Rachat de prêt immobilier : à quelles conditions faire attention ?

Si vous suivez un peu l’évolution de l’immobilier, l’information ne vous aura certainement pas échappé : les taux sont historiquement bas. Vous commencez à penser que vous pourriez vous aussi bénéficier de ces avantages… sauf que vous avez déjà contracté votre prêt il y a quelques années. Pouvez-vous faire un rachat de prêt immobiliers et à quelles conditions ?

Avec le rachat de prêt immobilier, vous contractez un nouvel emprunt tout en gardant votre bien. Vous pouvez donc bénéficier des nouveaux taux. Mais faites attention au revers de la médaille ! Le rachat de prêt immobilier n’est intéressant que dans certaines conditions.

Heureusement, Pretto vous couvre et répond à vos questions. Alors, quand, et à quelles conditions, faut-il racheter son prêt ?

Quand les taux sont bas : la seule condition du rachat de prêt immobilier ?

Si vous pensez à faire racheter votre prêt immobilier, il y a fort à parier que les taux immobiliers très bas n’y sont pas pour rien. Mais cela ne veut pas dire que c’est la seule condition valant la peine d’être négociée !

Quel impact du taux sur le coût de votre emprunt ?

Les taux d’intérêt ont en effet un impact sur le coût de votre emprunt, et vous avez raison de vous poser la question. Mais en fonction de l’avancée de votre remboursement, les économies risquent d’être moins importantes que prévues.

Reprenons depuis le début. Vous savez certainement que le coût des intérêts constitue la somme la plus importante dans le coût de votre crédit. Celle-ci est déterminée selon un calcul complexe, mais qui s’explique de la manière suivante : la somme des intérêts que vous remboursez chaque mois correspond à un pourcentage (le taux immobilier) du montant que vous devez encore rembourser à la banque. Et comme vous amortissez la part du capital restant dû tous les mois, la part des intérêts diminue à chaque mensualité.

Quand faut-il faire le rachat son prêt immobilier ?

C’est là que la question de savoir si vous êtes en début ou en fin de remboursement de prêt prend tout son sens : si vous avez contracté votre prêt il y a 5 ans par exemple, la part des intérêts dans votre mensualité est encore importante. En négociant votre taux, vous faites de réelles économies et l’impact sur votre mensualité est élevé.

En revanche, s’il vous reste 3 ans avant la fin de votre remboursement, les économies seront minimes… voire inexistantes !

Prenons un exemple concret. M. Propre a emprunté 350 000 euros il y a 12 ans à un taux de 2,5 %. Il lui reste 8 ans de remboursement.

Rachat de prêt après 12 ans Nouveau prêt (8 ans)
Taux immobilier 2,5 % 1,3 %
Coût des intérêts restants 16 826 € 8 535 €
Mensualité 1 855 € 1 752 €
Economies réalisées 8 291 €

En faisant racheter son prêt après 7 ans en revanche, on atteint la somme suivante :

Rachat de prêt après 7 ans Nouveau prêt (13 ans)
Taux immobilier 2,5 % 1,3 %
Coût des intérêts restants 42 528 € 21 458 €
Mensualité 1 855 € 1 711 €
Economies réalisées 21 070 €

En faisant racheter son prêt plus tôt, M. Propre fait donc des économies conséquentes !

Mais les autres conditions sont également à négocier au moment du rachat de prêt

Le taux d’intérêt est certes important pour déterminer le meilleur crédit immobilier, mais ce n’est pas la seule condition à prendre en compte. Replongez-vous un peu dans votre contrat de prêt immobilier pour en étudier les clauses attentivement.

Si vous faites un rachat de prêt, vous devrez également modifier votre contrat d’assurance. Là aussi vous pouvez faire jouer la concurrence, n’hésitez donc pas à comparer les différentes offres.

Parmi les conditions de prêt, vous pourrez trouver :

  • la modulation d’échéance, particulièrement utile en cas de difficultés financières passagères ;
  • la transférabilité du prêt, qui vous permet de garder les conditions de votre emprunt même si vous changez de bien. En période de taux bas, cette condition est peu proposée, et peut représenter une plus-value certaine ;
  • l’exonération d’IRA, les frais qu’applique la banque en cas de remboursement anticipé ;

En faisant racheter votre prêt, vous allez renégocier toutes les conditions de l’emprunt, il est donc important de pouvoir les comparer.

