Le rôle du co-emprunteur dans l’achat immobilier

Vous souhaitez acquérir enfin le bien de vos rêves, mais pour cela il va vous falloir emprunter auprès de votre banque. Vous comptez vous lancer dans l’aventure non pas seul mais à deux ? Oui, l’union fait la force, certes, mais que change le fait de souscrire un crédit avec un co-emprunteur dans le financement de votre achat immobilier ?

Si jamais vous voulez voir à quel montant vous êtes éligible avec un co-emprunteur, la simulation Pretto est à votre disposition

Que signifie être co-emprunteur et quels sont ses engagements ? Pretto vous dit tout ce qu’il faut savoir sur le co emprunt pour réussir votre pas de deux.

En quoi consiste le rôle du co-emprunteur ?

Pour être co-emprunteur c’est très simple. Vous devez donner votre accord sur le paiement du prêt et signer le contrat de prêt. Le co-emprunteur se trouve ainsi engagé réciproquement et solidairement sur les mêmes droits et obligations contractuelles que vous. En d’autres termes, emprunteur principal et co-emprunteur sont juridiquement sur un pied d’égalité et se sont engagés à rembourser ensemble le prêt.

Le dossier du co-emprunteur doit être permettre d’être finançable au même titre que l’emprunteur. L’organisme qui accorde le prêt va étudier la solvabilité des deux emprunteurs.

Toutes les formes de crédits peuvent être acceptées avec un co-emprunteur.

Le co-emprunteur, solidaire à l’obtention du crédit

Lorsque vous vous tournez vers une banque pour obtenir un crédit, celle-ci évalue votre droit et capacité d'emprunt. Les critères varient d’une banque à l’autre, mais ils tiennent globalement compte de votre situation financière, professionnelle et personnelle afin d’évaluer le risque qu’elle prend à vous prêter. La banque étudie notamment :

  • Le taux d’endettement
  • Le taux d’apport personnel
  • Le montant du reste à vivre

Le principal avantage à avoir un co-emprunteur est de faire diminuer ce risque en offrant davantage de garanties contre le défaut de remboursement. Il vous sera donc plus facile d’obtenir un financement bancaire et de négocier un taux d’intérêt plus bas. Avoir un co-emprunteur est ainsi une stratégie avantageuse, voire nécessaire si vous n’avez pas les moyens d’acheter seul.

De plus le montant du crédit sera plus important, car c’est l’ensemble des revenus et dettes de l’emprunteur et co-emprunteur qui est étudié par la banque dans le calcul du montant du prêt pouvant être accordé.

Qui peut-être co-emprunteur ?

Le co-emprunteur est de manière générale le conjoint ou concubin. Il s’agit ici d’acheter un bien immobilier et donc d’y vivre à deux. La banque va ainsi évaluer la situation de chacun et faire une proposition en conséquence.

Tout le monde peut être co-emprunteur, mais la banque sera frileuse si le co-emprunteur n'est pas co-acquéreur. Dans les faits, cela signifie que le co-emprunteur est le conjoint, dans la grande majorité des cas. Si vous souhaitez acheter en famille ou avec des amis, cela implique souvent de passer par un montage financier comme la SCI.
L’amour est dans le prêt
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Le co-emprunt dans le mariage

Que vous ayez un co-emprunteur ou pas, le couple marié est solidairement responsable de la dette mais selon la nature de votre contrat de mariage avec votre conjoint, l’impact en cas de défaut remboursement du crédit diffère.

  • S’il n’y a pas de contrat de mariage : vous êtes soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Tout prêt contracté par un des époux engage tout ce qui a été acheté après le mariage (la communauté de biens) et pas avant.
  • Si votre mariage est un régime de communauté universelle : vous êtes solidaires dans le remboursement du crédit et l’ensemble de vos deux patrimoines est engagé, quel que soit celui des deux qui achète.
  • Si votre mariage est un régime de séparation des biens : seuls les biens du conjoint qui emprunte est engagé.
  • Si vous n’êtes pas mariés mais en concubinage : seul le conjoint qui a emprunté est responsable de la dette.

Vous pouvez emprunter chacun de votre côté, mais l’opération n’est pas très avantageuse car elle multiplie les contrats à négocier et les risques. Il est donc plus malin de faire un crédit à deux avec son conjoint dans le cas d’un achat immobilier.

Vous désirez savoir à combien vous pouvez prétendre avec votre conjoint ? N’hésitez pas à effectuer notre simulation !

Le co-emprunteur au regard de la loi

Quels sont les droits du co-emprunteur ?

Le co-emprunteur a les mêmes droits sur le crédit débloqué, mais aussi les mêmes devoirs quant à son remboursement. L’emprunteur principal est celui désigné pour payer chaque mois les mensualités du prêt. Cependant, en tant que co-emprunteur vous êtes tout aussi responsable de leur remboursement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur principal.

Vous êtes solidaires dans les engagements pris vis-à-vis de la banque et avez plus de responsabilités que si vous vous portez juste caution. En effet, le garant peut toujours se retourner contre l’emprunteur s’il se sent lésé et avoir recours à la justice. Ce n’est pas le cas du co-emprunteur.

En contrepartie, vous avez des droits dont ceux regardant la propriété partagée du bien acheté : il faut alors figurer sur l’acte de vente authentique pour avoir le statut de co-acquéreur.

L’assurance de prêt immobilier pour le co-emprunteur

L’assurance de prêt immobilier est essentielle pour votre demande de crédit. Tous les emprunteurs ont l’obligation d’y souscrire, mais la répartition peut varier en fonction de votre situation.

Si vous empruntez seul, la question ne se pose pas : vous devez être assuré à 100%.

