1. Le prêt immobilier pour la construction de ma maison

Le prêt immobilier pour la construction de ma maison

Ça y est vous avez décidé de construire votre maison ! Mais pour vous lancer, vous aurez besoin d’obtenir un crédit immobilier. Obtenir son terrain, son permis de construction et la construction de la maison en elle-même sont des initiatives coûteuses.

Cependant, pas de panique : Pretto arrive à votre rescousse pour vous aiguiller dans toutes ces démarches !

Comment établir mon budget quand je fais construire ma maison ?

Pour obtenir votre crédit, il faut commencer par établir un budget prévisionnel pour l’achat du terrain et la construction de la maison.

Celui-ci vous permettra de demander un prêt immobilier au plus près de la valeur réelle du bien que vous allez construire.

Établir le budget de mon terrain

En France, le prix moyen du mètre carré d’un terrain constructible est d’environ 144 euros. Celui-ci est calculé en fonction du département et de la distance avec la ville la plus proche. Aussi plus vous vous approcherez d’une grosse ville, plus le prix montera.

Établir le budget de ma construction

Le budget pour la construction d’une maison neuve va dépendre de comment vous visualisez votre nouvelle maison, et donc des choix que vous allez faire pour celle-ci.

Il est logique qu’en fonction de la gamme de construction choisie (bas, moyen ou haut de gamme) ou de la surface souhaitée pour votre domicile, le prix ne sera pas le même.

Cela va de même pour le type de maison que vous sélectionnerez. Par exemple, une maison traditionnelle vous coûtera moins cher qu’une maison en bois.

A savoir

Vous devez également vous demander si vous souhaitez une maison de plain-pied ou avec étage ? Un garage ? Une terrasse ? Une cuisine/salle de bain équipée ? Mais également le type de chauffage (fioul, électrique, solaire...) qui vous intéresse.

Posez vous toutes les questions nécessaires ! Tous ces choix influenceront le budget final de la construction de votre maison, alors prenez le temps d’y réfléchir !

N’oubliez pas les frais annexes

Dans vos calculs, n'oubliez pas d'y intégrer les frais annexes liés à votre projet !

Certains de ces frais sont fixes mais d'autres dépendent de votre projet. Plus celui-ci est coûteux, plus ces frais le seront donc renseignez-vous !

Si possible, votre apport devra pouvoir couvrir l'ensemble de ces frais. Nous retrouvons par exemple :

  • Les frais de garantie

  • Les frais de dossier

  • Les frais de notaire

  • D'éventuels frais de courtage si vous comptez faire appel à un courtier immobilier

Dans le cadre d'une construction, n'oubliez pas les intérêts intercalaires.. Vous aurez sans doute la volonté de rembourser votre crédit lorsque la construction de votre maison sera terminée.

Sachez que durant la période où la totalité de la somme n'est pas débloquée, vous devrez vous acquitter d'intérêts intercalaires.

Attention

Certains frais ne sont pas forcément compris dans les calculateurs en ligne.

C’est par exemple le cas pour tous les frais de raccordement. Pourtant, ces frais annexes sont bien réels.

Donc, gardez-les en tête lorsque vous établissez votre budget prévisionnel.

Gardez une marge de manœuvre !

Un retard dans la construction de votre maison, un revirement dans vos choix… dans un projet aussi ambitieux, les imprévus arrivent.

Beaucoup de débiteurs n’y pensent pas, mais ils peuvent parfois vous coûter cher.

Aussi, gardez une marge de manœuvre en prévision de ces frais inattendus.

Conditions pour accéder au prêt immobilier

La construction d’une maison représente un budget particulièrement conséquent.

C’est pour cette raison qu’il vous est possible de souscrire un prêt immobilier pour prendre en charge la totalité de vos travaux, ou simplement la partie que vous souhaitez.

Mais, comme vous le savez, avant de faire une demande à la banque, il vous faut au moins gérer votre dossier, l’optimiser au mieux pour que la banque puisse traiter facilement votre requête.

