1. Accord de prêt immobilier : qui valide le crédit ?

Accord de prêt immobilier : qui valide le crédit ?

Vous avez trouvé votre bien et êtes en phase d’obtenir un crédit immobilier à la banque.

Bien que ce soit la banque qui reçoit, étudie, analyse et monte votre dossier, elle n’est pas la seule à devoir donner son accord pour votre prêt immobilier. Il vous faut également l’accord de différents organismes extérieurs.

Et oui ! Que ce soit la garantie ou l’assurance, votre dossier doit être validé par l’ensemble des interlocuteurs liés à votre crédit immobilier. Heureusement, Pretto est là pour vous donner toutes les informations qu’il vous faut afin d’avoir un dossier irréprochable.

Avant tout accord de prêt, la banque rend un premier avis sur votre dossier

Que va regarder la banque ?

Avant de partir en banque, vous devez constituer un dossier. Nous vous conseillons de prendre de l’avance et d’effectuer cette étape le plus tôt possible. Plus vous anticipez, plus vite iront les démarches et en cas de problème vous aurez de la marge de manoeuvre.

La banque va regarder et analyser votre situation. Elle va voir si votre situation financière est stable et étudier votre solvabilité. Renseignez vous en amont car de nombreux documents sont à fournir. Mais vous aurez a minima besoin des 3 derniers :

  • bulletins de paie
  • avis d’imposition
  • relevés de compte (Si vous êtes détenteurs de compte dans plusieurs banques vous devez mettre les relevés de tous les comptes dont vous êtes propriétaire)

La banque a également besoin que vous justifiez votre situation professionnelle ( Si vous êtes en CDD, CDI, date de prise de poste… ) ainsi que personnelle.

Un profil en CDI ou fonctionnaire est avantagé, puisqu’il indique une situation stable, mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas emprunter si vous avez un autre type de contrat de travail (profession libérale, auto-entrepreneur etc).

Vous aurez aussi besoin du compromis de vente bien évidemment.

D’autres documents seront à fournir en fonction de certaines situations spécifiques (livret de famille, devis pour des travaux etc). La banque va éplucher l’ensemble de ces documents pour analyser votre demande de prêt immobilier et voir si vous êtes effectivement finançable.

Bon plan

Le montage du dossier de demande de prêt peut être une étape très chronophage et frustrante, si vous devez multipliez les échanges concernant la complétude des pièces. Chez Pretto, nous vous permettons de monter votre dossier via votre espace client, depuis le confort de votre maison !

Quelle est la valeur de l’accord de principe&nbsp?

Après analyse de votre dossier, s’il a obtenu les faveurs de la banque, celle-ci va vous proposer un accord de principe. La première étape vers l’obtention de votre crédit immobilier est désormais lancée.

L’accord de principe regroupe les caractéristiques principales de votre crédit immobilier comme :

Sachez que l’accord de principe n’engage pas la banque à vous accorder le prêt immobilier mais qu’elle est seulement favorable à donner son accord. Comme vu précédemment, les banques sont sensibles à vos habitudes bancaires.

Mais avant validation définitive, vous devez obtenir l’accord d’organismes tiers tels que la garantie ou l’assurance afin de valider votre situation.

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Accord de prêt immobilier sous réserve de validation de la garantie

Quel est le rôle de la garantie ?

La garantie regroupe tout ce qui permet à la banque d’être sûre de récupérer la somme prêtée en cas de défaut de paiement.

La garantie la plus commune actuellement consiste à passer par un organisme de caution tel que le Crédit Logement. Mais cet organisme analyse à son tour votre dossier afin de s’assurer de votre solvabilité.
D’autres types de garantie pour votre prêt immobilier existent : vous avez certainement entendu parler de l’hypothèque, pour laquelle vous mettez en garantie le bien que vous achetez. Ce n’est plus la solution favorite des banques, mais cela reste une option.

Est-ce qu’elle étudie les mêmes critères que la banque ?

