Premier investissement locatif : les 5 étapes à ne pas manquer

Vous avez un peu d’argent de côté et vous souhaitez investir dans la pierre pour vous constituer un patrimoine immobilier ? Vous souhaitez vous lancer dans un premier investissement locatif ? Vous avez déjà entendu parler de ce placement mais vous n’êtes pas très au fait des étapes à suivre ?

L'investissement locatif vous permet de bénéficier de revenus additionnels en le mettant en location. Par ailleurs, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux parfois substantiels et vous profiterez d'un rendement locatif attractif. Enfin, compte tenu des taux actuels bas, l’emprunt coûte peu cher.

La clé pour réussir à augmenter votre patrimoine tout en gardant des finances saines repose sur sur 5 grandes étapes dont on vous explique tout ici !

Etape 1 : préparez soigneusement votre projet

Surtout, n'improvisez pas votre projet du jour au lendemain. Un premier investissement locatif se prépare en amont. Sans cette étape, vous pourriez faire face à des difficultés pour louer, potentiellement être obligé de revoir le loyer à la baisse…

Auquel cas cela aura un impact sur votre plan de financement et peuvent engendrer une perte de rentabilité. Votre priorité est donc de vous informer correctement.

Quelle est votre cible ?

Il faut commencer par vous poser les bonnes questions : quelle est votre cible ? Quels sont vos objectifs ? Que comptez-vous faire de votre futur bien immobilier ?

En fonction de la cible que vous allez viser, le choix du lieu en sera forcément définie !

A savoir

Posez vous aussi les questions du type : est-ce que vous comptez y vivre par la suite ? Voudriez-vous y loger vos enfants un jour ? Voulez-vous une maison en bord de mer pour y vivre une fois que vous serez à la retraite ? Voulez-vous percevoir des loyers sur une période plutôt courte ou longue ?

Autant de questions que vous devez vous poser. Elles vous permettront de savoir quel type de logement acheter, dans quelle ville, dans quel quartier, de quelle superficie etc.

Où souhaitez-vous acheter ?

Une fois que vous avez une idée de votre lieu cible, il faudra acheter dans un endroit bien placé. Nous vous conseillons de choisir un bon emplacement en fonction des critères suivants : le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun.

A savoir

Sachez que la présence de commerces de proximité ou d’espaces verts constitue un plus. Intéressez-vous au marché immobilier local pour en savoir plus !

Etape 2 : recherchez votre investissement locatif

Etablissez votre budget

Pour investir, il faut de l’argent. Votre achat dépendra nécessairement de votre budget disponible. Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier.

A savoir
Notez qu’en général, le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit à moins d’allonger la durée de remboursement ou d’avoir un apport personnel.

Si vous disposez d’assez peu de budget, misez sur une chambre de bonne ou un studio. Avec une enveloppe plus garnie, nous vous conseillons d’acheter deux studios (cela vous permettra de répartir mieux les risques qui sont inhérents aux petites surfaces) ou un deux pièces.

Si vous avez un gros budget à allouer à cet achat, vous aurez évidemment plus de choix.

Neuf ou ancien ?

Vous hésitez entre acheter dans le neuf ou l’ancien ?

Il faut déjà savoir que le prix au mètre carré de l’ancien est généralement plus faible que pour le neuf même s’il existe de fortes disparités. Dans l’ancien, vous aurez plus de rentabilité, plus de choix. Si vous payez peu ou pas d’impôt, l'ancien est la meilleure solution pour vous.

En revanche, l’inconvénient majeur repose sur la somme d’impôts à payer qui sera plus forte dans l’ancien. Avec la loi Pinel, vous achetez un logement neuf que vous mettez en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 % à 21 % sur le prix du bien. Ce n’est donc pas négligeable !

A savoir
Posez-vous aussi la question des travaux. En achetant neuf, nous êtes sûrs de ne pas avoir à sortir de l’argent en plus pour effectuer des travaux de rénovation.
Les performances énergétiques du neuf sont aussi bien meilleures.
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Etape 3  : trouvez votre financement

S’il s’agit de votre premier achat

Il faut savoir que l'apport personnel n'est pas obligatoire mais nous vous recommandons de l’autre côté de ne pas mettre tout votre apport dans un investissement. En fait, l’apport est surtout important pour obtenir un crédit immobilier.

Aujourd’hui, de nombreux particuliers;et notamment les jeunes; ne peuvent pas acheter directement leur résidence principale en raison de prix trop élevés. Beaucoup s'orientent vers l'investissement locatif pour profiter des taux bas et des dispositifs fiscaux en vigueur.

Ce n’est donc pas parce que c’est votre premier achat que vous ne devriez pas effectuer votre investissement locatif, il pourra même vous aider à vous constituer un patrimoine et un apport pour acquérir ensuite votre résidence principale.
A savoir
En 2019, le profil type d'un premier acheteur est :
  • 30 ans
  • revenu moyen net de 3 000 €
  • épargne moyenne de 23 500 €
  • apport moyen de 7  000 €
  • 64 % de parisiens

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale

Pour emprunter, vous devez avoir une marge de manœuvre financière suffisante par rapport au loyer que vous remboursez chaque mois. Les banques vont calculer votre taux d’endettement afin qu’il ne dépasse pas 33 % mais elles vont aussi regarder la somme dont vous disposez une fois vos charges fixes payées (loyer, impôts, assurances...).

