne sont en revanche que rarement intégrées à votre dossier par la banque.

Ainsi, si le salaire est un critère essentiel dans le processus de décision des banques, il n’en demeure pas moins un critère parmi plusieurs et vous avez à votre disposition d’autres leviers pertinents pour minimiser votre taux d’endettement.

Pouvez-vous augmenter votre capacité d’emprunt à salaire constant ?

Pour être exact, votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus : à salaire constant, celle-ci ne varie donc pas. Mais vous pouvez jouer sur différents critères afin de faire varier le montant que vous empruntez auprès de la banque.

La durée du prêt : une autre composante à prendre en compte

Il ne faut pas négliger le fait qu’un crédit ne correspond pas seulement un à montant emprunté, mais aussi à un montant à rembourser sur une certaine durée. Or, c’est en fonction de cette durée que seront déterminées les mensualités dont vous devrez vous acquitter. Ainsi, emprunter 250 000 sur 10 ans n’est pas le même chose qu’emprunter 250 000 euros sur 20 ans.

Dès lors, à salaire égale, on comprend qu’il est possible d’emprunter plus à condition d’allonger la durée de remboursement, diminuant ainsi le remboursement mensuel. Inversement, si vous souhaitez emprunter sur une durée courte, on attendra de vous des revenus plus importants afin de pouvoir assumer une charge mensuelle plus conséquente et surtout respecter le fameux taux d’endettement évoqué auparavant.

A titre d’exemple, sur la base d’un emprunt de 250 000 euros, voici différents scénarios possibles, en partant sur le principe que vous avez un taux d'endettement à 33 % :

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 2 212 € 6 636 €
15 ans 1 518 € 4 554 €
20 ans 1 172 € 3 516 €
25 ans 965 € 2 895 €

Attention, ces mensualités sont calculées sr la base d'un taux de 1,20 % pour toutes les durées, ce qui n'est pas représentatif. En effet, plus la durée de l'emprunt s'allonge, plus le taux augmente car la banque prend un risque supplémentaire.

Pour aller plus loin, connaître votre taux et évaluer votre capacité d'emprunt en fonction de votre situation, nous avons conçu le simulateur Pretto. Il prend en compte vos principales informations personnelles et financières et détermine votre capacité d’emprunt.

L’apport personnel ou l’aide familiale : un autre moyen de vous aider à emprunter 200 000 euros

Un bon apport personnel est un gage de confiance envers la banque. Si vous êtes parvenu à épargner, la banque aura tendance à estimer votre dossier comme étant plus rassurant. Cela ne veut pas dire que sans apport, vous ne pourrez pas emprunter, mais la banque sera plus regardante.

Il est recommandé d'apporter en général environ 10 % du montant de votre emprunt ; mais si vous apportez plus, cela signifie forcément que votre budget maximum augmente d'autant. Pour autant, en période de taux bas comme c'est le cas actuellement, vous avez peut-être intérêt à conserver une partie de votre épargne pour bénéficier de son rendement... C'est donc à vous de faire l'arbitrage entre le montant du bien que vous souhaitez acheter et l'utilisation de votre épargne.

Autre moyen d'augmenter votre apport : le don familial. Vos parents ou grand-parents peuvent par exemple vous aider à acquérir votre premier bien en vous offrant une certaine somme d’argent, renforçant ainsi votre capacité de financement. Notons toutefois que ce type de pratique doit se faire dans le respect d’un cadre légal strict.

Pretto : un outil essentiel pour vous aider à emprunter 250 000 euros

Comme nous l’avons vu, emprunter suppose de connaître précisément votre capacité d’emprunt et de financement, puis de déterminer les principaux scénarios qui s’offrent à vous en faisant varier certains critères. Cela tombe bien : c’est la raison d'être du simulateur conçu par Pretto.

Simplicité et performance comme mots d’ordre

Le simulateur vous offre la possibilité de trouver l’offre de prêt qui vous correspond le plus en seulement 7 étapes. Il réalise une analyse complète et détaillée de votre situation, sans inscription et gratuitement.

Autre avantage du simulateur : il est totalement flexible, ce qui veut dire que vous pouvez modifier vos critères (montant des mensualités, apport personnel, etc.) au gré de vos besoins et pour mesurer l’impact que cela a sur votre simulation. Vous pouvez donc multiplier les scénarios afin de faire correspondre autant que faire se peut vos envies et vos possibilités.

Imaginons que vous gagnez un salaire de 4 000 euros nets mensuel. Voici le résultat de la simulation :

On voit ainsi qu'avec ce salaire, vous ne pouvez emprunter la somme envisagée sur 15 ans. En revanche, c'est possible sur 20 ans et sur 25 ans. Et si vous souhaitez payer une mensualité moins élevée, vous pouvez également faire le test.

Mais Pretto n’est pas qu’un simulateur : c'est un véritable courtier en ligne dont les experts en prêt immobilier ont pour mission de vous accompagner dans toutes vos démarches. C'est une aide précieuse qui vous fera gagner du temps, et de l’argent !

A retenir
  • Il n’y a pas véritablement de salaire minimum et encore moins de salaire fixe pour pouvoir emprunter 250 000 euros. Plusieurs critères sont en effet à prendre en compte, et étant donné la variabilité de ces différents critères, il est très complexe d'établir une règle qui déterminerait le salaire que vous devez avoir pour emprunter ce montant.
  • Vous pouvez faire varier le montant emprunté en jouant sur différents critères tels que la durée de l’emprunt ou encore le montant de votre apport.
  • C’est pourquoi nous avons conçu le simulateur Pretto, qui vous permet de déterminer votre capacité d’emprunt en fonction de votre profil, et de vous proposer le meilleur prêt que vous pouvez effectivement obtenir.
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