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Quels revenus sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

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Heureux qui comme Ulysse, a fait un beau voyage ! Mais sans un parfait navire, notre beau héros serait-il arrivé à destination ? Vous-même vous préparez votre propre Odyssée, celle de votre projet immobilier. Mais avant de vous lancer dans votre simulation, vous devez déjà calculer vos revenus.
Quelles ressources sont prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt ? Vos salaires bruts ou nets ? Avant ou après impôt ? Et si vous êtes professionnel ? Et si vous percevez d’autres sources de revenus ? Comment les banques calculent-elles vos revenus ? Ces questions sont en réalité peu nombreuses et nous devrions pouvoir y répondre en quelques minutes. Alors montez à bord et laissez-vous guider !

Les revenus pris en compte pour un prêt immobilier si vous êtes salarié

Vous êtes salarié en CDI et votre période d’essai est loin derrière vous ? Que vous soyez cadre ou employé, vous vous en doutez, vous naviguez sur la voie royale pour décrocher un prêt immobilier. Et si ce n’est pas tout à fait le cas, vous demeurez sur le bon cap.
  • Votre période d’essai est validée : Si vous êtes en poste depuis moins d’une année civile, reprenez le salaire brut annuel indiqué sur votre contrat de travail, divisez-le par 12, puis retranchez 25 % (si vous êtes cadre) ou 22 % (si vous êtes employé). Si vous êtes en poste depuis plus d’une année civile, référez-vous à la première ligne de votre dernier bulletin de salaire (« salaire de base » ou « forfait ») et effectuez le même retranchement.
  • Vous percevez des primes : Voilà une bonne nouvelle… Qui risque tout de même de vous offrir un peu de travail ! À l’indispensable condition que vous soyez en poste depuis au moins 36 mois, moyennez l’ensemble des primes perçues sur cette même durée et ajoutez le résultat à votre salaire. Impossible de remettre la main sur vos bulletins de paie ? Pas de panique, votre responsable RH devrait pouvoir vous fournir une attestation reprenant l’ensemble des primes qui vous ont été versées.
  • Vous êtes en CDD : On vous a dit que vous n’aurez jamais de crédit parce que vous êtes en CDD ? Eh bien, il se pourrait bien qu’ils se soient trompés ! Déjà parce que votre conjoint(e) est peut-être en CDI et parce que nous pourrons considérer ses revenus à 100 %, mais peut-être aussi pour d’autres raisons… En effet, si vous êtes contractuel de la fonction publique, si vos CDD s’enchaînent depuis au moins 36 mois dans la même entreprise, ou si le CDD correspond à un usage spécifique de votre métier, il y a de sérieuses chances que nous trouvions une banque à même de vous accompagner.
  • Vous êtes intermittent : Aucun problème ! De la même façon que pour le salarié en CDD et à la condition que votre activité ait débuté il y a au moins 36 mois, nos amis banquiers sauront vous accompagner si vous êtes intermittent. Il faudra simplement vous armer de patience pour retrouver l’ensemble de vos documents (bulletins de salaire, congés spectacles, attestations Pôle Emploi et éventuels droits d’auteurs).

Et si vous êtes professionnel, quelles ressources sont prises en compte pour un crédit ?

Le professionnel est d’abord un particulier qui a évidemment le droit de procéder à un achat immobilier ! C’est parfois plus contraignant d’un point de vue documentaire, mais c’est notre métier et nous savons comme vous pouvez être occupé. Aussi, comptez sur nous pour vous débarrasser de la paperasse… L’un de nos experts crédits, spécialiste des professionnels, sera ravi de s’en charger.

Les revenus pris en compte pour un chef d’entreprise

Pour un chef d’entreprise, nous aurons besoin des trois dernières liasses fiscales. Ou plutôt, la banque en aura besoin ! Les éléments sur lesquels nous-mêmes focaliserons notre attention concernent votre chiffre d’affaires (dont nous discuterons s’il manque de stabilité), votre bénéfice (que nous moyennerons sur trois ans et considérerons comme constitutif de vos revenus) ou votre rémunération et vos dividendes (le cas échéant).

Vous n’avez que deux liasses fiscales ? Dans l’espoir que leurs chiffres se révèlent flatteurs et que votre comptable puisse vous fournir un arrêté pour l’exercice en cours, nous prendrons évidemment le temps d’étudier votre projet.

