Toutes les questions à poser avant d'acheter une maison

L’achat d’une maison ou d’un appartement n’est pas une affaire à prendre à la légère. Il s’agit d’un investissement qui vous engage sur le long terme.

Pour garder la tête froide au moment de la décision et pour avoir tous les arguments en main lors de la négociation, Pretto vous propose une feuille de route des questions à poser avant d’acheter un bien immobilier.

Les questions à se poser avant de démarrer ses recherches

Est ce plus intéressant de louer ou d’acheter ?

Vous êtes locataire et vous souhaitez passer le pas en devenant propriétaire. Voici quelques éléments de réponse pour peser le pour et le contre d’une telle décision.
  • Le plus évident : en achetant, vous épargnez. Les sommes déboursées chaque mois pour rembourser votre prêt contribuent à constituer votre patrimoine immobilier.
  • Autre avantage, les mensualités de votre prêt arriveront un jour à terme, contrairement aux versements d’un loyer. Cela aura un impact non négligeable si vos revenus baissent alors que vous avez déjà remboursé votre maison ou votre appartement, comme c’est le cas lors du départ à la retraite.
  • En vous projetant encore un peu plus loin, le fait d’être propriétaire vous permettra de léguer un ou des biens à vos proches.
Attention
Intuitivement, on voit bien tous les intérêts que présente l’achat immobilier, mais il faut être prêt à faire quelques sacrifices.
  • La part du revenu mensuel consacrée au logement est bien souvent plus importante à l’achat qu’à la location. A bien équivalent, un loyer charges comprises sera moins élevé que le cumul du crédit, des assurances, de l’ensemble des charges liées au bien, de la taxe foncière et des potentiels travaux à prévoir s’il s’agit d’une copropriété. Si vous n’aviez pas de marge de manoeuvre en tant que locataire, il faut donc être prêt à emménager dans un bien plus modeste.
  • A ces frais récurrents s’ajoutent les frais de notaires et d’agence que vous paierez à l’acquisition. Il faut donc être sûr de garder le bien suffisamment longtemps pour amortir ces montants sur la durée.

Il convient donc de réaliser un plan détaillé mettant en balance d’un côté le coût de la location et de l’autre le coût de l’achat d’un appartement.

Combien est-ce que je peux emprunter ?

Pour connaître votre capacité d’endettement, vous devez calculer votre mensualité maximum et choisir la durée de votre crédit.

La mensualité maximale est d’environ 1/3 de vos revenus, mais elle peut aller au-delà si vos revenus sont élevés. La durée de votre crédit est un équilibre à trouver entre le coût de votre crédit et le montant que vous voulez emprunter : augmenter la durée permet d'augmenter le montant de l'emprunt, mais avec un impact négatif sur le coût total du crédit.

Un troisième paramètre joue sur votre budget, c’est votre apport personnel. Afin d’obtenir une idée plus précise de votre capacité d’endettement, nous mettons à votre disposition un simulateur détaillé :

Combien d’années je compte garder le bien ?

Comme nous l’avons évoqué plus haut, les frais payé lors de la transaction (notaire et agence) peuvent miner un investissement de quelques années uniquement. Il est donc important de fixer la durée minimale au-delà de laquelle votre opération sera rentable, et de s’assurer qu’elle soit cohérente avec les potentielles évolutions de votre projet de vie.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter son bien immobilier

Une recherche efficace démarre par un projet bien défini. L’agent immobilier aura plus de facilité à trouver des biens qui vous correspondent si vous êtes spécifique : appartement ou maison, neuf ou ancien, quelle surface, souhaitez-vous faire des travaux, avoir un balcon, un ascenseur?

Listez, et surtout hiérarchisez ces critères avec lui. Si vous trouvez un bien qui correspond à 80 % de vos critères, il est important de savoir ce sur quoi vous êtes prêt à faire des concessions.

*"Ne limitez pas vos recherches et vos questions au bien lui-même. Renseignez-vous sur le secteur, sur le voisinage, et sur la copropriété le cas échéant.

Certains critères de voisinage sont-ils importants pour vous (besoin d’une école accessible à pied pour des enfants, proximité essentielle de transports en commun…) ?"*

Que demander au vendeur au moment de la visite ?

Certaines questions sont relatives au contexte de la vente. Vous pouvez parfois les poser à l’agent au préalable, si votre relation avec lui et si son niveau d’information le permettent.

  • A partir de quand le bien est-il disponible ?
  • Quelle est la raison de la vente (divorce, déménagement pour un bien plus grand s’il s’agit d’une famille, mutation professionnelle…) ?
  • Depuis quand le bien est-il à vendre ?
  • Y a-t-il d’autres potentiels acheteurs intéressés ?
  • Peut-on programmer d’autres visites ?

Vous êtes également en droit de demander certains documents techniques. Ces derniers vous donneront une bonne idée des frais à prévoir et vous éviteront les mauvaises surprises.

  • Le dernier avis de taxe foncière,
  • Un plan du bien avec les mesures des différentes pièces,
  • Les diagnostics amiante et plomb qui sont obligatoires,
  • L’état des installations électriques, des risques naturels et technologiques, gaz
  • Le bilan des performances énergétiques.

Dans le cas d’un bien en copropriété, pensez également à consulter les documents à votre disposition.

  • Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale (cela vous permettra de prendre connaissance des derniers travaux effectués et de ceux à venir), le règlement, et le bilan financier de la copropriété,
  • Le montant et la répartition des charges collectives, les tarifs du syndic s’il est professionnel, les éventuelles avances de trésorerie à faire à la copropriété, les assurances souscrites.

Pour finir, élargissez le champs de vos investigations : renseignez-vous sur la rue et le quartier en question.

  • Faites plusieurs visites à des heures et des jours de la semaine différents. Cela vous donnera des indications sur les nuisances éventuelles, la luminosité, la fréquentation du quartier.
  • Le propriétaire, les voisins ou les commerçants sauront vous renseigner sur la proximité d’écoles, de médecins, des transports en commun, d’espaces verts ou de toute autre infrastructure.
Bon plan
En plus de vous épargner certains désagréments, ces éléments peuvent vous être très utiles lors de la négociation du prix avec le vendeur.

Quelles sont les questions à se poser après la visite ?

Si vous achetez de particulier à particulier, il vaut mieux vérifier si le prix de vente est en ligne avec le marché. Vous pouvez faire une évaluation en fonction des différentes informations que vous avez obtenues et évaluer si le prix de vente est dans la moyenne en regardant les autres transactions immobilières.

Quels sont les frais supplémentaires liés à cet achat ? Maintenant que vous avez accès à tous les frais et charges à venir (charges de copropriété, assurances diverses, coût du financement, taxe foncière, travaux potentiels), vérifiez si vous avez concrètement les moyens d’être propriétaire du bien.

En effet, outre la question de votre capacité d'emprunt, la question se pose aussi de savoir si vous pourrez prendre en charge tous les frais liés à votre nouveau statut de propriétaire. N'hésitez pas à établir un plan de financement détaillé afin de vous en assurer !
A retenir
  • Pensez à bien préparer ces questions en amont de votre visite pour ne rien laisser au hasard.
  • N’hésitez pas à vous renseigner sur les environs du bien.
  • Ces informations sont autant d’arguments pour faire baisser le prix du bien au besoin.
Mis à jour le 1 avril 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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