Simulation prêt immobilier

Le prêt hypothécaire : vos biens immobiliers comme garantie

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous souhaitez acheter votre résidence secondaire ou faire un investissement locatif ? Le prêt hypothécaire vous permet de mettre en garantie ce bien.

1. Le prêt hypothécaire : la solution de financement pour les propriétaires

En France, le prêt hypothécaire est moins commun par rapport à d’autres pays comme les pays anglo-saxons par exemple. En effet, les banques étrangères ont plus tendance à étudier la garantie immobilière qu’elles peuvent prendre. Les banques françaises cherchent d’abord à s’assurer que vous êtes capable de rembourser le prêt. La probabilité de saisie du bien doit être minimisée.

L’hypothèque comme garantie de votre crédit immobilier

Vous savez déjà que la banque vous demande une garantie pour pallier aux risques de difficultés de remboursement de votre crédit immobilier.  Il existe deux types de garanties. Les garanties réelles et personnelles :

  • Une garantie personnelle : des organismes comme le crédit logement étudient votre dossier afin de vérifier votre capacité de remboursement. Ces organismes font l’étude du dossier indépendamment des banques. Ces organismes sont en mesure de rembourser votre prêt en cas de défauts de paiements.
  • Une garantie réelle : est une garantie prise sur un bien immobilier.  Il peut s’agir d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ou d’une hypothèque.

L’hypothèque est donc une garantie prise sur le bien immobilier que vous êtes en train d’acheter ou sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien immobilier mis en hypothèque afin de le vendre aux enchères pour rembourser votre dette.

La marge hypothécaire correspond au montant de votre crédit immobilier

La marge hypothécaire est la somme d’argent que votre banque peut vous prêter en contrepartie de l’hypothèque prise sur un bien.

Pour définir la marge hypothécaire, la banque prend en compte le montant estimé du bien hypothéqué, le solde des prêts qu’ils vous restent à rembourser sur ce bien et ce qu’on appelle le ratio hypothécaire.

La formule du calcul de la marge hypothécaire est :

Marge hypothécaire = (montant du bien estimé x Ratio hypothécaire) – solde des crédits en cours sur ce bien

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Le ratio hypothécaire est le rapport entre le montant du crédit et la valeur de votre bien hypothéqué. Il est considéré comme un indicateur de la faisabilité de votre projet. Chaque banque définit dans sa politique de risque le montant minimum et maximum acceptable pour financer un projet.  Le ratio hypothécaire varie entre 70% et 80% du prix du bien. La formule de calcul du ratio hypothécaire est :

Ratio hypothécaire = [ Montant du prêt à financer / la valeur du bien immobilier ] x 100

Maintenant que le ratio hypothécaire est défini, comment calculer la marge hypothécaire ?

Exemple

Imaginons que votre maison est estimée à 300 000 € et qu’il vous reste plusieurs crédits :

  • Un prêt à taux zéro dont le solde est de 10 000 €
  • Et votre crédit immobilier d’un montant de 75 000 €

De plus, le ratio hypothécaire calculé par la banque est de 80 %. La marge hypothécaire sera donc de 155 000 €.

La banque pourra vous octroyer un crédit immobilier d’un montant de 155 000 €

Marge hypothécaire = (montant du bien estimé x Ratio hypothécaire) – solde des crédits en cours sur ce bien

Marge hypothécaire = (300 000 x 80 %) – (10 000 + 75 000) = 155 000

2. Le prêt hypothécaire : pour qui ? Pour quoi ? Comment ?

Le prêt hypothécaire pour avoir des liquidités disponibles

Pour la plupart des Français, le prêt hypothécaire est synonyme de liquidités. Vous avez un patrimoine immobilier et souhaitez investir dans un autre achat immobilier, une voiture ou un voyage : mettre sa résidence en hypothèque peut être la solution.

Le prêt hypothécaire est souscrit par des personnes qui ont un patrimoine immobilier conséquent avec pour objectif de dégager des liquidités de celui-ci, sans avoir à vendre.

Il peut servir pour tout type de projet, en fonction de l’utilisation des fonds le prêt sera dit affecté ou nonLe prêt est affecté lorsqu’il y a une “traçabilité” de la somme versée (appels des fonds ou transferts d’argent sur facture).