Globalement, les organismes de garantie vont avoir les mêmes critères que la banque. Ils vont regarder si vous êtes effectivement solvable en analysant notamment :

  • Vos revenus
  • Vos habitudes bancaires ( découverts, épargne régulière…)
  • Votre situation professionnelle (CDD, CDI…)
  • Votre taux d’endettement

Leur méthode d’évaluation est similaire à la banque. Cependant l’organisme de garantie va être plus exigeant et monter le niveau de risque. Cela signifie que votre dossier peut très bien passer en banque, mais être refusé par la garantie.

Si la garantie ne donne pas son accord, est-ce que j’ai d’autres solutions ?

La banque ne vous accordera pas le prêt si vous n’avez pas obtenu de garantie. Dans le cas où vous n’avez pas de caution, vous pouvez vous rediriger vers l’hypothèque.

Pour que la garantie hypothécaire soit effective, il faut que la valeur du bien corresponde à la valeur de votre prêt immobilier.

La banque ne peut pas refuser l’hypothèque si celle-ci recouvre l’entièreté de la dette. Toutefois, faites attention, car les banques sont plus frileuses vis-à-vis de ce type de garantie.

Dans le cas où vous choisissez l’hypothèque il est préférable de passer par le notaire qui contactera la banque. L’établissement bancaire ne pourra pas le contester.

Accord de prêt sous réserve de validation de l’assurance

Quel est le rôle de l’assurance ?

En soi, l’assurance n’est pas obligatoire mais elle est exigée par les banques. Vous n’aurez pas d’autre choix que de souscrire à une assurance pour couvrir votre prêt immobilier.

L’assurance va prendre le relais si jamais l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser le prêt (accident, décès, perte d’emploi, selon les conditions définies au contrat …).

Vous l’avez compris l’assurance pour votre prêt immobilier est quasiment obligatoire. La banque veut s’assurer du remboursement du crédit immobilier qu’elle vous a alloué et c’est tout à fait légitime de sa part.

Pour valider l’assurance, vous devez remplir un questionnaire médical confidentiel. Pour ce faire vous devrez bien évidemment prendre rendez-vous avec l’assurance. Pour ce premier niveau d’évaluation cependant, la banque ou l’assurance proposent régulièrement des questionnaires dématérialisés, que vous pouvez remplir de manière indépendante.

Certains organismes proposent par ailleurs des procédures d’accord simplifiées, voire instantanées, si votre situation ne présente aucun risque.

Certaines banques proposent des assurances groupes avec accord immédiat

Certaines banques proposent des assurances groupes. Classé par tranche d’âge, le risque est mutualisé et le prix est le même pour tous les emprunteurs. Si pour certains ce format peut être avantageux, pour d’autres cela l’est moins selon les spécificités.

Exemple

Pour une personne fumeuse, l’assurance de groupe peut être financièrement plus intéressante car elle ne tient pas compte des spécificités de chacun.

Pour une personne non fumeuse, l’assurance de groupe n’est pas forcément idéale car elle est considérée “à risque” au même titre que les autres assurés… elle a donc le même tarif.

En fonction de votre âge, le coût de l’assurance groupe peut être plus élevé que ce vous pourriez obtenir en passant par un assureur externe. Vous pouvez faire jouer la concurrence dès les premières démarches pour votre demande de financement.

Que faire si l’assurance ne donne pas son accord pour mon prêt immobilier ?

Dans le cas où votre demande est refusée, la banque ou l’assurance doivent obligatoirement justifier la raison du refus et le niveau du risque. Les informations qui y seront renseignées doivent être précises car un refus de niveau 2 et de niveau 3 n’ont pas le même impact.

Il existe 3 niveaux de risque :

  • niveau 1 : A ce stade, comme tout le monde, vous devez remplir un questionnaire de santé. Il est simple et court, une dizaine de questions que vous pouvez remplir seul. Vous pouvez demander à votre médecin de vous aider à le remplir, mais vous êtes seul responsable de l’exactitude des réponses apportées.

