Faut-il racheter son prêt ?

Ce n’est pas parce que l’on souscrit un prêt pour une durée ou une autre que l’on devra forcément s’y conformer.

En effet, dans bien des cas, vous pouvez faire face à des situations qui vous poussent ou vous obligent à faire un rachat de crédit.

Le rachat de prêt, ce concept vous parle ? Vous en avez sûrement déjà entendu parler mais vous ne faites pas forcément la différence avec la renégociation.

Attention
Souvent confondus, ces deux concepts sont différents en ce sens que la renégociation se fait auprès de sa propre banque alors que le rachat de crédit, lui, fera intervenir les organismes financiers concurrents pour obtenir de meilleures offres et conditions d’emprunt.

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Le but d’un rachat de crédit ? Faire baisser son taux d’emprunt, bénéficier de taux préférentiel, augmenter ou diminuer ses mensualités, jouer sur la durée de son prêt, etc.

Faire des économies

Lorsque l’emprunteur souhaite faire un rachat de crédit, le but n’est pas que ce rachat lui coûte plus cher que le ou les prêt(s) déjà contracté(s).

Au contraire, il faut bien qu’il y trouve un intérêt et que ce rachat lui permette notamment de faire des économies financières.

C'est justement pour cette raison que ce type de projet n'est surtout pas à prendre à la légère.

En effet, avant de vous lancer, il faut toujours prendre le soin de voir si l'opération en question sera ou non intéressante pour vous ou si au contraire, elle vous coûte plus qu'elle ne vous rapporte.

Car oui, les frais peuvent être assez conséquents.

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Cas pratique

Pierre a contracté un prêt immobilier de 250 000 € à un taux de 1,15 % sur 20 ans en  2015. Ses mensualités s’élevaient à 947 €. Il a un nouveau projet immobilier et souhaiterait faire un rachat de crédit.

Il sait en outre que les taux ces derniers temps sont particulièrement à la baisse et qu’il pourrait faire un rachat de prêt pour bénéficier d’un taux plus intéressant.

Important

Cela lui permettra naturellement de faire plus d’économies, de mieux s’organiser sur ses mensualités et ne pas forcément avoir à gérer ses emprunts séparément.

De plus, si sa capacité de remboursement augmente, il pourra faire baisser la durée de son emprunt, ce qui est un point non négligeable en matière de prêt immobilier.

Attention

Cette opération n’est pas du tout gratuite.

En effet, plusieurs frais sont liés au rachat de crédit et donc avant de vous lancer vous devez voir si ce rachat sera ou non avantageux pour vous.

D’un côté, il y a :

  • les frais liés au remboursement anticipé (IRA) que vous pouvez pour rappel, négocier au moment de la signature si vous souhaitez en être exonérés ;

  • ou encore les frais liés au traitement de votre nouveau dossier de prêt : frais de dossier, frais de notaire, frais de courtage, etc.

C’est pour cela qu’il faut bien étudier votre situation et prendre en compte tous les éléments de votre crédit pour juger de l’intérêt ou non à racheter votre prêt.

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Dans son cas, pour un nouveau bien de 275 000 €, il peut bénéficier d’un taux beaucoup plus avantageux à 1,05 % avec des mensualités à 622 €.

Il réduit en même temps la durée de son emprunt, qui passe de 20 à 15 ans.

Quelles mesures prendre pour votre nouveau crédit ?

Tout dépendra de votre situation et de ce que vous attendez concrètement de ce projet.

Pourquoi souhaitez-vous faire ce rachat ? Est-ce pour avoir la main sur vos mensualités ou plutôt parce que vous aimeriez réduire la durée de votre emprunt ?

Quelle que soit la raison qui vous a poussé à agir, vous le savez : cette opération vous permettra d’adapter vos remboursements à votre nouvelle situation financière.

Comment le rachat de crédit peut-il agir sur les mensualités de votre emprunt ?

En allongeant la durée du remboursement ou en obtenant un nouveau taux plus faible, vous êtes sûr de réduire vos échéances.

Attention

Plus vous réduisez vos mensualités, plus le prêt s’allonge et donc les intérêts et le taux sont élevés.

C’est donc à vous de voir laquelle de ces situations vous correspond le mieux : réduire vos mensualités ou la durée de votre prêt.

Faut-il renégocier ou faire un rachat ?

D’aucuns diront qu’il n’y a même pas à hésiter, le rachat de crédit est la meilleure option pour vous. Mais il ne faut pas toujours se fier à cette affirmation.

Plusieurs critères sont à étudier, qu’il s’agisse de renégociation ou de rachat pour savoir lequel présente le plus d’intérêts.

Les idées reçues

  • Dans la renégociation, vous vous tournez vers votre banque et donc elle n’a plus aucun intérêt à vous reconquérir et vous octroyer certains avantages ;

  • Il n’y a pas de frais en matière de renégociation donc quel est l’intérêt d’un rachat ?

Bien évidemment, ces idées peuvent être vraies ou fausses en fonction de la situation et des banques.

Mais, nous allons vous donner quelques astuces pour vous permettre de vous décider et d’être sûr de prendre la bonne décision.

En effet, quel que soit le projet vers lequel vous souhaitez vous tourner, vous devrez évaluer les frais encourus.

Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessous, il s’agit des IRA, des frais de garantie, de notaire, de dossier, etc.

Renégociation de crédit Rachat de crédit
IRA (6 mois d’intérêts - plafond 3 % du capital restant dû) En cas de grosse révision du prêt qui entraîne par exemple la réduction de la durée du prêt La banque ne veut pas que vous partiez et donc les frais peuvent être très élevés.
Frais de garantie (entre 0 à 5 % du capital) En cas de modifications des garanties en cours Nouveau contrat = nouvelles garanties
Frais de dossier Possible diminution de la part de votre banque Nouveaux frais pour nouveau dossier

Mais le montant de tous ces frais dépendra de la durée, du capital restant, etc.

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Quel est l’intérêt de faire racheter son prêt immobilier ?

Tout l’intérêt du rachat de crédit, comme nous l’avons dit, est d’une part le gain financier et d’autre part, les taux préférentiels.

Le gain financier pour votre rachat de crédit

Comme vous pouvez vous en douter, une décision de rachat ne se prend pas sur un coup de tête.

Bien que cette opération puisse présenter pour vous bon nombre d’avantages, vous devrez vous poser certaines questions dont le capital pour le rachat.

A savoir

Vous souscrivez un nouveau prêt peut-être mais vous devrez vous assurer qu’il couvre la totalité du rachat, à moins que vous n’envisagiez un gros apport pour couvrir la part restante du prêt.

Votre situation est-elle suffisamment avantageuse pour vous permettre de faire un rachat ?

Ne vous méprenez pas ! C’est vrai que les banques se font toujours une joie d’accueillir de nouveaux clients et iront même jusqu’à certaines concessions dans leurs conditions d’attribution des offres pour conquérir mais il faut en retour qu’elles y trouvent leur compte.

Bon à savoir

Si vous ne présentez pour elle aucun élément d’assurance qui lui prouve qu’elle pourra rentrer dans ses fonds, elle sera réticente à vous octroyer le prêt en question.

Elle étudiera alors scrupuleusement votre situation à la fois personnelle mais aussi professionnelle.

Le nouveau taux d’emprunt pour votre rachat

Est-ce que le nouveau taux d’emprunt est intéressant pour vous ?

La réponse à cette question peut vous sembler évidente et vous ne voyez peut-être pas l’intérêt de cette question ? Mais elle est tout à fait légitime.

A noter

Bien que le rachat suppose que le taux actuel soit plus bas que le taux d’emprunt, sachez qu'il n’est pas toujours intéressant pour l’emprunteur.

En effet, il ne suffit pas simplement de se dire que les taux sont en baisse pour qu’ils soient pour vous avantageux.

Et si vous vous y perdez, la simulation vous permettra de mieux comprendre et de vous y retrouver davantage.

Le coût d'un rachat de crédit

Il n’existe pas de coût forcément prédéfini pour le rachat de crédit, tout comme pour la renégociation.

Tout va dépendre des frais que vous avez réussi à négocier ou pas avec votre banque et tous les organismes appelés à intervenir dans le cadre de cette opération financière.

Bon à savoir

Étant considéré comme un nouveau prêt qui implique que vous quittiez la banque qui vous a déjà octroyé un prêt pour une nouvelle, il est clair que l’ancienne ne cherchera pas à vous faire de faveur.

Mais, votre seule chance est de négocier ces frais au moment de la signature de l’offre de prêt initial.

Vous pouvez également négocier une exonération des IRA grâce à la concurrence : si les conditions que les organismes concurrents vous proposent sont négociables au sein de votre propre banque, elle n’aura aucun intérêt de vous laisser partir.

Au contraire, elle essaiera de vous faire des propositions aussi intéressantes voire plus, dans la mesure du possible.

A noter

Pour vous faire une idée du montant des IRA, vous pouvez vous baser sur les intérêts payés les 6 derniers mois, sachant qu’elles ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts ni la limite de 3 % du capital restant dû.

Ce qui veut donc dire que plus vous avancez dans le remboursement de votre crédit, plus les IRA seront faibles.

Mais, cela ne veut pas non plus dire que vous devrez obligatoirement faire votre rachat de crédit uniquement vers la fin de votre prêt.

Même si les IRA sont élevées en début de prêt, un rachat de crédit dans les premières années vous permet de faire des économies au niveau des intérêts.

Ceux-ci sont en effet, calculés sur la base du capital à rembourser, ce qui signifie que pour chaque mois, le montant à payer fera suite au capital restant et non à celui initial.

Cela implique que les premières années, vous remboursez une part importante des intérêts.

Mais si vous attendez la fin du prêt pour faire votre rachat, les économies seront moindres.

Important

Il faut donc que les économies liées à l'écart de taux soient plus élevées que les frais liés au rachat.

Pour vous aider, n’hésitez pas à faire votre simulation de rachat.

A retenir
  • Racheter votre prêt vous permet de regrouper tous vos crédits en un seul.

  • Vous pouvez faire jouer la concurrence pour négocier des offres plus avantageuses que celles que vous avez déjà réussi à obtenir auprès de votre banque actuelle.

  • Mais, attention, le rachat de crédit a un coût.

Vous devrez donc vous assurer d'y avoir un intérêt notamment financier avant de choisir cette option.

Mis à jour le 24 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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