A l’inverse, le prêt est non-affecté lorsque la somme est versée directement sur le compte du client sans droit de regard par la banque sur l’utilisation des fonds.

Pour cela, la garantie prise, par les banques, sera une garantie hypothécaire de 1er rang. Cela signifie que le bien ne doit pas être déjà hypothéqué au profit d’un tiers (garantie réelle ou caution), c’est-à-dire au profit d’une autre banque prêteuse. 

Si vous avez un prêt en cours sur le bien que vous souhaitez mettre en garantie, la solution sera de faire racheter le capital restant dû à la banque qui vous accompagne pour le prêt hypothécaire. Elle récupère alors la garantie de 1er rang. 

Le prêt hypothécaire pour certaines situations

Maintenant, vous êtes incollable sur les spécificités du prêt hypothécaire ! Pour être vraiment expert, il vous manque quelques informations sur les situations où ce type de prêt peut être la solution pour votre projet.

Tout d’abord, le prêt hypothécaire peut être affecté ou non affecté. Nous vous avons expliqué plus haut, qu’un prêt affecté est un prêt où l’on peut avoir une traçabilité. Comme par exemple pour :

Dans le cas d’un achat à l’étranger ou dans un achat en France pour un non-résident, la banque ne peut prendre de garantie sur un bien étranger. En effet, en cas d’impayé la législation ne permet pas à une banque française de saisir un bien à l’étranger. Il vous faut donc mettre en hypothèque un bien présent sur le territoire français.

Vous pouvez également souscrire un crédit hypothécaire non-affecté. Vous êtes libre de l’utilisation des fonds prêtés. Il servira par exemple à financier plusieurs projets comme :

  • Le financement d’une création d’entreprise ou un investissement
  • Une donation
  • L’achat d’un bien : une voiture, un bateau ou avoir des liquidités pour réaliser un voyage.

Dans ces cas-là, la banque versera directement sur votre compte la somme empruntée. Cependant, les banques sont souvent plus réticentes à octroyer des prêts hypothécaires non-affectés.

Les conditions de souscription d’un prêt hypothécaire

Vous avez pris rendez-vous avec votre banquier pour discuter de votre demande de crédit hypothécaire ? Avant ça, il faut savoir plusieurs choses sur les conditions d’octroi des prêts de ce type.

Tout d’abord, concernant le montant du prêt hypothécaire, comme tous les prêts immobiliers, il est fonction de la valeur du bien hypothéqué. Généralement, la banque vous octroie entre 50 % et 80 % de la valeur de ce bien. Dans certains cas, et selon certains projets, la banque peut aller jusqu’à 100 % de la valeur du bien.

Si vous avez un patrimoine immobilier conséquent, vous pouvez demander à le faire estimer l’ensemble de votre patrimoine afin d’obtenir un montant plus important. Votre hypothèque portera donc sur l’ensemble de vos biens.

Le montant du prêt hypothécaire est corrélé à la durée de celui-ci. La banque fait attention à ce que le taux d’endettement corresponde à votre capacité de remboursement. En général, un prêt hypothécaire dure entre 2 et 20 ans comme pour un prêt immobilier classique.

BONS PLANS PRETTO

Le prêt hypothécaire étant considéré comme un prêt classique, le taux est fixe. Vous pouvez donc rembourser par anticipation votre crédit.

De plus, le crédit hypothécaire est souvent réalisé sous la forme d’un prêt in fine. Vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt, et vous remboursez en une seule fois (à la dernière échéance), le montant du prêt. Les banques demandent d’épargner sur un produit d’assurance vie la somme emprunté. Celle-ci vous servira à rembourser le prêt à la dernière mensualité.

Comme son nom l’indique et comme nous vous avons déjà expliqué plus haut, ce type de prêt est garanti par l’hypothèque de votre bien. La banque prendra donc une garantie sur une hypothèque de 1er rang. Ce qui signifie que le bien ne doit pas être déjà hypothéqué par un tiers. 

A retenir

Un prêt hypothécaire est garanti par l’hypothèque de votre bien

Il peut être affecté ou non affecté

Les conditions sont quasiment les mêmes que pour un prêt classique

 

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