Simulation prêt immobilier

Le prêt relais sans prendre de risque

prêt relais

Votre famille s’agrandit, vous êtes muté ou souhaitez juste changer d’appartement ? Que se passe-t-il si vous trouvez votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ? Vous aurez besoin de liquidités en attendant la vente.  Le prêt relais est une option conçue justement pour ce type de situation. Nous vous le recommandons à condition de bien connaître les quelques risques liés montage financier.

1. Comment fonctionne le prêt relais ?

Dans quels cas l’utilise-t-on ?

L’apport personnel est la somme que la banque vous demandera de sortir de votre poche. La vente d’un logement peut constituer votre apport partiel ou total dans le cadre d’une nouvelle acquisition.  Si la vente de votre ancien bien se réalise après l’achat, vous avez donc besoin d’une avance de trésorerie : c’est justement la fonction du prêt relais.

Il existe plusieurs types de prêt relais, qui correspondent à différentes situations :

  • Le prêt relais sec. Le bien en vente est plus cher que le bien à acheter. Le prix du nouveau bien est couvert en totalité par le prêt relais, complété ou non d’un apport en cash. Vous avez juste besoin d’une avance de liquidité. Le taux d’intérêt est généralement plus élevé que pour un prêt relais adossé. Cela se comprend, un prêt relais dure en moyenne de 2 ans contre 17 ans pour un prêt classique.
  • Le prêt relais adossé (aussi appelé prêt relais jumelé, prêt relais couplé ou prêt relais associé). Le nouveau bien est plus cher que l’ancien. Dans ce cas, le prêt relais pourra être complété d’un prêt classique pour financer le nouveau bien. Le prêt relais adossé est souvent moins coûteux car la banque touchera les intérêts sur le prêt complémentaire dont la durée varie généralement entre 15 et 25 ans.
  • Le prêt relais avec franchise totale. Il vous permet de coupler un prêt relais avec un prêt classique à long terme. Il se veut allégeant pendant la période où votre ancien bien n’est pas encore vendu. Les intérêts sont payés en une seule fois, à la fin de la période. Il a une durée maximum de 24 mois.

Qu’il s’agisse d’un prêt sec ou adossé, vous devez rembourser d’un seul coup le prêt relais une fois que le bien est vendu. Si le montant de la vente est supérieur au montant du prêt relais, vous bénéficiez de liquidités supplémentaires. Vous pouvez alors :

  • Épargner
  • Choisir le remboursement anticipé d’une partie du prêt principal, mais ça peut entraîner des indemnités de remboursement anticipé (IRA)

BONS PLANS PRETTO

Si les mensualités cumulées du prêt relais et de votre nouveau prêt ne correspondent pas à votre taux d’endettement maximal, vous pouvez demander un différé d’amortissement. Concrètement, vous ne remboursez le prêt principal qu’une fois votre bien vendu

Pourquoi a-t-on parfois une mauvaise image du prêt relais ?

Vous avez entendu des mauvais échos sur le prêt relais ? Pas étonnant, il a pâti d’une mauvaise réputation au milieu des années 2000. Sachant que le montant du prêt relais est d’environ 70% du prix de vente du bien, beaucoup d’acheteurs demandaient à l’époque à un agent immobilier peu scrupuleux de faire une fausse estimation du bien. En augmentant le prix estimé du bien, les emprunteurs obtenaient un prêt relais d’un montant équivalent à 100% du prix du bien.  

Les prix de l’immobilier ont longtemps été en augmentation. Pendant cette période gonfler le prix réel d’un bien ne posait pas de problème. Vous nous suivez ? Le ralentissement des prix de l’immobilier a entraîné des situations dangereuses pour les emprunteurs qui avaient emprunté plus que ce qu’ils ne pouvaient effectivement rembourser. 

Ces pratiques frauduleuses ne sont plus utilisées, et le prêt relais est aujourd’hui un moyen honnête d’acheter un bien avant de vendre l’ancien.

BONS PLANS PRETTO

Le prêt relais n’est pas nécessairement un crédit onéreux ! Il est souvent moins coûteux de souscrire un prêt relais que d’attendre la vente pour acheter votre bien et de louer un logement en attendant. N’hésitez pas à nous contacter, nous pouvons discuter de votre projet et trouver le plan de financement le plus adapté à vos besoins.

2. Combien va me coûter un prêt relais ?

La durée

Le prêt relais vous aide sur une période limitée : entre l’achat du nouveau bien et la vente de votre ancien bien immobilier. Il ne dure généralement pas plus de deux ans. Exceptionnellement, un prêt relais peut durer 36 mois si vous n’arrivez pas à vendre votre bien. Au bout de cette durée, vous devrez rembourser le prêt relais.