Assurez-vous que les conditions sont bonnes pour votre rachat de prêt immobilier

En voyant l’exemple ci-dessus, vous pouvez tout à fait vous dire qu’une économie de 8 000 € est tout de même intéressante. Sauf que le rachat de prêt implique des coûts. Eh oui, en faisant racheter votre prêt vous effectuez en réalité deux actions :

  • vous remboursez votre emprunt de manière anticipée auprès de votre ancienne banque ;
  • vous contractez un autre prêt auprès de votre nouvelle banque ;

Vous devez donc prendre en compte les différents coûts liés à ces actions.

Vous avez des frais quand vous remboursez votre prêt en anticipé pour faire le rachat

En remboursant votre prêt plus tôt que ce qui était prévu, il y a de fortes chances que la banque applique des indemnités de remboursement anticipé. Ces frais viennent compenser le manque à gagner dû aux intérêts que vous n’allez pas payer. Ils sont encadrés par la loi et ne peuvent pas dépasser :

  • 6 mois d’intérêts ;
  • ou 3 % du capital restant dû ;

Seul le plus petit des deux montants peut vous être demandé, mais ces frais peuvent tout de même s’élever à plusieurs milliers d’euros.

Il est possible de demander l’exonération des IRA au moment de négocier votre emprunt; pensez donc à vérifier dans votre contrat si ces frais s’appliquent dans votre cas ou pas.

Vous avez de nouveaux frais quand vous faites les nouvel emprunt pour le rachat de votre crédit

Vous vous en souvenez certainement : contracter un prêt immobilier entraîne des coûts.

C’est ainsi le cas avec la garantie. Avec le Crédit Logement, vous pourrez généralement récupérer 75 % du montant que vous avez payé au moment de faire votre premier emprunt. Malgré tout, ne manquez pas de les intégrer dans votre calcul.

Qui dit nouveau prêt dit également nouveau dossier… et donc nouveaux frais de dossier ! En passant par un courtier, vous augmentez vos chances de pouvoir les négocier puisqu’il effectue une partie du travail d’analyse des documents pour la banque. Et en passant par Pretto, vous êtes certain de ne pas payer de frais de courtage puisque nous sommes uniquement rémunérés par les banques.

Enfin, renseignez-vous afin de connaître le coût de votre nouvelle banque. Vous allez a priori y rester pendant plusieurs années et les frais de tenue de compte peuvent varier d’une banque à l’autre.

Les conditions sont bonnes : comment faire un rachat de prêt immobilier ?

Une fois que vous avez effectué tous ces calculs, si les économies réalisées sont significatives, le plus simple est de passer par un courtier immobilier. Expert du crédit immobilier, il pourra analyser votre dossier et vous proposer la banque la plus adaptée à vos besoins.

Chez Pretto, nous avons développé un simulateur qui vous permet d’accéder de manière immédiate, et sans avoir besoin de nous donner vos coordonnées, aux taux et conditions auxquels vous pouvez prétendre. Nos conseillers ne vous rappellent que si vous le demandez une fois que vous avez obtenu ces informations. C’est ensuite son rôle de négocier en votre nom auprès de la banque les conditions de votre emprunt.

Vous gagnez du temps puisque notre service est entièrement disponible en ligne. Pas besoin de vous déplacer en agence pour apporter vos documents, tout est disponible depuis votre espace client Pretto.

Vous gagnez de l’argent puisque votre courtier est un expert en négociation. Il a par ailleurs accès à d’autres interlocuteurs que vous et sera donc plus à même de négocier votre taux avec succès. Enfin, il sait comment mettre en valeur votre dossier.

Notre rémunération par les banques intervient une fois que les fonds sont débloqués, et pas avant. Si vous en doutiez, nous avons donc un intérêt direct à vous proposer les conditions de manière transparente et à mener la négociation jusqu’au bout !

A retenir
  • Le rachat de prêt immobilier consiste à négocier un nouvel emprunt immobilier auprès d’une banque afin de renégocier les conditions et le taux de votre prêt.
  • Mais attention, cela entraîne des frais qui peuvent venir limiter les économies que vous pouvez faire.
  • Si votre rachat est rentable, vous pouvez passer par un courtier immobilier, qui pourra vous aider à négocier votre nouvel emprunt.
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