Plan de financement immobilier : définition et exemple

Vous avez un projet d’achat immobilier et la question se pose maintenant de savoir comment vous allez le financer : c’est à ce moment qu’intervient le plan de financement.

Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement. Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener le projet à bien.
Voici un exemple du résultat final :
Coûts Montant Revenus Montant
Prix d’achat 250 000 € Apport personnel 60 000 €
Frais de notaire 20 000 € Prêt à Taux Zéro 50 000 €
Frais d’agence 25 000 € PEL 40 000 €
Travaux 30 000 € Restant à financer 175 000 €
Total 325 000 € Total 325 000 €

NB : le total des deux colonnes dépenses et ressources doit être identique.

Que dois-je faire entrer dans mon plan de financement ?

Comme on le voit dans l’exemple ci-dessus, un certain nombre de coûts liés à l’achat immobilier doivent être pris en compte :

  • le prix du bien
  • les frais d’agence le cas échéant

Les prix qui sont affichés dans les vitrines des agences incluent généralement les frais d'agence -si ce n'est pas le cas, c'est précisé.

  • les frais de notaire
  • les frais de garantie
  • le coût des intérêts

Ces frais sont liés au fait que vous prenez un crédit pour payer votre bien : vous devez donc les inclure dans votre plan de financement. Nous les détaillons dans le résultat de la simulation, mais vous pouvez également faire une simulation indépendante pour connaître le montant des frais de notaire !

  • les travaux éventuels
  • les éventuelles charges de copropriété ou travaux prévus par la copropriété
De la recherche du bien au crédit
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Côté ressources, il faut à la fois prendre en compte vos revenus et vos apports personnels, y compris les éventuels prêts aidés que vous pourriez décrocher :

  • votre apport

L’apport correspond à toute somme que vous apportez en propre. Cela peut être une épargne construite depuis des années, mais aussi un héritage, une prime professionnelle, un don familial etc

  • vos salaires
  • vos revenus locatifs éventuels

Attention, la banque ne va pas considérer vos revenus de la même manière que vous : ainsi, les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.

  • la revente de votre bien
Afin d’estimer le prix de votre bien de manière précise, vous devez prendre en compte de nombreux critères. Vous pouvez par ailleurs vous référer au prix des transactions immobilières dans votre région grâce aux données rendues publiques par l’Etat, qui vous permettent de vous assurer que vous ne surévaluez pas la valeur de votre bien.
  • les prêts aidés éventuels (les Prêts à Taux Zéro par exemple) qui vous serviront d’apport

Evaluez le montant de votre prêt immobilier pour établir le plan de financement de votre achat

Une fois que vous avez reporté l’ensemble des coûts et des ressources, vous voyez alors apparaître la somme qu’il manque pour payer le bien, soit le montant que vous allez devoir emprunter.

Vous pouvez à présent utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt, afin de voir si votre projet est réalisable. En effet, en fonction de votre situation, vous avez accès à des montants de crédit plus ou moins importants.

Connaître votre capacité d’emprunt en amont de vos recherches vous permet d’établir votre plan de financement de manière sereine : vous ne prenez pas le risque de visiter des biens au-delà de vos possibilités d’achat !

Mais le montant que vous pouvez emprunter varie également en fonction de différents critères tels que la durée du prêt, le montant de la mensualité que vous envisagez, etc.

Il s’agit pour vous de choisir votre niveau d’endettement : souhaitez-vous vous endetter au maximum pour emprunter un montant important ou au contraire vous laisser de la marge et emprunter plus longtemps pour diminuer la mensualité ?

Notre simulateur permet justement de tester différents plans de financement en fonction de vos capacités d’endettement et de votre projet : il est possible de faire varier la durée de l’emprunt ainsi que le montant de la mensualité, ce qui signifie que la simulation s’adapte automatiquement en temps réel à vos choix.

Exemple d’un plan de financement immobilier

  • Martin et Elsa sont tous les deux en CDI à 3 000 € nets par mois
  • Ils souhaitent acheter ensemble leur résidence principale, un bien à 350 000 €
  • Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés
  • Ils disposent d'une épargne de 36 000 € et souhaitent conserver 5 000 € de côté en plus de l’apport
Voici le bilan coûts/ressources :
Coûts Montant Revenus Montant
Prix d’achat 350 000 € Apport personnel 31 000 €
Frais de notaire 25 938 € A emprunter 348 762 €
Coût de la garantie 3 824 €
Total 379 762 € Total 379 762 €

En utilisant le simulateur de Pretto, ils peuvent ainsi évaluer le plan de financement qui leur convient le mieux. Par exemple :

Durée de l’emprunt Taux du crédit Mensualité Coût du crédit
15 ans 0,95 % 2 080 € 29 900 €
20 ans 1,16 % 1 629 € 46 012 €
25 ans 1,35 % 1 370 € 66 675 €

Dès lors, ils peuvent réfléchir à ce qui leur convient le mieux :

  • souhaitent-ils rembourser leur crédit au plus vite ?
  • ont-ils plutôt envie de garder un niveau de vie plus confortable, et donc de diminuer leur mensualité ?
  • ont-ils envie de faire un investissement locatif dans quelques années, auquel cas ils souhaitent garder de la marge pour un second emprunt ?

Il existe autant de possibilités que de projets !

Afin de connaître les détails de votre plan de financement, vous pouvez également vous référer au tableau d’amortissement : ce document retranscrit mois par mois le montant de votre mensualité, ainsi que la répartition des intérêts et du capital restant dû.

A retenir
  • Faire un plan de financement consiste à faire le point sur les coûts liés à votre achat immobilier et les ressources correspondantes. Cela vous permet de voir le montant que vous devez emprunter.
  • Vous pouvez ensuite faire une simulation en ligne pour voir si vous pouvez effectivement emprunter ce montant et, le cas échéant, de quelle manière.
  • Votre plan de financement va varier selon vos capacités, vos envies et vos projets. C'est pourquoi notre simulateur vous permet de modifier différents critères afin de voir leur impact de manière immédiate.
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