Le prêt in fine : vraie ou fausse bonne idée ?

Si vous prévoyez de réaliser un achat immobilier, vous vous posez certainement la question de son financement.

Sachez qu’il existe plusieurs types de prêts, chacun avec ses caractéristiques, ses avantages et ses défauts. Si la majorité des particuliers sont familiers du prêt amortissable, qui est le plus courant, le prêt in fine est lui assez méconnu.
A vrai dire, c’est un type de prêt axé sur l’investissement locatif. Celui-ci offre des avantages non négligeables.

Mais pour tout comprendre de cet emprunt, nous vous avons concocté cet article spécial qui vous explique tout ce que vous devez savoir sur le prêt in fine et les possibilités qu’il offre par rapport au prêt amortissable.

Définition du prêt in fine

Le prêt in fine a un fonctionnement différent du prêt amortissable. Durant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne verse à l’établissement prêteur que les intérêts. Ce n’est qu’à la dernière mensualité, in fine donc, qu’il rembourse en intégralité le capital prêté.

Quelle différence entre le prêt in fine et prêt amortissable ?

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt que vous retrouvez quasiment partout. Le taux d’intérêt va déterminer le coût du crédit. Avec un prêt amortissable, les mensualités sont décomposées en deux parts :

  • Part des intérêts : plus élevée au début du remboursement
  • Part du capital : plus élevée en fin de remboursement

Il est dit amortissable car les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû. A chaque mensualité, la part liée au remboursement des intérêts diminue tandis que la part liée au remboursement du capital augmente.

Le tableau d’amortissement qui vous sera fourni vous permet d’avoir une vision globale sur l’avancée de votre crédit.
Exemple

Marie Zelda souhaite acheter sa résidence principale. Elle a trouvé son bien, celui-ci a une valeur de 200 000 €.

Elle a donc obtenu un prêt immobilier de 200 000 € à un taux de 1,20 % sur 20 ans.

Cela nous donne le tableau suivant :

MoisMensualitéCapital rembourséIntérêts Capital restant dû
1938 €738 €200 €199 262 €
50938 €775 €163 €162 194 €
100938 €814 €123 €122 452 €
200938 €900 €38 €36 751 €
240938 €937 €1 €0 €
Coût total225 059 €200 000 €25 059 €/

Le crédit in fine

Le prêt in fine est un type de prêt spécifique. Essentiellement créé pour l'investissement locatif, les taux d’intérêts pratiqués sur un emprunt in fine sont plus élevés que ceux pour un prêt immobilier.

Avec le crédit in fine, vous remboursez uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt. Les intérêts sont calculés par rapport au capital total emprunté.

Quant au capital, vous devez le rembourser dans son intégralité à la fin du crédit “in fine” lors de la dernière mensualité.

Exemple

Marie Zelda souhaite effectuer un investissement locatif. Elle a trouvé le bien dans lequel elle souhaite investir, celui-ci a une valeur de 200 000 €.

Ainsi elle contracte un crédit in fine à la banque pour un montant de 200 000 € à un taux de 2,40 % sur 20 ans.

Mois MensualitéCapital rembourséIntérêtsIntérêts remboursés
1400 €0 €400 €400 €
50400 €0 €400 €20 000 €
100400 €0 €400 €40 000 €
200400 €0 €400 €80 000 €
240200 400 €200 000 €400 €96 000 €
Coût total296 000 €200 000 €96 000 €/

Combien coûte le prêt in fine ?

Le crédit in fine est un crédit coûteux. Contrairement au crédit amortissable, les intérêts ne sont pas calculés sur le capital restant dû mais sur le capital total emprunté. De ce fait, les intérêts que vous devez régler chaque mois restent constants durant toute la durée du prêt.

