Investissement locatif

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Si vous choisissez de faire un investissement locatif, vous devez déclarer vos revenus supplémentaires auprès des impôts. Jusque là nous ne vous apprenons surement pas grand chose. En revanche, c’est au moment de choisir votre régime fiscal que cela se complique. Choisir la bonne solution fiscale va vous permettre d’optimiser vos revenus locatif. En faisant le bon choix adapté à votre profil, vous pourrez augmenter la rentabilité de votre investissement locatif et bénéficier d’avantages non négligeables.

Déficit foncier, Barloo ancien, régime Duflot… Pas simple de s’y retrouver parmi ces différentes solutions quand on ne sait pas où donner de la tête ! La question qui vous préoccupe est pourtant simple : comment optimiser vos revenus d’investissement locatif sans payer trop d’impôts ?

Optimiser vos revenus locatifs : location meublée ou vide

Votre imposition dépend du type de location de votre bien immobilier. S’il est loué à vide ou meublé, alors la fiscalité ne sera pas la même.

La location vide

Lorsque vous déclarez vos loyers, vous pourrez déduire de nombreuses charges. De cette façon vous allégez votre imposition. Vous pouvez par exemple déduire le coût des travaux réalisés dans votre bien et les intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif.

Si vous investissez dans un logement entièrement rénové ou qui a été remis à neuf, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation tels que le Borloo ancien ou encore de la loi Pinel, qui vous permettront de réduire vos impôts.

La location meublée

En location meublée, la fiscalité dépendra du statut que vous choisirez : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Avec le statut de loueur en meublé professionnel, votre payerez moins d’impôt si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit car vous pourrez déduire ce déficit de vos revenus globaux.

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, certaines charges telles que les travaux ou les intérêts d’emprunt, ainsi que les amortissements peuvent être déduites des recettes faites grâce à votre investissement locatif. Grâce à cela, elles sont réduites voire ramenées à zéro et peuvent vous permettre de ne pas payer d’impôt. 

Investissement locatif : quel régime fiscal choisir ?

En France, vous avez le choix entre plusieurs régimes qui se basent sur des critères variés et accessibles sous certaines conditions. Investir dans la pierre, c’est bien, savoir comment optimiser votre investissement, c’est encore mieux !

Pretto fait le point et vous accompagne dans votre démarche d’optimisation fiscale pour votre investissement locatif !

Micro-foncier : en fonction de vos revenus fonciers annuels

Tout comme le régime du foncier réel, le régime du micro-foncier dépend de vos revenus fonciers annuels. S’ils sont inférieurs à 15 000€, vous avez interêt à choisir le régime du micro-foncier car vous pourrez en bénéficier de plein droit.

C’est un régime particulièrement intéressant car la réduction fiscale accordée est une déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers bruts.

Nous vous conseillons de faire vos calculs afin d’estimer le régime qui sera le plus intéressant en fonction de votre situation. Si vous engagez des travaux ou que vous supportez des charges plus élevées, alors le régime réel sera sûrement plus intéressant pour vous !

Foncier au réel : en fonction de vos revenus fonciers annuels

Ce régime fiscal est particulièrement avantageux lorsque vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000€. Il permet d’imputer sur le revenu, une partie des déficits fonciers et ainsi de payer moins d’impôt !

Vous pouvez déduire de nombreuses dépenses de vos revenus fonciers. Cela représente un intérêt non négligeable qui vous permet de faire des économies d’impôt importantes.

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Comme nous l’avons évoqué plus haut, vous êtes considéré par l’administration fiscale comme loueur en meublé lorsqu’en tant qu’investisseur vous mettez en location un logement déjà meublé. Dès lors, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

  • le statut de loueur en meublé non professionnel
  • le statut de loueur en meublé professionnel

Dans le cas du régime de LMNP, le loueur peut amortir les dépenses engagées en suivant des normes comptables bien spécifiques.

C’est un régime fiscal qui est plus complexe que les autres et sur lequel il est nécessaire de se pencher plus en profondeur !

Le régime Duflot : des conditions à respecter

Le régime Duflot dépend de points importants qui doivent être remplis par le loueur. En effet, ce dispositif est lié à la durée de location mais aussi à des plafonds de loyer maximum qui doivent être respectés en fonction de la zone de la ville.

Le régime Borloo ancien

Ce dispositif a été mis en place dans le but d’accorder aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux sous certaines conditions.

Pour bénéficier du Borloo ancien, en plus des conditions nécessaires pré-requises, le propriétaire doit obligatoirement signer une convention avec l’Anah dans laquelle il prend un certain nombre d’engagements. En fonction de la convention signée, le loueur bénéficie d’une réduction forfaitaire allant de 30 à 70% !

Vous l’aurez compris, avant de choisir définitivement votre régime fiscal, vous devrez réaliser une étude qui pourra vous aider à comprendre les différents enjeux et avantages de votre choix.

A retenir

Votre fiscalité dépend du type de location de votre bien immobilier, meublé ou à vide. 

Le régime fiscal le plus intéressant peut dépendre de vos revenus fonciers annuels.

Selon le régime que vous choisissez pour votre bien immobilier, des conditions préalables sont à remplir.

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