  • niveau 2 : A ce niveau, vous remplissez un questionnaire médical détaillé concernant votre pathologie. Celui-ci est plus technique, le médecin en charge des soins pour votre pathologie peut donc le remplir. Il vous est cependant transmis en main propre, et c’est à vous de l’adresser au médecin responsable de l’étude du dossier.

  • niveau 3&nbsp: Le Bureau commun d’assurances collectives (le BCAC), un service d’experts en assurance, examine votre demande. C’est lui qui vérifie si votre dossier entre ou pas dans la Convention AERAS.

En cas de refus au niveau 2, nous vous conseillons de faire une demande auprès d’une autre compagnie d’assurance.

En revanche, en cas de refus au niveau 3, il y a peu de chances pour qu’une compagnie d’assurance accepte votre demande. Cependant, le courrier de refus doit impérativement comporter les coordonnées de la Commission de médiation de la convention AERAS, auprès de laquelle vous pouvez faire un recours.

Dans le cas le plus extrême où vous ne pouvez pas obtenir d'assurance, pensez à d’autres types de garanties : les garanties réelles et les garanties personnelles.

Le courtier immobilier présent pour vous accompagner et perfectionner votre dossier

Le courtier immobilier vous aide à optimiser votre dossier

Le courtier immobilier vous aide à affiner et optimiser votre projet. Vous pouvez d’ores et déjà effectuer notre simulation afin de prévisualiser le prêt que vous êtes susceptible d’obtenir.

Vous pouvez alors prendre contact avec un de nos courtiers en immobilier qui se chargera de vous. Profitez-en pour lui poser toutes vos questions !

Le courtier vous aide également à optimiser votre dossier grâce aux pièces que vous lui envoyez.

La banque va étudier minutieusement vos relevés afin de voir si votre compte fonctionne correctement. Si vous n’êtes pas à découvert, s’il n’y a pas de dépenses extrêmes, si vous épargnez, vérifier l’exactitude de vos revenus … en bref si vous êtes en mesure de rembourser le prêt sans encombre.

Mais le courtier va être le tout premier à analyser votre dossier et pointer du doigt des éléments qui risquent de ne pas plaire aux banques. Nous comprenons que vous avez hâte d’être propriétaire mais mieux vaut prendre un peu plus de temps pour avoir un dossier en béton et qui facilitera les négociations.

Le courtier immobilier défend votre profil auprès de la banque

Après s’être entretenu avec vous et avoir épluché votre dossier, le courtier va aller défendre votre profil auprès des différents interlocuteurs et auprès des banques. C’est le courtier qui ira au combat pour vous afin de vous dénicher la meilleure offre de prêt immobilier au taux le plus bas avec des avantages préférentiels (exonération des IRA, réduction des frais…).

C’est un gain de temps et d’expertise immense et non négligeable. C’est lui qui va prendre l’ensemble des rendez vous à votre place. De plus, parler la même langue que les banques n’est pas donné à tous… bénéficier de l’appui d’un professionnel du secteur est forcément un atout afin de négocier les meilleurs options pour votre emprunt.

Par ailleurs, il s’adresse à des professionnels dédiés aux crédits immobiliers au sein des banques : il a ainsi accès à des interlocuteurs autres que votre conseiller bancaire, et qui peuvent prendre des décisions directes concernant votre dossier.

A retenir
  • Pour que votre prêt immobilier vous soit accordé, vous devez avoir l'accord de votre banque mais aussi de tout les organismes liés à votre crédit.
  • Prenez de l'avance sur la constitution de votre dossier, changez vos habitudes bancaires afin d'optimiser votre dossier !
  • N'hésitez pas à faire appel à un courtier en immobilier pour vous accompagner dans l'optimisation de votre crédit et l'obtention de votre crédit immobilier. Il est là pour ça&nbsp!
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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