A taux égal de 1,80 % pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans

Cela nous donne en coût du crédit pour chacun des prêts :

MoisIntérêts crédit in fineIntérêts crédit amortissable
1300 €300 €
100300 €189 €
200300 €59 €
240300 €1 €
Coût total des intérêts72 000 €38 304 €

A taux égal de 1,80 % pour un prêt de 200 000 sur 20 ans, le coût du crédit in fine est de 72 000 € contre 38 304 € pour un prêt immobilier. Nous voyons donc que le prêt in fine représente un coût conséquent.

A savoir

Le prêt in fine étant essentiellement demandé pour les investissements locatifs cela suppose donc qu’il y ait des locataires dans le bien que vous avez acheté. Le risque est qu’il n’y ait pas de locataires.

S’il n’y a pas de locataires ce sera à vous de prendre à votre charge l’ensemble des frais liés au bien. Cela vous fera donc un coût supplémentaire.

Quel profil pour un prêt in fine ?

Le prêt in fine, le prêt des riches ?

Pour souscrire à un prêt in fine, vous devez avoir une situation financière solide. C’est un crédit qui sert une vision patrimoniale.

En plus des intérêts élevés que vous devez régler durant toute la durée de l’emprunt, vous devrez également mettre de l’argent de côté car vous devez être en mesure de rembourser la totalité du crédit en une seule fois à la fin du crédit “in fine”.

Le nantissement

Le nantissement est une forme de garantie de crédit immobilier.

La banque va saisir des placements financiers (comme par exemple une assurance vie) d’un montant équivalent au montant accordé afin d’être sûre de revoir son argent à la fin du prêt.

Il existe plusieurs cas de nantissement :

  • Nantissement - placement unique

L’emprunteur dispose déjà de 100 % de la somme. La banque peut lui prêter sans crainte car la somme saisie est équivalente à la somme empruntée. Elle est sûre de revoir son argent à la fin.

Exemple

Claire Peach souhaite effectuer un investissement locatif. Elle veut acheter un bien à 500 000 €. La banque lui demande si elle a l’équivalent de la somme sur un compte épargne ou une assurance vie qu’elle pourra nantir, auquel cas elle ne lui accordera pas le prêt.

Bonne nouvelle, Claire Peach a dans son compte d’assurance vie une somme totale de 500 000 €. La banque peut alors bloquer la somme et Claire Peach peut obtenir son prêt.

  • Nantissement - placement régulier

L’emprunteur ne dispose pas de la somme totale mais d’une partie. La banque peut accepter de nantir le placement actuel mais l’emprunteur devra verser une mensualité tous les mois afin d’arriver à la somme totale avant la fin du crédit.

Exemple

Mario Pizzio souhaite effectuer un investissement locatif. Il veut acheter un bien à 500 000 €. Il dispose cependant de 70 % du montant soit 350 000 €.

La banque accepte de nantir les 350 000 € à la condition que Mario Pizzio verse une mensualité supplémentaire de 625 € tous les mois afin d’arriver à la somme totale de 500 000 €

Les placements nantis sont bloqués par la banque et vous ne pouvez pas y toucher. Cependant, si dans le dit placement vous avez une somme supérieure au montant du prêt vous pouvez toucher uniquement à la plus-value.

Exemple

Claire Peach souhaite effectuer un investissement locatif. Elle veut acheter un bien à 500 000 €. Elle dispose dans un compte d’assurance vie 500 000 € que la banque a nanti.

Elle continue toujours de percevoir les intérêts sur les 500 000 € dans le compte d’assurance vie.

Après quelques temps, son assurance vie atteint une somme de 600 000 €.

Nous savons que la banque a nanti le compte d’assurance vie mais la valeur saisie est de 500 000 €. La banque ne touchera pas aux 100 000 € supplémentaires.

Claire Peach peut utiliser selon son bon vouloir les 100 000 € de plus-value.

L’amour est dans le prêt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier

Les avantages du crédit in fine

Le crédit in fine, le prêt de l’investissement locatif

Si vous souhaitez investir dans le locatif, alors le crédit est in fine est le prêt qu’il vous faut !

Le principal avantage du prêt in fine est qu’il permet de réduire l’imposition de vos bénéfices fonciers. Si vous contractez un prêt in fine, vous payez plus d’intérêts. Or ces intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs.