Important

Etant donné que la banque s’occupe prioritairement des dossiers considérés comme simples, vous devez faire en sorte que le vôtre soit bien rangé, clair, qu’il y ait toutes les informations dont elle a besoin pour connaître votre situation, histoire de mettre toutes les chances de votre côté pour qu’elle ait confiance en vous au point de vous accorder votre emprunt.

Qu’est-ce qui compte réellement lorsque la banque étudie votre dossier ?

C’est vrai qu’il y a beaucoup de documents demandés lorsque vous devez souscrire un prêt mais gardez en tête que l’organisme qui vous prête prend un risque.

Vous avez donc besoin de le rassurer et d’apporter toutes les pièces qui permettraient éventuellement de justifier votre besoin et votre capacité à faire face à un remboursement, parce que ce qui intéresse vraiment la banque, au-delà de se faire des clients, c’est de pouvoir rentrer dans ses fonds le moment venu.

Ne soyez donc pas étonné de voir qu’elle vous demande en matière de construction immobilière, des devis d’experts pour attester de la construction et se faire une idée du besoin réel.

Vous devez donc, préalablement au dépôt de votre dossier d’emprunt, vous assurer d’avoir le coût des travaux, des matériaux, les devis d’experts qui pourraient être appelés à intervenir…

Pour le montage de votre dossier, tout comme en matière de crédit immobilier pour l’achat d’une maison, vous devez fournir des documents sur votre situation personnelle et professionnelle, montrer une bonne gestion de vos comptes bancaires.

A savoir

Lorsque votre compte est mal géré et relève de dépassements de découverts chaque mois, d’incidents de paiements, ou même que vous avez un ou des crédit(s) en cours, cela peut entraîner une réticence de la part de la banque.

Exemple

Pour vos crédits, si votre situation vous le permet, pensez à les solder.

Cela pourra vous faciliter le nouvel emprunt. De plus, cela entrainera la baisse de votre taux d’emprunt, ce qui veut donc dire que vous pourriez emprunter plus.

Si tel n’est pas le cas, c’est-à-dire si la banque a de quoi s’inquiéter par rapport à la gestion de vos comptes, n’hésitez pas à vous laisser quelques mois le temps de “cleaner” vos comptes avant de déposer votre dossier.

De toute façon, il n’y a pas le feu ! C’est un projet à vie, donc autant bien le préparer.

Et si vous aviez de l’épargne assez conséquente de côté ? Ce n’est pas une condition sine qua non mais cela montre à la banque que vous êtes capable de vous gérer, d’investir, de supporter certaines mensualités,.. Cette question va de pair avec votre apport pour cet emprunt.

Avez-vous aussi pensé à votre apport personnel ? Généralement, la banque vous exigera 10 % du montant global du prêt. Mais si vous pouvez, n’hésitez pas à aller au-delà.

Cela témoigne de votre investissement dans le projet et rassure davantage la banque prêteuse qui prend moins de risques avec un montant moins élevé.

Toutes ces optimisations vont vous permettre de jouer sur la durée et le taux d’emprunt.

En effet, avec un compte bien géré, un dossier bien monté, un important apport, une situation personnelle et professionnelle stable, la banque peut vous proposer un taux assez intéressant adapté à votre profil.

Et, en fonction du montant que vous empruntez et des mensualités que vous pourrez supporter, elle vous proposera une durée qui correspond parfaitement à votre situation.

Types de prêts possibles

Vous pouvez bénéficier de plusieurs types de prêts :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est octroyé par l’État afin de financer la construction de tout logement neuf. Pour l’obtenir, il faut ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux dernières années.

Son montant varie en fonction de la zone et le nombre de personnes qui habiteront votre logement. Il est plafonné à 40 % du coût total.

Le prêt Action Logement

Le prêt action logement est destiné aux salariés – ou ex-salariés – de certaines entreprises du secteur privé et agricole.
Attention

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux dernières années pour en profiter. Le prêt action logement est plafonné à 30 % du coût total.