Si vous êtes à plusieurs la question est à prendre différemment. Sachez que l’assurance doit être prise en charge au minimum à 100 %. En fonction de votre projet et de votre situation, la prise en charge de l’assurance peut varier : c’est le principe de la quotité.

Le principe de la quotité est de répartir le risque entre les co-emprunteurs. Vous pouvez décider d’une quotité à 50/50 (c’est à dire qu’en cas de problème de l’un de deux co-emprunteurs, l’assurance prend en charge 50 % de la mensualité), mais également répartir le risque en fonction de la part des revenus dans le ménage.

70/30, 60,40… ou aller au delà de 100 %. Une protection à 100 % par tête signifie que si l’un des deux co-emprunteurs subit un accident, l’assurance prend en charge la totalité de la mensualité. Mais c’est évidemment plus cher.

La répartition se décide selon votre bon vouloir entre vous, le co-emprunteur et l’assureur

Que se passe t-il en cas de séparation avec le co-emprunteur ?

Si vous êtes dans le cas où votre co-emprunteur est votre conjoint, un divorce ou une séparation peut mener à la désolidarisation du prêt :

  • Si le bien est vendu : vous remboursez le crédit par anticipation grâce à la vente, la dette est soldée et vous n’êtes plus liés.
  • Si le bien est gardé par un des deux conjoints : on procède à un report du crédit en cours sur ce conjoint qui doit aussi accepter la désolidarisation du prêt.

Mais il faut pour cela qu’il ait les ressources suffisantes et que la banque soit suffisamment en confiance pour accepter. C'est ce qu'on appelle le rachat de soulte.

Obtention d’un prêt avec et sans co-emprunteur. Quelles sont les différences ?

Comme nous avons pu le voir, avec un co-emprunteur,vous disposez de nombreux avantages. L’obtention d’un prêt sera plus simple et votre éventail de possibilités plus large. Mais pour que ce soit plus clair pour vous, voyons cela avec un exemple.

Nous avons le contexte suivant. Vous souhaitez acheter un bien à hauteur de 200 000 €. Vous êtes salarié dans le privé et vous touchez un salaire net avant impôt de 2 500 €. Votre apport est de 10 000 € et après l’achat il ne vous restera plus rien.

A l’aide du simulateur Pretto, nous avons effectué deux mises en situation. La première concerne une personne qui souhaite souscrire au prêt seul. La deuxième situation concerne une personne qui souhaite souscrire au prêt avec un co emprunteur.

Mise en situation 1 : Vous souscrivez au prêt seul

Ici nous pouvons constater que votre marge en terme de durée est assez réduite. Vous ne pourrez souscrire au prêt qu’à partir d’une durée de 20 ans pour que puissiez rembourser sans difficulté.

Pour une durée de 20 ans, la simulation indique que vous pouvez bénéficier au mieux d’un taux à 1,50 % pour une mensualité de 870 €.

La simulation indique également que le financement de votre prêt est assez facile. Cela signifie que votre financement semble être réalisable mais qu’il y’a quelques points bloquants.

Nous vous conseillons de prendre contact avec un de nos experts crédit qui saura vous accompagner et répondre à l’ensemble de vos questions afin que vous ayez un meilleur regard sur votre situation et votre projet.

Mise en situation 2 : Vous souscrivez au prêt avec un co-emprunteur et à salaire égal

Ici nous pouvons voir qu’avec un co-emprunteur au salaire égal, la marge de manoeuvre est beaucoup plus élevée. En effet vous pouvez si vous le souhaitez souscrire au prêt à partir d’une durée de 15 ans et ce jusqu’à 26 ans. Dans le précédent exemple vous ne pouvez y accéder qu’à partir d‘une durée de 20 ans.

Pour un crédit sur 20 ans, vous pouvez avoir au mieux un taux à 1,35 %. Vos mensualités seront de 721 €.

La simulation indique également que votre financement est facile. Ce qui signifie que la simulation considère que votre dossier ne présente a priori, aucun problème.

La simulation permet une prévisualisation. nous vous conseillons d’approfondir votre dossier avec un de nos experts crédit qui saura vous accompagner et répondre à l’ensemble de vos questions afin d’avoir un meilleur regard sur votre situation.

Avec Pretto, le co-emprunteur est tout aussi important

Avec Pretto, le co-emprunteur est tout aussi important et c’est normal ! Vous êtes à deux à vous lancer dans l’aventure. Pretto s’assure que chacun puisse bénéficier de la même transparence et de répondre de manière efficace à chaque interrogations de l’un ou l’autre.

La personne ayant fait la simulation et inscrite sur l’espace client peut inviter le co-emprunteur à rejoindre son projet. Le co-emprunteur dispose des mêmes droits que l’emprunteur principal. Il peut modifier le projet à sa convenance et peut s’il le souhaite demander un rendez-vous avec notre expert crédit.

Tout est mis en oeuvre par Pretto afin que chaque emprunteur, co-emprunteur puisse accéder à la propriété en pleine sérénité.

A retenir
  • Le co-emprunteur est une personne qui s’engage avec vous solidairement dans le contrat de prêt, avec les mêmes droits et obligations contractuelles.
  • Si ne pouvez ou voulez pas financer seul votre achat immobilier, le co-emprunteur est la personne qu’il vous faut pour accéder au crédit auprès des banques, et ce de manière plus avantageuse.
  • Dans la plupart des cas, il s’agit du conjoint mais il peut s'agir d'une toute autre personne (ami, famille etc) Dans ce cas le montage du dossier sera différent (SCI etc...)
Mis à jour le 8 juillet 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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