Exemple

Chez Axa banque ou la BNP, le prêt relais est possible sur une durée maximum de 2 ans.

Le taux

Contrairement à un prêt classique où l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté, la personne qui souscrit à un prêt relais attend la vente de son bien pour rembourser le montant emprunté. Celui-ci a alors deux options :

  • La franchise partielle, où l’emprunteur paie chaque mois les intérêts et la prime d’assurance.
  • La franchise totale, dans laquelle les intérêts et le capital ne sont remboursés qu’à la vente. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne verse que la prime d’assurance. Cette option revient plus cher, puisque les intérêts non payés sont capitalisés et entraînent eux-mêmes des intérêts intercalaires.

Si vous ne souhaitez pas rembourser votre prêt relais de manière anticipée au moment de la vente de votre bien, vous ne paierez pas d’indemnités de remboursement anticipé.

BONS PLANS PRETTO

Vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 salariés et cherchez à vendre votre résidence pour en acheter une nouvelle pour des raisons professionnelles (comme une mutation) ? Vous êtes peut-être éligible à un prêt relais avec un taux de 1% qui s’inscrit dans le cadre des prêts Action Logement

La garantie

Comme pour tous les prêts, une garantie est exigée sur un prêt relais. Il est possible de passer par un organisme de caution, mais cela dépend des exigences des banques.

Certaines banques exigent que vous preniez une hypothèque qui porte soit :

  • Sur l’ancien bien : lors de la vente du bien, l’hypothèque doit être levée et donc vous paierez des frais de mainlevée.
  • Sur le nouveau bien : dans ce cas, vous garderez l’hypothèque jusqu’au bout du crédit principal (dans le cas d’un prêt relais adossé) et vous ne paierez pas de frais de mainlevée.
  • Sur les deux biens : dans la plupart des cas, la banque exigera que vous preniez une garantie sur les deux biens. Elle se couvre ainsi contre le risque de vente en dessous du montant du prêt relais (ou de non vente) et le risque de défaut sur le montant du crédit en cours.

Le crédit achat revente : une meilleure option ?

Dans certains cas, le changement de résidence peut avoir lieu avant que le crédit contracté pour le financement de l’ancien bien ne soit totalement remboursé.

Le crédit achat-revente peut être dans ce cas une solution. Il fonctionne comme un prêt relais et sert à constituer l’apport personnel en attendant la vente de l’ancien bien. Mais la méthode de calcul du crédit-achat revente permet d’emprunter plus.

Prêt relais = Valeur estimée du bien à vendre * 70% – Capital restant dû

Prêt achat revente = Valeur estimée du bien à vendre * 70%

Exemple

Votre bien actuel est estimé à 300K €. Vous n’avez pas fini de rembourser l’emprunt pour ce bien et le capital restant dû est de 100K €.

Le nouveau bien que vous voulez acquérir coûte 500K €

Avec un prêt relais classique :

Le montant du prêt relais est de 110K€

Prêt relais = Estimation du bien * 70 % – CRD = 300K€ * 70% – 100K€ = 110K€

Vous devez donc emprunter : (Prix nouveau bien – Prêt relais) + CRD + prêt relais =  500K€ – 110 K€ + 100 K€ + 110K € = 390K€ + 100K€ + 110 K€ = 600K€.

600K € est le montant du prêt principal.

Au moment de la vente de l’ancien bien, vous solderez le prêt relais de 110K€ ( 300K€ – 110K€= 190K€) Avec les 190K€ restant de la revente de votre ancien vous allez rembourser le capital restant dû soit 100K €.

Il vous restera 90K€ que vous allez pouvoir soit épargner soit utiliser pour rembourser votre prêt principal d’un montant de 280K€.  

Avec un prêt achat-revente

Le montant de votre prêt achat-revente est de 210K€ (300K€ * 70% = 210K€)

Vous devez donc emprunter  390K € : Prix du nouveau bien + CRD – prêt Achat revente = 500K€ + 100K€ – 210K€

Au moment de la vente, vous solderez le prêt achat revente de 210K€ ainsi que le capital restant dû.

L’avantage du prêt achat-revente est donc de diminuer le montant du prêt principal pendant la période du prêt relais et donc le coût total du crédit.

A retenir

Le prêt relais constitue votre apport personnel lorsque vous achetez un bien avant la vente d’un autre logement.

Bien que son taux soit généralement élevé, cette solution revient souvent moins cher que de vendre avant d’acheter, et louer un logement en attendant.

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