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Immobilier : la hausse des taux s’installe pour durer !

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Candide Louniangou
Mis à jour le 14 sept. 2022

Paris, le 4 mai 2022 - Alors que l’OAT 10 ans atteint le niveau record de 1,5%, la hausse des taux se poursuit en mai pour le quatrième mois consécutif et atteint une hausse de 0,5% depuis janvier dernier. L’impact reste cependant mesuré car les banques souhaitent atteindre leurs objectifs, bien que l’effort pèse sur leurs marges. L’exercice se complique avec l’effet ciseau provoqué par le maintien du taux d’usure : les dossiers dépassant le taux d’usure représentent 15,2% depuis le début de l’année (et même 24% en avril !), contre 4,3% seulement en 2021.

Un exercice d’équilibriste pour les établissements bancaires

Pour le quatrième mois consécutif, les taux immobiliers sont en hausse et augmentent en moyenne de 0,1% au mois de mai. Selon les premières grilles des banques reçues, les taux moyens sont estimés à 1,34% sur 15 ans, 1,49% sur 20 ans et 1,59% sur 25 ans. Les possibilités d’emprunter sous les 1% n’existent quasiment plus : aux meilleurs profils, les taux proposés sont de 1,15% sur 15 ans, 1,26% sur 20 ans et 1,37% sur 25 ans. Alors que les banques n’ont toujours pas revu leurs objectifs - au moins équivalents à ceux de 2021 - à la baisse, l’inflation les pousse à poursuivre une politique de taux immobiliers à la hausse.

Evolution des taux depuis décembre 2021
Taux en mai 2022Profil O-40k€Profil 40-80k€ Profil >80k€
sur 15 ans1,58%1,29%1,15%
sur 20 ans1,77%1,42%1,26%
sur 25 ans1,87%1,53%1,37%

Estimations par tranche de revenus

L'impact reste cependant mesuré. Car les banques ont encore recours à des offres attractives même si c’est au détriment de leur marge. Par exemple, une banque en ligne a accepté de déroger à sa grille pour attirer un beau profil avec un taux inférieur à 1% sur 25 ans.

“Les calculs sont périlleux pour les banques, et encore plus avec le maintien du taux d’usure, qui exclut d’office des dossiers qui étaient encore finançables il y a un mois. Entre mars et avril 2022, les dossiers refusés pour cause d’effet ciseau ont représenté 25% des demandes entrantes, contre moins de 5% en 2021. Les revenus modestes, qui ont le plus souvent des offres au-dessous de 2% sont coincés avec un taux d’usure à 2,40%. Une situation qui vient contredire la volonté du gouvernement qui est de protéger le pouvoir d’achat immobilier des Français. Chez Pretto, nous prenons notre part de responsabilité : nous avons décidé de réduire nos frais, voire de les supprimer pour les emprunteurs les plus touchés par le taux d’usure. Nos partenaires bancaires peuvent également le faire”, affirme Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto.

?Hausse des taux : un recul de la capacité d’emprunt

Pour un couple gagnant 4 000€ nets mensuels pour une mensualité de 1 150€ :

  • En janvier 2022, la capacité d’emprunt était de 250 000€ sur 20 ans à 1%
  • En mai 2022, le taux est de 1,4% et la capacité d’emprunt de 241 000€. Soit un recul de 4%.

Nos conseils pour diminuer le coût de son crédit et rester en dessous du taux d’usure

Valoriser l’ensemble de ses revenus (et être sûr de ses calculs)

Chaque emprunteur doit pouvoir justifier de sa situation professionnelle, financière et de son projet immobilier. Sur l’aspect financier, il est essentiel d’inclure toutes ses sources de revenus :  13ème mois, revenus locatifs, etc.

Avec une nuance toutefois car pour intégrer ces revenus « variables », l’emprunteur doit justifier d’une certaine stabilité d’octrois de l’ordre de 2 à 3 ans consécutifs. Certaines banques peuvent d’ailleurs les pondérer de 70% à 80% dans le calcul des revenus retenus pour évaluer le taux d’endettement.

