Le rôle du co-emprunteur dans l’achat immobilier

Vous souhaitez acquérir enfin le bien de vos rêves, mais pour cela il va vous falloir emprunter auprès de votre banque. Peut-être comptez-vous parmi ceux qui se lancent dans cette aventure non pas en solo mais en duo. L’union fait la force, certes, mais que change le fait de souscrire un crédit avec un co-emprunteur dans le financement de votre achat immobilier ?

Quels sont les avantages et à quoi cela vous engage-t-il ? Pretto vous livre ses conseils pour bien réussir votre pas de deux.

En quoi consiste le rôle du co-emprunteur ?

Comme son nom l’indique, le co-emprunteur est une personne qui signe avec vous le contrat de prêt et se trouve ainsi engagée réciproquement et solidairement sur les mêmes droits et obligations contractuelles que vous. En d’autres termes, emprunteur principal et co-emprunteur sont juridiquement sur un pied d’égalité et se sont engagés à rembourser solidairement le prêt.

Le co-emprunteur se trouve souvent être le conjoint ou concubin, d’autant plus ici qu’il s’agit d’acheter un bien immobilier et donc sûrement d’y vivre à deux. Que vous ayez un co-emprunteur ou pas, le couple marié est solidairement responsable de la dette mais selon la nature de votre contrat de mariage avec votre conjoint, l’impact en cas de défaut remboursement du crédit diffère.

  • S’il n’y a pas de contrat de mariage : vous êtes soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Tout prêt contracté par un des époux engage tout ce qui a été acheté après le mariage (la communauté de biens) et pas avant.
  • Si votre mariage est un régime de communauté universelle : vous êtes solidaires dans le remboursement du crédit et l’ensemble de vos deux patrimoines est engagé, quel que soit celui des deux qui achète.
  • Si votre mariage est un régime de séparation des biens : seuls les biens du conjoint qui emprunte est engagé.
  • Si vous n’êtes pas mariés mais en concubinage : seul le conjoint qui a emprunté est responsable de la dette. Vous pouvez emprunter chacun de votre côté, mais l’opération n’est pas très avantageuse car elle multiplie les contrats à négocier et les risques. Il est donc plus malin de faire un crédit à deux avec son conjoint dans le cas d’un achat immobilier.

Cependant, le choix d’un co-emprunteur ne se limite pas au conjoint. Vous pouvez aussi bien décider de signer avec un parent, un ami proche ou n’importe quelle autre personne de votre choix.

Enfin, sachez qu’il est aussi possible d’avoir une pluralité de co-emprunteurs, chacun étant engagé, encore une fois, aux mêmes droits et aux mêmes devoirs.

Quels sont les avantages à avoir un co-emprunteur ?

Lorsque vous vous tournez vers une banque pour obtenir un crédit, celle-ci calcule votre droit et capacité d'emprunt. Les critères varient d’une banque à l’autre, mais ils tiennent globalement compte de votre situation financière, professionnelle et personnelle afin d’évaluer le risque qu’elle prend à vous prêter. La banque étudie notamment :

  • Le taux d’endettement
  • Le taux d’apport personnel
  • Le montant du reste à vivre

Le principal avantage à avoir un co-emprunteur est de faire diminuer ce risque en offrant davantage de garanties contre le défaut de remboursement. Il vous sera donc plus facile d’obtenir un financement bancaire et de négocier un taux d’intérêt plus bas. Avoir un co-emprunteur est ainsi une stratégie avantageuse, voire nécessaire si vous n’avez pas les moyens d’acheter seul.

De plus le montant du crédit sera plus important, car c’est l’ensemble des revenus et dettes de l’emprunteur et co-emprunteur qui est étudié par la banque dans le calcul du montant du prêt pouvant être accordé.

Dans le cas où un seul l’un d’entre vous souhaite acheter le bien immobilier, l’autre se porte comme une forme de caution solidaire (mais l’engagement est plus fort qu’avec une simple caution bancaire comme nous allons le voir) car il aide l’acquéreur financièrement dans son achat ou en lui facilitant l’accès au crédit. Il est donc important de faire la différence entre co-emprunteur (engagé au même titre que vous sur ce crédit) et co-acquéreur (qui partage avec vous les droits de propriété de bien acheté).

Prenons l’exemple classique des parents qui décident d’être co-emprunteurs afin d’aider l’achat immobilier de leurs enfants. Libre aux deux parties de s’arranger pour savoir qui remboursera dans les faits le crédit de sa poche... Mais si l’une fait défaut, l’autre devra rembourser le crédit à sa place, car elle s’y est engagée solidairement par contrat.

Si vous devenez vous-même co-emprunteur, à quoi vous engagez vous ?

Comme nous l’avons dit plus haut, le co-emprunteur a les mêmes droits sur le crédit débloqué, mais aussi les mêmes devoirs quant à son remboursement. L’emprunteur principal est celui désigné pour payer chaque mois les mensualités du prêt. Cependant, en tant que co-emprunteur vous êtes tout aussi responsable de leur remboursement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur principal.

Vous êtes solidaires dans les engagements pris vis-à-vis de la banque et avez plus de responsabilités que si vous vous portez juste caution. En effet, le garant peut toujours se retourner contre l’emprunteur s’il se sent lésé et avoir recours à la justice. Ce n’est pas le cas du co-emprunteur.

En contrepartie, vous avez des droits dont ceux regardant la propriété partagée du bien acheté : il faut alors figurer sur l’acte de vente authentique pour avoir le statut de co-acquéreur. Notez cependant que vous ne pouvez être co-acquéreur qu’à la hauteur de votre participation au financement.

Enfin, un prêt vous engage souvent sur de nombreuses années, et il peut arriver que vous cessiez d’être co-emprunteur à une étape de votre vie, mais sous conditions. Si vous êtes dans le cas où votre co-emprunteur est votre conjoint, un divorce peut mener à la désolidarisation du prêt :

  • Si le bien est vendu : vous remboursez le crédit par anticipation grâce à la vente, la dette est soldée et vous n’êtes plus liés.
  • Si le bien est gardé par un des deux conjoints : on procède à un report du crédit en cours sur ce conjoint qui doit aussi accepter la désolidarisation du prêt. Mais il faut pour cela qu’il ait les ressources suffisantes et que la banque soit suffisamment en confiance pour accepter.
A retenir
  • Le co-emprunteur est une personne qui s’engage avec vous solidairement dans le contrat de prêt, avec les mêmes droits et obligations contractuelles.
  • Si ne pouvez ou voulez pas financer seul votre achat immobilier, le co-emprunteur est la personne qu’il vous faut pour accéder au crédit auprès des banques, et ce de manière plus avantageuse.
  • Dans la plupart des cas, il s’agit du conjoint mais il peut s'agir d'une toute autre personne (ami, famille etc)
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