Simulation prêt immobilier

Premier crédit immobilier : tout ce qu’il faut savoir sur le prêt immobilier

1. Premier crédit immobilier : définir son budget immobilier

Vous commencez à réfléchir à acheter, mais ce n’est que le début des interrogations. Il faut maintenant calculer votre budget immobilier : le prix maximum que vous pouvez payer. Pour cela, vous devez définir votre apport et le montant que vous pouvez emprunter.

Se constituer un apport personnel

L’apport personnel est cette somme d’argent que vous devrez payer de votre poche à l’achat. Généralement les banques demandent d’apporter au moins 10 % du prix du bien, ce qui correspond aux frais de notaire et de garantie. Dans les faits, plus vous avez d’apport, plus votre banquier sera rassuré – mais ce n’est pas une raison pour faire les fonds de tiroir !

Vous utiliserez probablement votre épargne pour vous constituer un apport. Si votre argent est placé sur différents produits financiers, videz en priorité ceux sans incidence sur votre fiscalité. Privilégiez une sortie de fonds de PEE ou de votre PERP que de votre assurance-vie par exemple. Si c’est possible, ne mettez pas toutes vos économies dans l’apport, car il faut faire attention aux frais cachés et aux dépenses imprévues.

Si vous achetez pour la première fois un appartement ou une maison, il est possible que vos parents ou grands-parents acceptent de vous aider. Dans ce cas, deux scénarios sont possibles, soit ils vous font un prêt, soit il vous font un don. Dans les deux cas, vérifiez les formalités.

Par ailleurs, favoriser l’accès à la propriété est une volonté politique forte en France : l’Etat et les collectivités locales œuvrent en ce sens. De nombreux dispositifs de soutien aux personnes voulant acheter ont été mis en place tels que : le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou les prêts locaux.

Optimisez votre plan de financement

Les calculs pour optimiser votre capacité d’emprunt ne peuvent pas être fait de tête, et on ne peut que vous recommander d’utiliser le simulateur Pretto qui a été conçu pour cela.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez connaître la mensualité maximale que la banque vous laissera rembourser. Cette mensualité maximale dépend de votre taux d’endettement, dont on dit pour (beaucoup) simplifier qu’il ne doit pas dépasser 33 %.

    \[\ Taux\ d'endettement\ =\ \frac{ Charges\ +\ Mensualit\acute{e}s }{ Revenus }\]

Ce taux d’endettement est un indicateur parmi d’autres, et pas un critère strict et systématique. Si votre situation financière est aisée et stable, vous pourrez emprunter au-delà de la limite de 33 % sans incidence sur le taux. Mais quel sera le montant de vos mensualités et donc leur impact dans votre vie quotidienne ?

Le reste à vivre est un autre indicateur pour évaluer le niveau de vie d’une personne ou d’un ménage. C’est la somme dont vous disposez après le paiement de vos charges récurrentes, et ce sur un mois. De plus, le saut de charge calcule la différence entre vos charges avant et après le crédit.

Pour optimiser votre financement, la durée est une variable sur laquelle vous pouvez également jouer. Elle dépend de votre âge. Votre prêt doit être totalement remboursé avant de souffler votre 70ème bougie. En moyenne, les prêts immobiliers sont souscrits sur 18 ans, avec une durée possible comprise entre 5 et 30 ans (en réalité, ils sont souvent remboursés avant et durent 7 ans en moyenne en France, car les acheteurs revendent). Cela vous laisse largement le choix !

2. Passer par un courtier pour réaliser son prêt immobilier

Les courtiers ont des meilleurs taux que les banques

Le courtier est un interlocuteur entre vous et les banques. Son métier est de connaître les conditions de toutes les banques et de vous indiquer l’offre la plus adaptée à votre projet. Vous économisez du temps, de l’argent et des cheveux blancs.

Le rôle du courtier est aussi de vous donner un avis d’expert sur votre projet et de vous aider à le réaliser. Il sait vous guider au-delà du simple taux immobilier : l’assurance emprunteur, la modularité, l’exonération de remboursement anticipé, la garantie sont des éléments qui auront un impact dans quelques années et sur lesquels vous avez sans doute besoin d’être conseillé aujourd’hui. Il prépare votre dossier de demande de prêt immobilier.

Il existe différents types de courtiers régis par cette réglementation, et la qualité de leur service diffère :

  • Les courtiers traditionnels en agence préparent en détail votre dossier, mais sont payants (jusqu’à 3000 €) et ne travaillent qu’avec les agences bancaires proches de la leur.
  • Les sites de mise en relation sont eux gratuits, mais ne préparent pas votre dossier de prêt et ne négocient pas votre taux : ils se contentent de vous prendre un rendez-vous avec une banque.
  • Pretto réunit le meilleur de ces deux mondes : un service complet jusqu’à la signature 100% en ligne et gratuit

Réduisez les frais avec Pretto

Pretto est un courtier en ligne qui rend le prêt immobilier simple. Notre mission est de trouver le meilleur crédit immobilier pour vous, gratuitement et en ligne. Les particularités de Pretto ? Une équipe d’experts accompagne les emprunteurs de A à Z : optimisation du plan de financement, constitution et valorisation du dossier, négociation personnalisée avec les banques.

Parce que votre temps est précieux, nous sommes réactifs et traitons votre dossier le plus vite possible. Nous voulons aussi que le service que nous vous rendons soit transparent et sans effet de manche de commercial, parce que c’est le service nous aurions aimé recevoir. Nous ne faisons pas de rétention d’information, et sommes transparents sur l’avancée de votre dossier !