Les banques sont très prudentes sur ces sujets ; certaines banques régionales peuvent néanmoins faire des exceptions si le dossier présente de nombreuses garanties”, précise Pierre Chapon.

Mobiliser plus d’apport uniquement si...

Les banques recommandent en général aux emprunteurs de présenter 10% d’apport minimum, afin de couvrir les frais. Cependant, l’apport est parfois nécessaire pour limiter le taux d’endettement, qui est également impacté par la hausse des taux. L’augmentation de l’apport permet aussi parfois de diminuer le taux du crédit, car les grilles de certaines banques en tiennent compte. Néanmoins, passé 20%, augmenter l’apport ne change rien au taux du crédit.

Exemple
Pour un jeune actif de 27 ans souhaitant réaliser un achat de 190 000€, son taux serait de 1,9% sur 25 ans avec un apport de 18 000€. Ajouter 2 000€ permettrait de passer à un taux de 1,5%.

Penser à récupérer son épargne salariale car l’achat d’une résidence principale est un des motifs de son déblocage anticipé. Attention toutefois à respecter les délais car la demande doit être faite dans un délai prévu par la loi”, déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

Préparer son dossier de prêt le plus tôt possible

Dans ce contexte de taux qui remontent (+0,5% en moyenne sur 20 ans depuis janvier dernier), les écarts entre les banques varient soit en début, soit en milieu de mois. Certaines peuvent fortement augmenter leurs taux, quand d’autres les baissent légèrement.

Cette situation d’apparence chaotique, nécessite d’être hyper disponible et réactif auprès des banques. C’est pourquoi passer par un courtier immobilier comme Pretto garantit une efficacité dans le traitement et l’avancement de sa demande de prêt et de taux ”, déclare Pierre Chapon.

Méthodologie

Le DataLab Pretto, c'est un observatoire du marché immobilier qui agrège et analyse tout au long de l'année les données issues des simulations des acheteurs passant par Pretto, croisées avec les données des banques mises à jour chaque semaine. Le Datalab Pretto propose une analyse fine et granulaire des taux et de la finançabilité des Français pour des baromètres mensuels et annuels, ainsi que des études ad hoc. Pretto suit notamment la distribution des taux pratiqués, et le niveau d’acceptation des projets par les banques sur la page Taux immobilier. Sur l’acceptation des projets par les banques : donnée propriétaire et unique de Pretto, l’indice de finançabilité figure au centre du DataLab. Il mesure le nombre de projets, parmi toutes les simulations réalisées chez Pretto, qui sont jugés comme finançables. Il s’applique à tout type de financement de projet : résidence principale, secondaire ou encore investissement locatif. Mais il suit également la finançabilité de catégories socio-professionnelles analysées par Pretto (salariés du privé, du public, entrepreneurs, intermittents du spectacle…). Pour accéder à notre observatoire, cliquez ici.

A propos

Co-fondé en janvier 2017 par Pierre Chapon et Renaud Pestre, Pretto est un courtier en crédit immobilier 100% digital. Il allie le meilleur de la technologie et l’expertise d’experts crédits dédiés à distance. Grâce à son algorithme enrichi quotidiennement, Pretto permet à ses utilisateurs de comparer les taux et conditions pratiquées par les plus grandes banques françaises et de trouver le prêt le mieux ajusté à leur profil comme à leur projet. A l'expérience online intuitive et sécurisée s'ajoute l'accompagnement d'un expert crédit attitré. Réactif et transparent, il coache à distance son client, négocie pour lui avec les banques et l'accompagne jusqu'à la signature. Pretto prend en charge tous types de prêts. En septembre 2020, Pretto a lancé son DataLab, l’observatoire des tendances du marché immobilier, qui délivre des analyses issues de plus de 700 000 simulations annuelles. Aujourd’hui, Pretto emploie 180 collaborateurs et aide à financer 1Md€ de crédit immobilier par an. Pretto propose aussi un agrégateur d’annonces immobilières accessible grâce à l’application Pretto Search. Pretto a levé 1,3M€ en octobre 2017, 8M€ en février 2019 et 30M€ en 2022. Plus d’informations sur pretto.fr. Pour accéder à notre observatoire et nos analyses des taux immobiliers.