En d’autres termes : en augmentant les intérêts grâce à un prêt in fine, vous obtenez une réduction fiscale. C’est pourquoi ce prêt est majoritairement choisi pour des investissements locatifs.

La réduction d’impôts s’avère d’autant plus efficace si vos revenus sont importants. Aussi, ce type de prêt est particulièrement prisé par les investisseurs qui contribuent à l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

A savoir

Comme vous ne remboursez pas de capital à votre établissement prêteur, la valeur vénale de votre nouvelle propriété reste nulle (jusqu’au paiement de la dernière mensualité) et vous n’avez pas à l’intégrer à vos actifs.

Les autres avantages du prêt in fine

Hormis les avantages liés à la réduction d'impôts fonciers, l’emprunt in fine dispose d’autres avantages intéressants notamment vis-à-vis des héritiers et des bénéfices liés à l’épargne.

  • Concernant les héritiers, bénéficiaires

Si l’emprunteur décède, la somme nantie dans l’assurance vie par exemple va rembourser le prêt dans sa totalité. La banque va se retirer des bénéficiaires et les héritiers et/ou bénéficiaires pourront jouir des avantages de l’assurance vie.

  • Concernant l’épargne

Comme vous le savez, si vous effectuez un emprunt in fine, la banque effectue un nantissement ce qui lui garantit de revoir ses sous.

Si le compte nanti est une assurance vie par exemple. L’argent placé continuera de travailler en silence durant toute la durée du nantissement et donc du prêt.

A la fin du prêt, si le montant total de la somme est supérieur au montant du prêt, la banque récupérera son argent et vous la plus value qui s’est créée.

A savoir
Le prêt in fine vous fait bénéficier d’un effet de levier. En effet, au lieu de rembourser le capital à la banque (ce qui ne vous rapporte rien), vous le capitalisez sur le contrat d’assurance-vie, qui lui se valorise !

Finalement, en additionnant les réductions d’impôts et le rendement de votre placement, vous pouvez dépasser le surplus d’intérêts occasionné par le prêt in fine.

Le prêt in fine pour ma résidence principale est-ce possible ?

Si vous souhaitez procéder à l’achat d’une résidence principale, nous vous déconseillons de souscrire à un prêt in fine.

Si votre emprunt sert au financement d’une résidence principale et que vous ne louez pas de logement, le prêt in fine ne vous sera pas d’une grande utilité… Comme nous l’avons vu précédemment vous paierez des intérêts beaucoup plus élevés avec un prêt in fine qu’avec un prêt amortissable.

De plus, si jamais vous vous servez du prêt in fine pour financer votre résidence principale vous ne pourrez pas les déduire de vos revenus fonciers, puisque vous n’en avez pas.

il est donc préférable de vous tourner vers le prêt amortissable qui est largement plus adapté pour l’achat d’une résidence principale. Le prêt in fine, lui est un prêt à vision patrimoniale.

Encore une fois, n’hésitez pas à vous tourner vers les courtiers en prêts immobiliers qui vous guideront vers l’offre de prêt la plus adaptée à votre projet. Si vous souhaitez vous faire une idée de votre capacité d’emprunt, Pretto vous propose de faire une simulation de votre prêt amortissable en ligne.

C’est simple, et rapide !

A retenir
  • Avec le prêt in fine, vous ne remboursez le capital emprunté qu’à la dernière mensualité, mais vous payez davantage d’intérêts. Vous pouvez néanmoins les déduire de vos revenus fonciers.
  • Le prêt in fine est le prêt qu'il vous faut si vous voulez faire de l'investissement locatif. Pour l'achat d'une résidence principale, optez pour un prêt amortissable
  • Le prêt in fine requiert une situation financière conséquente et solide
  • Dans un cas comme dans l’autre, l’accompagnement d’un courtier en prêt immobilier vous guidera vers la solution la plus adaptée à votre projet d’investissement.
Mis à jour le 20 mars 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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