Le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement permet d’accéder à un prêt à un taux privilégié, qui peut aider au financement d’une construction. Son montant maximum est de 92 000 €
A savoir

Certaines régions ont mis en place des aides afin de faciliter votre projet immobilier. N'hésitez pas à vous rensigner !

Le prêt conventionné

Contrairement au PTZ, dans le prêt conventionné, il n’y a aucune condition de ressources. Seuls les établissements financiers ayant passé une convention avec l’Etat peuvent l’attribuer.
Bon à savoir

Le taux d'emprunt pour ce type de prêt est plafonné en fonction de la durée.

De plus, vous pouvez en bénéficier pour financer des travaux de transformation ou d’aménagement pour des montants au-delà de 4 000 €.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Ce type de prêt est accordé à des personnes qui disposent de ressources modestes. En effet, l’emprunteur bénéficie ici de taux plus bas et de frais de dossiers plafonnés.

Tout comme pour le prêt conventionné, il n’est possible d’en bénéficier que pour des travaux qui dépassent 4 000 €.

Attention
Sont exclus du financement du PAS les frais de notaire, les frais d’instruction du dossier, les frais d’achat de meubles meublant s’il y a lieu.
De la recherche du bien au crédit
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Monter un bon dossier de demande de prêt immobilier

Afin de monter votre dossier, vous aurez besoin des éléments suivants :
  • Une assurance dommage et ouvrage

Lorsque vous réalisez des travaux, vous devez impérativement souscrire à une assurance dommage et ouvrage.

Elle permet d’être remboursé pour l’intégralité des travaux de réparation pour les dommages couverts par la garantie décennale en cas de sinistre. Pour l’obtenir, il vous faut contacter un assureur.

  • Un contrat de construction

Ce contrat autorise le constructeur à bâtir sur un terrain vous appartenant. Il doit impérativement être signé avant le début des travaux pour vous protéger.

  • Un devis complémentaire signé (cuisine, salle de bain etc)

Si vous souhaitez faire des travaux supplémentaires dans une pièce spécifique, vous devrez obtenir un devis complémentaire signé par l’artisan de votre choix.

  • Une garantie de parfait achèvement

Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux.

Pour en bénéficier, il faut envoyer une lettre recommandée à l’entreprise ayant réalisée les travaux en indiquant les désordres et lui demandant d’intervenir à ses frais au plus vite.

  • Une garantie décennale

Cette assurance de responsabilité civile vous garantit la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux, pendant 10 ans. Pour l’obtenir, vous devez passer par une assurance.

  • Un permis de construire

C’est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet, et concernant toute construction nouvelle de plus de 20 m2.

Votre demande de permis de construire peut être faite sur un formulaire adressé au Ministère chargé de l’urbanisme.

  • Une promesse de vente

À travers ce contrat, le propriétaire s'engage auprès du bénéficiaire à lui vendre son bien à un prix déterminé.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour souscrire à un prêt immobilier et vous permettre de construire la maison de vos rêves !

Comment rembourser mon prêt construction ?

C’est vrai, quand on parle de prêt, il faut bien s’intéresser au remboursement pour voir à quoi on s’engage et surtout à partir de quand il faudrait commencer à verser les premières mensualités.

Il y a deux grands types de remboursement :

Le remboursement immédiat

Pour ce type de remboursement, l’emprunteur devra commencer à honorer ses engagements sans délai, c’est-à-dire dès que la banque octroie le financement.

Le problème avec ce remboursement c’est que vous devez continuer à supporter à la fois votre loyer, toutes les charges que vous avez et payer vos mensualités au risque de vous voir appliquer des pénalités.

Vous devez donc disposer de ressources financières conséquentes pour pouvoir y faire face jusqu’à la fin des travaux.

A savoir

En optant pour le remboursement immédiat, vous commencez à amortir dès les premières mensualités.

Ce qui vous permet de rembourser plus vite votre prêt et donc d'en réduire la durée.

Le remboursement différé

Cela peut être une solution pour vous lorsque votre situation financière ne vous permet pas de tout supporter ou tout simplement si vous ne voulez pas prendre le risque de manquer un remboursement et d’avoir des pénalités dans le cas où une situation imprévue se présenterait.

