Le prêt in fine : vraie ou fausse bonne idée ?

Si la majorité des particuliers sont familiers avec le crédit amortissable, le prêt in fine est un type d'emprunt assez méconnu qui s'adapte particulièrement aux projets d'investissement grâce à ses nombreux avantages fiscaux. On vous explique.

À l'inverse du prêt amortissable, le crédit in fine présente uniquement un taux fixe. Chaque mois, l'acquéreur ne doit pas rembourser une partie du montant emprunté et les intérêts, mais uniquement les intérêts et les frais d'assurance. Le montant total du capital emprunté est remboursé à la dernière mensualité.

1. Les intérêts : part plus élevée au début du remboursement
2. Le capital emprunté : part plus élevée en fin de remboursement

Ce prêt est dit « amortissable » car les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû. À chaque mensualité, la part liée au remboursement des intérêts diminue tandis que la part liée au remboursement du capital augmente. Le tableau d’amortissement fourni par la banque vous permet d’avoir une vision plus globale de votre crédit.

À taux égal de 3,94 % pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans :

À taux égal de 3,94 % pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, le coût du crédit in fine est de 157 600 € contre 89 355 € pour un prêt amortissable. Le prêt in fine représente donc un coût conséquent.

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Pour souscrire à un prêt in fine, vous devez avoir une situation financière solide, les conditions d’obtention étant plus strictes que pour un prêt amortissable. Les banques sont en effet de plus en plus sélectives concernant ce type de prêt.

En complément des intérêts élevés que vous devrez rembourser pendant toute la durée de l’emprunt, vous devrez également mettre de l’argent de côté pour rembourser l'intégralité du capital emprunté à l'échéance du prêt. Un dossier béton est donc indispensable.

Le nantissement est une forme de garantie de crédit immobilier. La banque va saisir des placements financiers (une assurance vie, par exemple) d’un montant équivalent au montant accordé afin de se protéger en cas d'impayés. Il existe plusieurs cas de nantissement :

• Nantissement  placement unique

L’emprunteur dispose déjà de 100 % de la somme empruntée. La banque peut lui prêter sans crainte car la somme saisie est équivalente à la somme empruntée.

• Nantissement  placement régulier

L’emprunteur ne dispose pas de la somme totale mais seulement une partie. La banque peut accepter de nantir le placement actuel, mais l’emprunteur devra verser une mensualité supplémentaire afin d’arriver à la somme totale avant la fin du crédit.

Les placements nantis sont bloqués par la banque et vous ne pouvez pas y toucher. Cependant, si dans le dit placement vous avez une somme supérieure au montant du prêt, vous pouvez toucher à la plus-value.

Le crédit in fine est LE type de crédit immobilier le plus adapté à l'investissement locatif. Il permettait en effet de réduire l'imposition de vos bénéfices fonciers avec des intérêts déductibles de vos revenus locatifs (plus vos revenus sont élevés, plus la réduction d’impôts est importante). De part sa réduction fiscale, le prêt in fine est particulièrement prisé par les investisseurs qui contribuent à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les investisseurs qui contractent un prêt in fine se voient appliquer une déduction dégressive sur la durée du contrat : ces dettes sont déductibles chaque année en fonction du montant total du capital emprunté, soustrait d'une somme égale au capital emprunté multipliée par le nombre d'années écoulées depuis le versement du capital et divisé par la durée totale de l'emprunt.

Selon les termes de l’article 974 du code général des impôts (CGI), ce calcul doit permettre de limiter les réductions injustifiées de l’impôt sur la fortune immobilière des investisseurs immobiliers. Néanmoins, le prêt in fine propose toujours une déduction fiscale intéressante.

Hormis les avantages de la réduction d'impôts, le prêt in fine dispose de plusieurs avantages, notamment vis-à-vis des héritiers et des bénéfices liés à l’épargne.

• Les héritiers et les bénéficiaires :

Si l’emprunteur décède, la somme nantie dans l’assurance vie va rembourser le prêt dans sa totalité. La banque va se retirer des bénéficiaires et les héritiers ou bénéficiaires pourront jouir des avantages de l’assurance vie.

• L’épargne :

Si vous effectuez un emprunt in fine, la banque effectue un nantissement qui lui garantit de revoir son investissement. Si le compte nanti est une assurance vie, l’argent placé continuera de « travailler » durant toute la durée du nantissement, donc du prêt.

À la fin du prêt, si le montant total de la somme est supérieur au montant du prêt, la banque récupérera son argent et la plus-value sera donnée à l'emprunteur.

Un prêt in fine est peut adapté à l'achat d'une résidence principale. En effet, si votre emprunt sert au financement d’une résidence principale, le prêt in fine ne sera pas d’une grande utilité : vous paierez des intérêts beaucoup plus élevés avec un prêt in fine qu’avec un prêt amortissable.

Pour réaliser l'achat de sa résidence principale, il est préférable de contracter un prêt amortissable, plus adapté pour cette situation.

N’hésitez pas à solliciter les services d'un courtier immobilier qui vous guider vers l’offre de prêt la plus adaptée à votre projet. Vous pouvez également simuler votre capacité d’emprunt et connaître grâce à notre outil en ligne.