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Prêt immobilier avec apport : comment ça se passe ?
Obtenir un emprunt auprès d’une banque n’est pas pour autant chose aisée. L’apport personnel est un élément clé pour un projet d’achat car il permet de faciliter l’acceptation d'un crédit immobilier.
L'apport est une somme qui vient en complément de votre prêt pour financer votre projet. Il peut provenir de vos économies personnelles, de vos différents livrets, d’une dotation, d’un héritage ou bien de l'intéressement de votre entreprise.
En règle générale, les banques demandent que l’apport puisse compenser au moins l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, soit environ 10 % du prix de vente.
Mais alors dans quelle mesure est-il obligatoire d’avoir un apport personnel ? Comment cela marche-t-il ? Pretto vous explique tout cela ci-dessous !
L’apport est-il obligatoire pour votre prêt immobilier ?
L’apport personnel joue un rôle clé dans le montage d’un dossier, il permet de rassurer la banque et le vendeur. En effet un apport personnel, au delà de l’aspect financier est un indicateur pertinent pour évaluer votre capacité de gestionnaire.
A savoir
Un apport conséquent prouve que vous êtes capable de faire des économies, que vous êtes prévoyant que vous êtes un bon gestionnaire. Des qualités non négligeables quand on doit vous prêter de gros montants.
Mais l’apport n’est pas l’unique critère sur laquelle la banque s’appuie pour traiter votre dossier. Elle calcule également votre taux d’endettement, elle évalue votre situation professionnelle (CDI, bilan favorable pour un entrepreneur…) et personnelle (retraite, mariage…).
De plus, au cours des dernières années, l’apport personnel a perdu de plus en plus de son importance. D’après l’Observatoire Crédit Logement, les taux d’apport personnel sont en baisse depuis les années 1970. En 2019, le taux moyen est seulement de 14,3 %. Les taux d’apport personnel pèsent de moins en moins dans la balance et il est donc de plus en plus possible d’avoir accès à un emprunt sans apport.
On parle alors de financement à 110 %: vous empruntez le montant total de l’opération, c’est-à-dire le bien + les frais annexes (comme ceux de notaire, garantie…).
Ce financement n’est toutefois pas accessible à tout le monde. Pour y avoir droit il faut être :
- Un primo-accédant entrant tout juste dans la vie active (donc n’ayant pas encore eu le temps de mettre de l’argent de côté).
- Un particulier souhaitant mettre ensuite son bien en location, en effet les intérêts du crédit seront ensuite déduit des impôts, tandis que votre apport lui ne l’aurait pas été !
- Un particulier ayant de l’argent placé ou investi, dans ce cas il peut être plus rentable de garder ses placements et d’avoir un taux d’emprunt plus élevé.
Bon plan
Certains prêts peuvent être considérés comme un apport personnel (prêt action logement, prêt à taux zéro…) ce qui peut être d’une aide non-négligeable, alors n’hésitez pas à vous renseigner sur ces derniers.
L’apport personnel permet d’augmenter votre capacité d’emprunt
Un apport conséquent peut vous permettre d’augmenter votre capacité d'emprunt de deux manières :
- De façon mécanique : plus votre apport personnel est élevé, moins vous devrez emprunter, ainsi vos échéances seront moindres résultant un taux d’endettement moindre également. Le taux d'endettement étant d’une manière générale fixé à 33 %, vous avez donc plus de marge de manoeuvre pour avoir un prêt plus élevé.
- En négociant le taux de votre emprunt avec votre banque. En effet, votre apport est un excellent levier de négociation pour faire baisser le taux de votre crédit ou les frais annexes. Un bon apport prouve à la banque qu’elle peut vous faire confiance.
A savoir
A partir de 20 % d’apport, vous êtes dans de très bonnes dispositions auprès de la banque pour avoir des taux plus avantageux.
Vous serez donc bien avisé de gonfler votre apport personnel au maximum mais attention à ne pas être excessif pour autant. Garder un peu d'épargne de côté est important en cas d'imprévu.
L’apport personnel vous permet de rassurer le vendeur du bien
Vous l’aurez compris, l’apport personnel permet de rassurer la banque et le vendeur ce qui, lors d’un achat immobilier, est primordial. Mais, en plus de ce dernier vous pouvez également compter sur l’attestation Pretto pour confirmer votre solvabilité et la bonne qualité de votre dossier.
En effet, l’attestation Pretto s’obtient suite à l’envoi de certaines pièces justificatives. Pretto analyse votre capacité d'endettement (c'est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter) ainsi que votre dossier.
C'est un argument de poids pour convaincre votre banque ou le vendeur du bien que vous convoitez !
A quel moment faut-il payer son apport ?
Votre apport personnel peut être versé à deux moments :
- Lors de la signature du compromis de vente, le versement d’un acompte correspondant à environ 10 % du bien est d’usage. Cet acompte est versé sur un compte séquestre par le notaire, cette somme sera ensuite déduite du prix du bien au moment de la vente finale. Il permet de confirmer votre intention d’achat et votre motivation.
- Au moment de payer les frais de notaire et autres frais restants.
Comment calculer le montant de l’apport pour son prêt immobilier ?
L’apport personnel est calculé en fonction du montant du prix du bien que vous convoitez. Il est ainsi exprimé en pourcentage, d’une manière générale celui-ci est de minimum 10 %. En 2019 ce dernier s'élevait en moyenne à 14 % en France.
Ainsi vous pouvez calculer l’apport personnel nécessaire à l’achat d’un bien très simplement. Par exemple, si vous convoitez un bien d’une valeur de 200 000 € vous devrez au minimum avoir :
- 200 000 € x 0,10 % = 20 000 € . Soit 20 000 euros d’apport
Ainsi pour être dans la moyenne française :
- 200 000 € x 0,14 % = 28 000 € soit 28 000 euros d'apport
Attention
L’inverse n’est pas toujours possible. Par exemple si vous disposez d’une somme de 100 000 € sur vos comptes, étant donné que 100 000 € correspond à 10 % de 1 million, acquérir un bien d'une telle somme n’est pas garanti, voir pas possible.
A moins que votre situation vous le permette on l'espère, il ne faut pas oublier que la banque regarde d’autres critères pour accorder un crédit (revenu, taux d’endettement, situation personnelle…).
A retenir
- L'apport personnel vous permet d'obtenir des conditions avantageuses de prêt immobilier
- Le financement à 110 % existe pour les personnes disposant pas d'apport mais il n'est pas disponible à tous
- Les prêts aidés sont considérés comme un apport personnel
Mis à jour le 21 septembre 2020
Flavio Mazza
Manager commercial
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