Vous avez deux options :

  • Le remboursement différé en totalité : ici, vous reportez à la fois le capital et les intérêts.

Vous commencerez à rembourser une fois tous les appels de fonds réalisés, c’est-à-dire quand l’organisme financier aura fini de débourser la totalité du prêt et que votre logement vous aura été livré.

L’inconvénient pour ce type de remboursement c’est que l’amortissement ne commence pas immédiatement.

Mais vous avez quand même l’assurance de pouvoir finir vos travaux sans vous inquiéter de vos mensualités, en tout cas, jusqu’à ce qu’ils soient entièrement finis.

  • Le remboursement différé avec frais intercalaires

La différence avec le remboursement différé en totalité c’est qu’ici, vous commencez à payer les intérêts d’emprunt. Vous allez, ainsi, devoir les verser jusqu’à complet déblocage de votre prêt.

Particularité de ce type de remboursement : les mensualités ne sont pas fixes.

Elles évoluent au fur et à mesure que le chantier avance. Ce qui veut donc dire que plus le chantier se poursuit, plus les mensualités seront élevées.

La raison de cette évolution ? Le calcul du montant des frais intercalaires dépend de trois éléments : le taux de votre crédit, le fractionnement des fonds appelés par le constructeur qui correspond à l’intégralité des sommes débloquées jusque-là (si le premier déblocage est à hauteur de 30 000 € et le deuxième de 50 000 €, le calcul se fera sur les deux montants : 50 000 € + 30 000 € = 70 000€) et la durée restante jusqu’au déblocage total.

Calcul des frais intercalaires = Montant débloqué x Taux du prêt / durée restante

Comment votre courtier immobilier Pretto peut-il vous accompagner dans ce projet de construction ?

Maintenant, vous êtes devenus experts en matière de prêt immobilier pour la construction immobilière.

Nous tenons à le rappeler, comme vous le savez déjà, les banques ne sont pas toujours séduites à l’idée d’octroyer un prêt pour le financement de travaux ou de construction. Mais cela ne veut pas non plus dire que ce type de prêt est impossible.

C’est bien là que Pretto intervient.

La promesse de Pretto ? Vous accompagner dans vos projets immobiliers aussi complexes soient-ils.

Etant donné que ce type de prêt peut être très complexe, les négociations avec les banques ne sont pas toujours gagnées d’avance. Au contraire, elles sont parfois plus ardues.

Important

En effet, lorsqu’il s’agit d’une construction immobilière sur un terrain nu, le risque pour la banque est plus grand parce qu’elle investit sur quelque chose qui n’existe pas encore et n’a donc aucune garantie que son financement puisse porter ses fruits.

Votre courtier immobilier Pretto intervient dès lors pour vous permettre de mettre toutes les chances de votre côté et être sûr d’obtenir le prêt de la banque.

Accompagnement jusqu’à la signature de votre prêt, conseils d’experts, frais de courtage réduits sont autant d’avantages que vous aurez avec nos courtiers en ligne.

En effet, si pour les courtiers traditionnels, les frais de courtage s’élèvent à au moins 1 % du prix de vente du bien, chez Pretto, nous appliquons un pourcentage de 0,9 % pour ce genre de projet qui inclue achat de terrain et construction immobilière.

Attention

En raison de la complexité de ce type de dossier, Pretto applique un minimum de frais quand il s’agit d’un dossier de prêt pour la construction.

Ce qui veut dire que quel que soit le projet que vous avez, le montant de base est de 1 500 €.

A retenir
  • Il est important d'établir votre budget total si vous compter faire construire votre maison. Renseignez vous sur le terrain, la construction ainsi que tous les frais dont vous aurez la charge !

  • Le différé et les prêts aidés sont des solutions qui peuvent grandement vous alléger. Renseignez vous !

  • Dans le cadre d'une construction, la constitution de votre dossier diffère quelque peu. Anticipez et attention à ne rien oublier !

Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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