Le prêt in fine : vraie ou fausse bonne idée ?

Si vous prévoyez de réaliser un achat immobilier, vous vous posez certainement la question de son financement. Un prêt ? Oui, évidemment. Mais il existe plusieurs types de prêts, chacun avec ses caractéristiques, ses avantages et ses défauts. Si la majorité des particuliers sont familiers du prêt amortissable, qui est le plus courant, le prêt in fine est lui très (trop) souvent méconnu. Il offre pourtant des avantages non négligeables, notamment en matière d’investissements locatifs.

Chez Pretto, nous avons développé un outil de simulation qui vous permet d'évaluer en quelques minutes différents scénarios de financements. Le prêt in fine est un type de prêt demandant des garanties particulières, vus pouvez donc demander à vous mettre en relation avec un de nos conseillers à la fin de la simulation pour discuter des différentes options qui se présentent à vous.

Mais pour tout comprendre de cet emprunt, nous vous avons concocté cet article spécial qui vous explique tout ce que vous devez savoir sur le prêt in fine et les possibilités qu’il offre par rapport au prêt amortissable.

1. Prêt in fine, prêt amortissable, quelles différences ?

Définition du prêt amortissable

Le prêt amortissable, dit « classique », est le plus courant. Son remboursement peut s’étaler jusqu’à 30 ans et vos mensualités sont constantes. Mois après mois, vous amortissez le capital emprunté en versant à la banque prêteuse des mensualités composées :

  • d’une part de capital
  • d’une part d’intérêts

Les intérêts sont calculés en multipliant le capital restant dû (ce que vous devez encore à la banque) au taux d’intérêt de votre prêt. Ils sont donc dégressifs : au fil du remboursement, la part des intérêts diminue pour laisser de la place au remboursement du capital.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le partage des mensualités entre intérêts et capital amorti, rien ne vaut un exemple concret. Aussi, vous trouverez ci-dessous le tableau d’amortissement d’un prêt d’un de 200 000 €, au taux de 1,3 %, remboursé sur 10 ans.

Définition du prêt in fine

Le prêt in fine a un fonctionnement différent. Durant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne verse à l’établissement prêteur que les intérêts. Ce n’est qu’à la dernière mensualité, in fine donc, qu’il rembourse en intégralité le capital prêté.

Une solution exigeante

Cette « faveur » a cependant un coût. Comme vous ne remboursez pas le capital emprunté chaque mois, les intérêts sont constants tout au long de l'emprunt, ils ne sont pas dégressifs. De facto, le crédit coûte plus cher.

Il est également plus difficile à obtenir. Le prêt in fine demande des garanties plus importantes que son cousin amortissable. La banque exige notamment de l’emprunteur un nantissement. Concrètement, elle vous demande de placer un apport d’environ 30 % du capital emprunté, sur un compte d'épargne (comme une assurance vie) qu’elle peut consulter. Vous devez créditer ce compte régulièrement afin d’atteindre la somme empruntée et de la rembourser au moment de payer la dernière mensualité.
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Mais le prêt in fine promet une belle réduction d'impôts

Le principal avantage du prêt in fine est qu’il permet de réduire l’imposition de vos bénéfices fonciers. Comme expliqué précédemment, si vous contractez un prêt in fine, vous payez davantage d’intérêts. Or ces intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs. En d’autres termes, en augmentant les intérêts grâce à un prêt in fine, vous obtenez une réduction fiscale. C’est pourquoi ce prêt est majoritairement choisi pour des investissements locatifs.

La réduction d’impôts s’avère d’autant plus efficace si vos revenus sont importants. Aussi, ce type de prêt est particulièrement prisé par les investisseurs qui contribuent à l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Comme vous ne remboursez pas de capital à votre établissement prêteur, la valeur vénale de votre nouvelle propriété reste nulle (jusqu’au paiement de la dernière mensualité) et vous n’avez pas à l’intégrer à vos actifs.

De plus, le prêt in fine vous fait bénéficier d’un effet de levier. En effet, au lieu de rembourser le capital à la banque (ce qui ne vous rapporte rien), vous le capitalisez sur un contrat d’assurance-vie, qui lui se valorise !

Finalement, en additionnant les réductions d’impôts et le rendement de votre placement, vous pouvez dépasser le surplus d’intérêts occasionné par le prêt in fine. En parallèle, comme vos mensualités sont plus faibles que pour un prêt amortissable, vous disposez de plus de liquidités que vous pouvez choisir de faire fructifier comme bon vous semble.

3. Prêt in fine ou prêt amortissable : comment choisir ?

Le prêt in fine est-il intéressant pour l'achat de votre résidence principale ?

Le choix du type de prêt dépend de plusieurs critères, notamment de votre projet, et de votre situation financière. Ainsi, le prêt in fine vous sera d'autant plus profitable si vous remplissez ces deux conditions :

  • Vous empruntez pour réaliser un investissement locatif (ou bien, vous disposez par ailleurs de revenus fonciers) pour pouvoir déduire les intérêts de vos revenus fonciers
  • Vous pouvez présenter à la banque un apport conséquent (environ 30% du capital emprunté)

Les prêts in fine étant rarement demandés, certains banquiers sont peu habitués à les travailler. Par conséquent, si vous pensez que le prêt in fine se prête bien à votre projet, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un courtier en prêt immobilier. Il sera le plus à même de vous conseiller et négociera directement avec les banques pour éviter toute confusion.

Pourquoi choisir le prêt amortissable ?

À l’inverse, si votre emprunt sert au financement d’une résidence principale et que vous ne louez pas de logement, le prêt in fine ne vous sera pas d’une grande utilité. Vous paierez des intérêts plus élevés qu’avec un prêt amortissable sans pouvoir les déduire de vos revenus fonciers, puisque vous n’en avez pas.

Dans ce cas, il est sûrement préférable de vous tourner vers le prêt amortissable. Encore une fois, n’hésitez pas à vous tourner vers les courtiers en prêts immobiliers qui vous guideront vers l’offre de prêt la plus adaptée à votre projet. Si vous souhaitez vous faire une idée de votre capacité d’emprunt, Pretto vous propose de faire une simulation de votre prêt amortissable en ligne. C’est simple, et rapide !

A retenir
  • Avec le prêt in fine, vous ne remboursez le capital emprunté qu’à la dernière mensualité, mais vous payez davantage d’intérêts. Vous pouvez néanmoins les déduire de vos revenus fonciers.
  • Le prêt in fine s’adapte davantage aux investissements locatifs avec un apport d’environ 30 % du prix d’achat. Pour les autres situations, un prêt amortissable est souvent préférable.
  • Dans un cas comme dans l’autre, l’accompagnement d’un courtier en prêt immobilier vous guidera vers la solution la plus adaptée à votre projet d’investissement.
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