Effet de levier : comment l'emprunt booste la rentabilité d'un investissement locatif ?

Si vous avez décidé d’investir dans un bien immobilier, vous vous poserez tôt ou tard la question de son financement. Alors, vous aurez deux possibilités : puiser dans votre épargne ou emprunter à la banque.

Votre intuition première sera peut-être de vous dire : « Youpi, mon épargne est suffisante pour acheter cette maison ! Ne pas recourir à l’emprunt me permettra de faire des économies ». Erreur ! Cette pensée est naturelle mais trompeuse. Emprunter à la banque permet en effet d’actionner ce fameux effet de levier qui allège les charges et augmente la rentabilité de l’investissement locatif.

Pour bien comprendre, reprenons depuis le début.

L’effet de levier est un principe financier qui consiste à s’endetter à court-terme pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc augmenter son capital à long-terme. En gros, c’est une technique d’auto-financement pour booster votre rentabilité.

À quoi sert un levier ? Il permet de démultiplier notre force, pour soulever une masse lourde qu’il aurait été compliqué de soulever avec nos bras. Maintenant, imaginez ce levier. Il faut un levier (évidemment), un objet à soulever et un pivot pour vous appuyer.

Pour un levier financier, c’est exactement la même chose !

Souvent appelé le saint graal de l’immobilier, le fonctionnement de l’effet levier est assez simple :

• Vous empruntez à votre banque. Vous investissez dans un bien que vous mettez à louer.
• Vous payez vos mensualités et récoltez le loyer.
• Et si vous avez investi intelligemment (c’est-à-dire que le coût d’emprunt est plus faible que le rendement), vous bénéficiez d’un revenu et de la construction d'un patrimoine suite à un faible effort de financement.

Mais alors comment savoir si le retour sur votre investissement sera intéressant ? Pour cela il faut calculer le ratio de l’effet de levier.

Tout cela vous semble encore peu clair ? Pas de soucis ! Prenons un exemple.

Vous décidez de louer ce joli appartement à 800 € par mois (9 600 € par an) sachant qu’il vous faudra payer des charges de 2 500 € par an.

Pour être sûrs d’être toujours gagnants, imaginons un cas où les prix de l’immobilier diminuent de 2 % par an et les loyers et les charges de 1,5 % par an.

Le résultat ? Le flux de trésorerie est positif. Finalement, l’emprunt n’a pas empiété sur vos liquidités et vous a même permis de gagner de l'argent.

Vous avez maintenant toute les clés en main pour comprendre l’effet de levier. Mais concrètement qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Très souvent, vous n’avez pas l’épargne suffisante pour vous acheter le bien immobilier dont vous rêvez. Dans ce cas, deux choix s’offrent à vous : renoncer à votre souhait ou emprunter ce qui vous manque. C’est là que l’effet de levier intervient.

Il vous permet d’acheter un bien au-dessus de vos moyens par l’endettement. Et en bonus, la rentabilité de votre investissement en sera boostée !

Attention, il y a cependant une règle d’or à respecter pour éviter les mauvaises surprises : le coût de votre emprunt doit être inférieur à la rentabilité de votre investissement. En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte.

Faire un emprunt sans apport signifie que vous vous reposez entièrement sur votre banque pour financer votre achat. Pour un investissement locatif, c’est tout à fait possible.