Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Le crédit… comment faire pour obtenir un prêt afin de réaliser ses projets immobiliers ? Très vite lorsque l’on souhaite emprunter, la question du montant de son salaire devient centrale. C'est pour cela que Pretto a développé un simulateur en ligne, gratuit et sans engagement, pour vous permettre de déterminer le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 euros.

Alors oui, certes, le salaire est souvent un élément central et déterminant pour une banque qui veut connaître votre capacité d’emprunt et de remboursement avant de vous accorder un crédit. Mais vous allez voir dans cet article que ce n’est pas le seul critère à prendre en compte pour déterminer le montant de votre emprunt.

Il est temps de briser un mythe tenace en matière de prêt immobilier : le salaire ne fait pas tout !

Plus que le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 euros, il faut regarder sa capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est le montant que les banques accepteront de vous prêter au regard de votre situation.

La première question que les banques se poseront avant de vous accorder un prêt est de savoir si vous pourrez assumer tous les mois le remboursement de votre crédit sans suffoquer financièrement.

Dans le jargon bancaire, cette question se traduit par 3 mots et un chiffre : le taux d’endettement maximum de 33%.

Pourquoi le taux d’endettement est important ?

Pour les banques, un dossier où plus du tiers des revenus est consacré au remboursement de crédit(s) et autres charges peut présenter des risques de défaut de paiement.

Le taux d’endettement permet donc aux banques d’évaluer votre capacité de remboursement, c’est-à-dire le montant maximum que vous pourrez rembourser tous les mois sans que cela ne limite votre qualité de vie. Au-delà, les banques vont difficilement accepter de prêter.

Evidemment, il ne s’agit pas d’une vérité absolue et il existe des exceptions à cette règle. Une banque peut accepter un dossier où le taux d’endettement est supérieur à 33% mais où le risque d’impayés est limité au regard d’autres indicateurs comme le reste à vivre ou le saut de charge. C’est assez vrai pour les foyers à hauts revenus.

Comment calculer votre taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est la somme de toutes les charges d’un foyer divisée par l’ensemble de ses revenus.

Taux dendettement=Charges+Mensualite PretRevenus Taux\ d'endettement = \frac{Charges + Mensualite\ Pret}{Revenus}

Quelles charges prendre en compte ?

Pour connaître votre taux d’endettement, il faut regarder l’ensemble de vos charges, c’est-à-dire vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture, etc.) et vos autres charges fixes et prévisibles comme un éventuel loyer ou une pension alimentaire.

La banque prendra aussi en compte les mensualités à venir du crédit demandé. Elle va s’assurer que l’ajout de ces mensualités au reste de vos charges ne vous fera pas dépasser 33% d’endettement et vous laissera avec un reste à vivre suffisant.

Il faut aussi anticiper le saut de charge qui correspond à la différence entre le montant de votre loyer ou de la mensualité d’un crédit immobilier actuel et la nouvelle mensualité du crédit demandé. En effet, la banque peut s’inquiéter d’un risque d’impayés si elle constate que vous épargnez difficilement avec vos charges actuelles et que les mensualités prévues sont encore plus importantes.

Il s’agit d’autant d’éléments essentiels autres que le salaire à considérer pour savoir s’il est possible d’emprunter 200 000 euros.

Et le salaire dans tout ça ?

Le salaire est nécessairement important car il constitue en général le plus gros et la part la plus stable de vos revenus pris en compte pour l’obtention d’un crédit immobilier. Mais tous les salaires ne se valent pas et le pourcentage du salaire pris en compte varie en fonction de votre situation professionnelle.

Par exemple, si vous êtes en CDI, fonctionnaire ou en profession libérale, votre salaire est pris en compte à 100% dans le calcul de vos revenus, exception faite pour la période d’essai le cas échéant.

En revanche, les conditions de calcul sont plus strictes pour les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprises ou les intermittents. On leur demande de justifier de 3 ans de salaires réguliers (et même 5 ans parfois) pour que ceux-ci soient pris en compte à 100 %. C’est surtout à cause de l’incertitude des premiers jours (années) qui entoure ces activités que les banques peuvent sembler réticentes.

Par ailleurs, vos revenus peuvent également comprendre des revenus locatifs, des pensions alimentaires ou des aides sociales. La banque ne les prend pas tous en compte de la même manière.
  • Dans le premier cas, les banques prendront en compte 70% de vos revenus locatifs pour calculer votre capacité d’emprunt.
  • Dans le second cas, la banque ne prend quasiment jamais en compte les pensions alimentaires, allocations chômages ou aides sociales.

En revanche, si vous déclarez une pension alimentaire dans vos charges, celle-ci sera bien prise en compte.

Avec tout cela, on comprend que lorsque l’on demande un prêt immobilier, le salaire ne fait pas tout pour les banques. Il y a autant de critères qui entrent en jeu que de situations différentes.

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Comment augmenter votre capacité d’emprunt quand votre salaire n’augmente pas ?