En outre, pour établir votre capacité d'emprunt, elles se baseront sur 70 voire 80 % du montant du loyer de votre investissement. Attention à votre taux d’endettement donc !

Exemple
Prenez le cas où vous louez un logement 2 000 €, seuls 1 400 € seront considérés par la banque comme une véritable rentrée d'argent.

Etape 4 : Trouvez votre locataire

Une fois votre bien acheté, il vous faudra passer à l’étape essentielle de l’investissement locatif : trouver un locataire !

Louer vide ou meublé ?

La première question que vous devez vous poser est de savoir si vous souhaitez louer vide ou meublé. La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. En effet, les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable.
A savoir
Parfois, louer en meublé peut ne pas s’avérer si rentable que ça car vous changerez plus souvent de locataires ce qui vous expose à un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux.

Comment trouver un locataire ?

Pour trouver un locataire, vous pouvez le trouver par vous-même ou bien confier cette tâche à un professionnel. Si vous accordez la gestion locative à un intermédiaire immobilier, il s’occupera de trouver un locataire solvable pour vous mais il sera également là pour rédiger le bail, assurer le versement des charges au syndic de l’immeuble de copropriété, envoyer les congés au locataire.

A savoir

C’est une situation très pratique pour vous mais elle va indéniablement de paire avec un coût.

Il faut savoir que la gestion locative par un professionnel coûte au propriétaire bailleur en moyenne entre 8 % et 15 % du montant annuel des loyers hors taxes du ou des logements confiés.

Si vous décidez de trouver vous-même votre locataire, vous n’aurez pas à payer ce prix mais vous devrez prendre le temps de trouver le bon locataire. Pas de panique, des millions de « petits » propriétaires gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs, y compris ceux qui en possèdent plusieurs et s’en sortent très bien !

Des sites internet permettent de bénéficier d'un service complet de gestion locative avec :

  • envois automatiques au locataire des quittances de loyer
  • avis d'échéance
  • relances
  • lettres de régularisation des charges
  • demande d'attestation d'assurance habitation...

Le tout pour un coût modique. Tout ce qu’il vous faudra pour gérer cela sereinement c’est un peu d’ordre et une gestion soigneuse de l'administratif des biens loués. (actes, contrats, factures, notes du syndic, lettres envoyées etc.)

Comment fixer le loyer ?

En principe, le loyer d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut être fixé librement. Mais il faut savoir qu’il existe des zones tendues (28 agglomérations de métropole !) avec de multiples contraintes en raison d’une pénurie de loyers.
  • Zone tendue

Si vous êtes dans une zone non tendue, vous êtes libre de fixer votre loyer mais il faut faire attention à tomber juste ! Pour cela, nous vous conseillons de vous baser sur les loyers pratiqués pour le même type de biens dans le quartier.

La superficie et l'emplacement sont les critères principaux bien évidemment.

Mais d'autres caractéristiques entrent en ligne de compte tels que la location meublée/non meublée, l'état général du logement, le niveau de performance énergétique, l'étage et la présence d'un ascenseur dans l'immeuble, la présence d'un gardien ou concierge, etc.

  • Zone non tendue

Si vous êtes dans une zone tendue, vous restez libre de fixer le loyer lorsque votre logement est loué pour la première fois.

En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour le nouveau locataire !

Il existe cependant des exceptions pouvant vous permettre d'échapper partiellement à l'encadrement. C'est notamment le cas lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.

A savoir

A Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, le loyer ne doit pas, sauf exceptions, dépasser un plafond, appelé « loyer de référence majoré », et ce sous peine de sanctions.

Renseignez-vous sur les spécificités de Paris si vous investissez dans cette ville. Il en va de même pour Lille depuis le 1er mars 2020.

Etape 5 : Déclarez vos loyers

Certes l'investissement immobilier représente un placement lucratif, mais vous ne devez pas faire abstraction des contraintes associées. Vous allez devoir payer des impôts sur votre revenu foncier.

Vous devez calculer le montant de votre revenu foncier, pour connaître votre régime d'imposition. Ce revenu foncier (RF) déterminera en partie le régime fiscal auquel vous serez soumis :

  • Régime foncier

Pour un RF inférieur à 15 000 € par an : vous serez rattachés au régime du micro foncier. C’est un mode d'imposition simplifié : il suffit de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d'impôt classique (formulaire n° 2042) dans le cadre 4 "Revenus fonciers" (case 4BE).

L'administration fiscale pratique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges inhérentes au bien loué. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus. Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel, si ce dernier est plus avantageux pour vous

  • Régime réel

Pour un RF supérieur à 15 000 € : vous serez soumis au régime réel (déclaration des revenus et des charges réelles). Il s’agit de déclarer l'ensemble des revenus fonciers, des frais et charges réels dans le formulaire n° 2044.

Le résultat foncier est alors égal à votre revenu foncier moins toutes les charges déductibles.

A retenir
  • L’investissement locatif est une très bonne façon de faire fructifier votre argent et vous aider à vous constituer un patrimoine.
  • Un investissement locatif ne se fait pas du jour au lendemain, vous devez réfléchir à ce que vous voulez faire de ce bien à terme, quel budget vous pouvez y allouer, comment financer cet achat et justifier votre prêt auprès de la banque.
  • Une fois le bien acheté vous devez réfléchir à la meilleure façon de trouver des locataires (par vous même ou via des professionnels) mais aussi penser à bien déclarer les revenus issus de ces loyers.
Mis à jour le 12 août 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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