Investissement locatif

Faire un investissement locatif défiscalisant : la loi Pinel

Réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier est possible. La loi Pinel, parmi d’autres dispositifs, fait partie des grandes lois de défiscalisation immobilière qui se succèdent depuis vingt ans. La loi Pinel permet de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif. Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses avantages ? Voyons tout cela ensemble.

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1. Qu’est-ce que la défiscalisation Pinel ?

Mise en place en 2015, la loi Pinel vise à encourager la construction de logements neufs sur le territoire français et à favoriser l’accès au logement à un plus grand nombre de personnes. C’est un dispositif légal de défiscalisation dans l’immobilier locatif.

Concrètement, vous achetez un bien neuf (VEFA), sur plan en général (mais qui peut aussi être déjà construit) puis vous le mettez en location à titre de résidence principale pour une durée définie. En contrepartie de votre investissement, vous pouvez bénéficier sous certaines conditions (nous y revenons plus bas) d’une réduction d’impôt.

Cette réduction atteint 12%, 18% ou 21% du montant de votre investissement si vous vous engagez à louer votre bien respectivement 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de location est longue, plus l’avantage fiscal est important ! La réduction est linéaire dans le temps.

Par exemple, si vous avez acheté votre bien 100 000 euros et que vous le louez pendant 6 ans, la réduction sera de 12 000 euros sur la durée totale de location, soit 2000 euros par an.

 

2. Financer son investissement Pinel avec un prêt immobilier

Un effet de levier grâce au prêt immobilier

Si l’investissement en Pinel est intéressant, il l’est encore plus lorsque vous le financez avec un crédit immobilier. Vous bénéficiez ainsi d’un effet de levier.

En effet, vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Votre revenu imposable est donc réduit.

De plus, vos impôts sont également réduits par le dispositif Pinel. Vous économisez en impôts, ce qui vous permet de financer votre investissement et de rembourser environ 25% du bien.

De plus, la mensualité de votre crédit est en général financée de moitié par les revenus fonciers issus de la location du bien.

Grâce à ces mécanismes, l’argent que vous devez sortir de votre porte-monnaie chaque mois, c’est à dire votre effort d’épargne, ne représente donc que le quart de la mensualité.

Un prêt adapté

L’achat d’un bien sur plan est un peu particulier puisque par définition vous ne le visitez pas avant de l’acheter. Pour minimiser les risques, les banques proposent des prêts adaptés. Lors d’un achat en VEFA, les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux en fonction d’un pourcentage défini par la loi :

  • 5 % à la signature du contrat de réservation
  • 10 % à l’ouverture du chantier
  • 10 % à l’achèvement des fondations
  • 15 % à l’achèvement des murs
  • 20 % à la mise hors d’eau
  • 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
  • 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
  • 5% à la remise des clés. Vous pouvez refuser de verser les 5% restants en cas de problème.

De plus, vous ne remboursez le capital qu’à partir du moment où la totalité des fonds est débloquée et vous ne payez que l’assurance et les intérêts au prorata du capital débloqué pendant la construction.

Par ailleurs, ce type de construction est très règlementé et en cas de problème et de défaut de construction, vous serez remboursé par l’assurance.

 

3. Eligibilité à la loi Pinel

Pour faire un investissement locatif avec la loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions. Premièrement, le montant de votre investissement en Pinel ne peut pas dépasser 300 000 euros par an. Par ailleurs, le logement doit se trouver dans une zone éligible. Ces zones ont été choisies en raison de leur manque de logements disponibles : les zones tendues.

Pour que votre logement puisse profiter de la défiscalisation Pinel, vous devez aussi respecter des plafonds de ressources pour vos locataires ainsi que des plafonds de loyers. Rappelez-vous, l’idée est de permettre au plus grand nombre d’accéder à des logements neufs ou rénovés en location à des loyers abordables. Les revenus des ménages ne doivent donc pas dépasser un certain plafond et les loyers doivent être inférieurs à un certain montant. Ces deux plafonds évoluent selon la zone dans laquelle se situe votre bien.

Plafond de ressources des locataires en Pinel

Composition du foyer / Zones géographiquesZone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule37 126 €37 126 €30 260 €26 234 €
Couple55 486 €55 486 €40 410 €46 368 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge72 737 €66 699 €48 596 €43 737 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge86 843 €79 893 €58 666 €52 800 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge103 326 €94 579 €69 014 €62 113 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge116 268 €106 431 €77 778 €70 000 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+12 954 €+11 859 €+8 677 €+7 808 €

 

Plafond de loyer dans un investissement Pinel

Zone géographique du bienA bisAB1B2
Loyer maximal au m216,83 €12,50 €10,07€8,75 €

Sachez enfin que vous pouvez louer votre bien à un ascendant ou à un descendant à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

 

A retenir

La loi pinel permet de réduire votre imposition grâce à la réduction accordée par l’Etat.

Vous vous constituez un patrimoine en investissant dans l’immobilier et la pierre est souvent vue comme une valeur sûre !

Enfin, avec la loi Pinel, vous préparez votre retraite. Votre logement sera remboursé et vous bénéficierez de revenus locatifs complémentaires.