Vaut-il mieux faire du meublé ou du non meublé pour ma location ?

Vous avez décidé de mettre votre bien à louer. Mais alors faut-il meubler ou non votre location ? Ce choix peut sembler anodin mais cela peut faire une grosse différence sur votre déclaration fiscale et la rentabilité locative de votre bien. Notez que l’on peut également parler de location vide pour le non meublé.

Location meublée vs non meublée : quelles différences ?

Louer un bien meublé ou vide n’a pas les mêmes implications pour vous, propriétaire.

Les meubles à fournir

Dans le cadre d’une location à vide, c’est simple : il n’y a rien d’obligatoire à fournir ! Par contre, pour un bien meublé il faut équiper ce dernier en mobilier nécessaire pour la vie quotidienne du locataire. Il faut donc prendre en compte le coût d’achat de ces meubles. La liste (non-exhaustive) comprend notamment :

  • Une literie (lit ou canapé-lit) avec couette ou couverture
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des plaques de cuisson
  • Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas

etc.

La liste complète a été établie par décret.

La durée du bail

Si vous décidez de louer votre bien sans meubles, la durée du bail tourne autour de 3 ans et peut monter jusqu’à 6 ans si vous possédez le logement via une personne morale comme une société par exemple. Pour un bien meublé, le bail est d’environ 1 an. Cela permet donc plus de flexibilité.

Une fiscalité différente

Le régime fiscal varie en fonction du type de location :
  • Pour un meublé, le loyer perçu entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Pour un bien non-meublé, le loyer perçu constitue des revenus fonciers.

En fonction du mode d’imposition choisi (au forfait ou au réel), il peut y avoir des différences. De plus, les revenus des meublés sont soumis à la CET (la Contribution Economique Territoriale, un impôt local). Aussi, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre centre d’impôt pour éviter les mauvaises surprises !

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Le montant du dépôt de garantie

Pour un bien meublé, le montant du dépôt de garantie à fournir est équivalent à 2 mois de loyer, hors charge. Pour un bien non-meublé, le montant s’élève à 1 mois de loyer charges non-incluses.

Le délai de préavis

Il peut arriver que vous ou votre locataire décidez de rompre le bail plus tôt.

Dans le cadre d’une location meublée, vous n’avez que 3 mois de préavis à donner à votre locataire et seulement 1 mois si l’initiative provient de ce dernier.

Dans une location à vide, vous ne pouvez rompre le contrat sans une justification valable. Cela comprend vendre le bien, habiter dedans ou encore le louer à un membre de votre famille. Le préavis à fournir est alors de 6 mois. Si le départ est à l’initiative du locataire, il devra se notifier 3 mois en avance.

Une meilleure rentabilité pour la location meublée vs la location non meublée

Une location meublée est souvent considérée comme plus rentable car les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable. Mais un bien meublé est aussi synonyme de location tournante et d’un entretien plus onéreux !

Un loyer plus élevé pour le meublé

Comme vous devez fournir l’ensemble des meubles, il est logique que le loyer d’une location meublée soit plus élevé. A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus qu’un logement vide. La rentabilité brute du bien meublé est donc supérieure à celle du bien loué vide, soit jusqu’à 7 % de plus.

La fiscalité est plus favorable pour la location meublée

Dans le cadre de la location meublée, les revenus tirés des loyers seront imposés au titre des BIC et non pas au titre des revenus fonciers. Cela vous offre un véritable avantage fiscal. Dans le cas où les loyers n'excèdent pas 23 000 € à l'année et que vous êtes un propriétaire non professionnel, vous pouvez bénéficier de l’affiliation :

  • Au régime micro-BIC où vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes,
  • Au régime réel et profiter de la possibilité de déduire des charges telles que les intérêts d'emprunt et toutes charges que vous avez engagées dans le cadre de l'exploitation de votre bien meublé.

Moins de vacance locative pour le non meublé

La durée d’un bail pour un non meublé impose la signature d’un bail minimum de 3 ans, là où celui d’une location meublée sera conclu pour une période d’au moins 1 an reconductible tacitement par période annuelle. Aussi, il y a moins de vacance locative pour le non meublé.

De plus, les grandes surfaces au-delà des quatre-pièces trouvent rarement à se louer meublées en longue durée quel que soit leur emplacement. Attention donc à ne pas se laisser aveugler par des calculs purement financiers, car le premier pas pour dégager une bonne rentabilité, c'est d'abord de réussir à louer.

Aussi, par rapport à la location vide, la location meublée est plus risquée.

Moins de frais d’entretien pour le non meublé

Le choix d’une location meublée demande plus d’entretien, et donc implique plus de coût qu’une location vide. En effet, les vacataires sont plus tournants ce qui nécessite des travaux de rafraîchissement et de réparations plus réguliers. Sans oublier que vous devez obligatoirement changer la literie, le linge de maison, voire l’électroménager ce qui implique forcément des frais supplémentaires.

A retenir
  • Louer un appartement meublé ou vide a de réelles implications sur la manière dont vous souhaitez gérer votre location.
  • Un meublé entraîne plus de coûts (achat de meubles, rénovation) mais a un meilleur rendu locatif et permet plus de flexibilité.
  • Un logement vide entraîne moins de coût supplémentaire et une certaine stabilité pour le propriétaire.
Mis à jour le 2 juillet 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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