A proprement parler, votre capacité d'emprunt ne change jamais réellement puisqu'elle est déterminée par votre salaire. En revanche, en comprenant bien le fonctionnement du prêt, vous pouvez jouer sur plusieurs critères afin de faire varier le montant que vous pouvez emprunter.

La durée du prêt compte aussi

Plus que le salaire, la possibilité d’avoir un prêt de 200.000 euros dépend également de la durée du prêt et des mensualités.

C’est mathématique : à somme empruntée égale, plus le prêt est long et moins la charge de remboursement mensuelle sera importante. Pour un même salaire gagné, il est donc possible d’emprunter plus si vous remboursez cette somme sur une plus longue durée. A l’inverse, plus le prêt est court et plus les revenus du foyer doivent être importants pour emprunter 200.000 euros sans dépasser le taux d’endettement maximum, comme vous pouvez le voir dans le tableau suivant :

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 1 666 € 5 048 €
15 ans 1 111 € 3 366 €
20 ans 833 € 2 524 €
25 ans 666 € 2 018 €

Mais parce qu’un simple tableau ne suffit pas à apprécier avec précision votre capacité d’emprunt, il faut un outil plus complet capable d’ajouter à l’équation toutes les caractéristiques de votre situation. C’est justement ce que fait le simulateur Pretto.

Exemple

Ross gagne 3 500 euros net par mois et souhaiterait acheter près de Paris. Il pense pouvoir financer un bien d'environ 150 000 euros, mais aimerait en avoir le coeur net. Il fait donc une simulation pour connaître sa capacité d'emprunt et obtient les résultats suivants.

Pour ces trois propositions, la mensualité est la même : 1 175 €, ce qui correspond au tiers de ses revenus. En revanche, le coût d'emprunt est forcément plus élevé lorsque la durée s'allonge. C'est logique, puisqu'il doit rembourser des intérêts sur un temps plus long. Le taux est aussi plus élevé puisque la banque prend un plus risque en lui prêtant plus longtemps. Mais la conclusion est la suivante : à mensualité égale, il peut emprunter un montant plus élevé en empruntant plus longtemps.

Comme Ross, pensez donc à prendre en compte la durée du prêt pour augmenter votre capacité d’emprunt !

Ne négligez pas l’importance de l’apport personnel ou de l’aide familiale

En plus de vous aider à couvrir une partie du coût de votre achat immobilier (et notamment les différents frais liés), un bon apport personnel jouera à votre avantage auprès des banques.

En effet, l’apport personnel constitué d’épargne ou autres sources peut être un indice de votre comportement financier préventif. Cela rassure alors les banques sur votre capacité de financement et de remboursement. Elles accepteront plus facilement de vous prêter une somme plus importante à des taux plus avantageux.

Par ailleurs, si votre grande tante Gertrude souhaite vous aider à vous installer dans la vie, vous avez la possibilité d’avoir recours au don familial pour compléter votre prêt principal. Cela permettra de renforcer votre capacité de financement, ce qui est toujours apprécié par les banques.

Attention toutefois, même en famille tout n’est pas permis. Le don familial est strictement encadré par la loi alors soyez attentifs et n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste de la question pour vous y aider.

Par contre, s’il ne s’agit pas d’un don mais d’un emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul des charges pour le taux d’endettement.

Alors, la clé pour pouvoir emprunter 200 000 euros?

Il n’y a pas de secret, il faut connaître avec précision sa capacité d’emprunt et de financement. C’est-à-dire simuler des scénarios d’offres de prêt en prenant en compte l’ensemble des critères évoqués avant. Et c’est là que Pretto entre en jeu !

Une simulation rapide, fiable et anonyme

En 7 étapes, le simulateur effectue un analyse complète et précise de votre situation pour vous proposer les meilleures offres de nos banques partenaires.

Par ailleurs, vous pouvez ensuite modifier certains critères comme le montant des mensualités souhaité ou l’apport personnel, et voir en temps réel l’impact que cela peut avoir sur vos conditions d’emprunt. Vous avez donc la capacité d'évaluer plusieurs scénarios et ainsi connaître le plus précisément possible les modalités qui vous conviendrait le plus.

Enfin, le simulateur Pretto n’est pas qu’un simple outil de calcul : une fois votre simulation terminée, vous pouvez demander à être rappelé par un expert, qui vous aidera à monter votre dossier en ligne, et négociera en votre nom auprès des banques pour vous trouver le meilleur taux et les meilleures conditions d'emprunt. Vous souhaitez en rester là ? Notre simulateur est sans engagement : pas de risque d'être rappelé ultérieurement si vous ne le souhaitez pas !

A retenir
  • Il n’existe pas un montant type de salaire à nécessairement avoir pour pouvoir emprunter 200 000 euros. Mais il vaut mieux garder une mensualité égale à environ 1/3 de vos revenus pour voir votre emprunt sereinement.
  • Vous pouvez emprunter un montant plus important en jouant sur la durée de l'emprunt, ou le montant de votre apport.
  • Pretto met à disposition un simulateur en ligne gratuit et sans engagement pour vous permettre d'évaluer différents scénarios de financement, et trouver celui qui vous convient.
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