Voici comment Pretto fonctionne :

  1. Réalisez une simulation de prêt immobilier sur app.pretto.fr et vous découvrez les taux des banques pour votre projet ;
  2. Inscrivez-vous et prenez rendez-vous avec votre conseiller Pretto pour affiner votre projet et bien communiquer vos attentes ;
  3. Déposez vos pièces justificatives et votre conseiller analyse votre dossier ;
  4. Nous négocions auprès d’un large réseau de banques partenaires et vous suivez l’avancée de votre demande de prêt dans votre espace client. Nos clients sont satisfaits Notre plus grande joie est de voir la satisfaction de nos clients lorsque leur projet arrive à son terme. Retrouvez leurs avis et commentaires sur fr.trustpilot.com/review/pretto.fr.

Notre simulateur de prêt est facile d’utilisation et fiable dans ses réponses. Vous n’aurez qu’à répondre à quelques questions pour découvrir les taux immobiliers et conditions que nous pouvons obtenir pour votre projet. Ensuite, nos experts prennent le relais pour affiner et optimiser votre plan de financement, mais aussi étudier les pièces de votre dossier.

Nous faisons plus que négocier le taux d’intérêt : nous faisons la chasse aux frais (assurance, garanties, pénalités en cas de remboursement anticipé, etc.). Pretto s’occupe de tout !

Afin de préparer en amont votre projet, nous vous conseillons de vous inscrire sur Pretto dès que vous démarrez vos recherches immobilières et de prendre un premier rendez-vous. Vous allez prendre une décision importante : un expert Pretto est là pour vous guider. Il analyse votre projet, répond à vos questions et vous accompagne dans vos choix. !

3. Décrocher le meilleur prêt immobilier

Le fonctionnement d’un prêt immobilier n’est pas très intuitif ! Voici quelques explications. La plupart des prêts immobiliers octroyés en France sont dits « amortissables ». Leur durée varie théoriquement de 5 à 30 ans. Comment fonctionne-t-il ? Déjà, retenez que vous devrez payer des intérêts et une partie du capital à chaque mensualité, mais la part de l’un et de l’autre évoluent pendant le prêt. De plus :

  • Les mensualités sont constantes ;
  • Les intérêts sont proportionnels au capital restant dû. Ils sont donc importants en début de prêt et diminuent avec le temps. A l’inverse, la part du capital remboursé chaque mois augmente.

Le taux d’intérêt, facteur n°1 du coût du crédit

Il représente à la fois le coût principal dans le financement d’une acquisition immobilière et le cœur de la mécanique des banques. Pour répondre à votre demande de prêt immobilier, la banque définit un taux d’intérêt en fonction de votre profil et de la nature du crédit. Et plus votre projet est perçu comme risqué ou peu profitable pour la banque, plus le taux d’intérêt sera élevé. Les intérêts payés correspondent au taux d’intérêt multiplié par le capital restant dû. Comparez les taux !

L’assurance emprunteur et la garantie

Vous ne pouvez pas y couper, souscrire à une assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Et tant mieux, puisqu’elle garantit le remboursement des mensualités en cas de coup dur. C’est même un très bon moyen de vous protéger, vous et votre famille.

Il existe plusieurs niveaux de couverture possibles, du minimum vital à une couverture plus complète. L’assurance décès est obligatoire. Elle assure le remboursement du prêt en cas de décès de l’un des co-emprunteurs. Elle est couplée à une ou plusieurs assurances invalidité. Il existe plusieurs types de contrats couvrant des degrés différents d’invalidité (partielle ou totale) et d’incapacité à travailler (temporaire ou irréversible). L’assurance représente une part importante du coût total de votre projet immobilier, jusqu’à un tiers ! En plus du montant du prêt, d’autres informations sont nécessaires pour déterminer le coût d’une assurance emprunteur : votre santé, votre profession et vos hobbies. En fonction des réponses données, l’assureur vous proposera une formule adaptée à votre profil.

Pour se prémunir davantage face au risque d’impayés, les banques exigent que le prêt soit aussi couvert par une garantie. Elle permet le remboursement du crédit en cas de défaut de paiement en dehors des cas couverts par l’assurance.

Les conditions liées au prêt

Le taux d’intérêt a un impact majeur sur le coût total de votre crédit, mais se focaliser exclusivement dessus serait une erreur. Les conditions liées au prêt peuvent avoir un incidence sur le coût dès la souscription ou plus tard dans la vie du crédit. Soyez-y attentif !

Cette garantie vous coûte environ 1 % du montant du prêt. En moyenne, un crédit immobilier est remboursé au bout de sept ans, donc avant la fin de l’échéance.

C’est ce qu’on appelle le remboursement anticipé. Pour compenser le manque à gagner la banque facture parfois des indemnités de remboursement. Vous pouvez les négocier, n’hésitez pas. D’autres conditions peuvent vous être utiles, comme la franchise, la modulation, le report d’échéance ou encore la transférabilité.  

A retenir

Pour déterminer votre budget immobilier, vous devez définir votre apport et le montant que vous pouvez emprunter

Les courtiers peuvent vous obtenir de meilleurs taux que les banques, testez Pretto, un courtier en ligne et gratuit

Le taux d’intérêt représente le coût principal du crédit mais n’oubliez pas de prendre en compte l’assurance emprunteur, la garantie et les conditions liées au prêt

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