Vous êtes auto-entrepreneur et souhaitez acheter

Si vous êtes auto-entrepreneur, ce seront vos déclarations URSSAF qui feront foi, là encore en moyennant vos revenus sur trois ans. Quant aux documents que nous vous demanderons, ils demeureront sensiblement les mêmes. À défaut d’un extrait KBIS, votre enregistrement au répertoire SIRENE suffira.

Comment cela se passe pour les professions libérales  ?

Vous êtes médecin, avocat ou architecte et vous souhaitez acheter ? Les trois années de recul ne seront pas forcément nécessaires. En effet, les banques connaissent bien vos professions et misent sur une régularité évidente de vos revenus (notamment si vous êtes soumis à un contrat de collaboration). Attention, il vous faudra tout de même retrancher 35 % de vos revenus (destinés à vous acquitter de vos charges) et nous communiquer vos CERFA.

Si les choses semblent donc plus faciles qu’il n’y paraît, nous ne devons toutefois pas négliger les particularités qui pourraient entraver votre dossier. La première concerne votre secteur d’activité. En effet, sauf si vous êtes particulièrement bien implanté, les professionnels du transport de particuliers, du BTP et de la restauration pourront parfois être mal accueillis par les banques. Nous devrons donc redoubler de vigilance lorsque nous calculerons vos revenus.

La seconde concerne les revenus de votre conjoint(e), si vous achetez en couple. À ce sujet, les banques préféreront autant que possible que ces derniers soient décorrélés de votre entreprise. Dans leur analyse, une meilleure diversité de vos sources de revenus constituera une meilleure garantie de stabilité financière.
Bon à savoir
Nos partenaires bancaires peuvent se montrer particulièrement exigeants dans l’épluchage des comptes de votre entreprise. Que l’on se rassure, cette consultation demeure strictement confidentielle et vise uniquement à nourrir les arguments qui leurs permettront de vous offrir leurs meilleures conditions.
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Les autres sources de revenus prises en compte pour un prêt immobilier

Lorsque l’on passe un peu de temps sur LinkedIn, le SMIC semble s’y afficher à près de 10 000 euros par mois ! Dans le monde réel, tout le monde n’a pas le plaisir de bénéficier d’un tel salaire. Aussi, et si vous avez la chance de percevoir des revenus complémentaires, nous ne nous priverons pas de les mettre en avant pour valoriser votre dossier.

Les revenus locatifs, un vrai plus

Que vous les perceviez déjà où qu’ils découlent de l’opération que nous nous apprêtons à négocier, ces ressources sont prises en compte dans un crédit immobilier. Dans la mesure où ferez face à une taxe foncière, à d’éventuelles charges de copropriété ou à de potentielles périodes de vacances locatives, les banques nous demanderont simplement d’en déduire 30 %. Une marge de sécurité qui nous laissera tout de même la part belle !

Qui dit revenus fonciers dit parfois crédit immobilier associé. Nous vous invitons à bien en tenir compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt

Les revenus sociaux pris en compte pour un crédit immobilier

Vous percevez des revenus sociaux tels qu’une allocation de retour à l’emploi, une pension alimentaire, des allocations familiales ou une allocation adulte handicapé ? Malheureusement, ces revenus ne sont que très rarement pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet, la plupart de ces prestations sont dites « insaisissables » et n’ont pas vocation à s’inscrire dans la durée. Pour ces deux raisons, les banques ne pourront les intégrer à leurs calculs qu’au cas par cas.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

FAQ

Quels sont les revenus pris en compte pour une demande de prêt ?

Les banques tiennent essentiellement compte de trois types de revenus lorsqu’elles étudient votre demande de prêt : vos revenus salariés, vos revenus professionnels et vos éventuels revenus fonciers. Chacun de ces revenus sera retenu selon un mode de calcul différent. Nous avons souhaité les détailler ici, mais vous pouvez tout aussi bien nous confier vos documents. Nous serons alors ravis d’effectuer ces calculs pour vous.

Au-delà des revenus, comment tenir compte des charges dans le calcul de taux d’endettement ?

On le sait, les revenus pris en compte pour calculer votre taux d’endettement correspondent à vos salaires, vos bénéfices professionnels où les loyers générés par vos investissements locatifs. Néanmoins, ce calcul implique également de considérer vos charges, parmi lesquelles vos éventuels encours de prêt ou loyers résiduels. Nous avons consacré une page au calcul du taux d’endettement, qui vous permettra de le maîtriser dans les moindres aspects.
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