Investissement locatif

Investissement locatif : obtenez un prêt sans apport

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un prêt sans apport personnel, c’est possible. En effet, utilisez le levier de la dette pour se constituer un patrimoine immobilier, sans mettre une partie de son épargne dans l’apport est envisageable dans certains cas.

1 . Comment acquérir un bien avec un crédit sans apport ?

Qu’est ce qu’un crédit immobilier sans apport

Si vous vous rendez dans votre agence bancaire pour une étude de financement, votre conseiller va sans doute vous demander le montant de votre apport. Cette somme d’argent que vous n’empruntez pas à votre banque. Souvent on entend que sans un apport de 10% du prix du bien pour payer les frais liés à l’achat (notaire, garantie, etc), il est impossible d’aller plus loin – c’est pourtant faux !

Il faut comprendre que quelle que soit la banque qui étudie le dossier, elle cherche à se rassurer sur votre capacité de remboursement. De plus, les frais de notaires et de garantie ne peuvent pas être récupérés en cas de saisie du bien. L’objectif est de présenter votre dossier sous son meilleur jour. N’hésitez pas à prendre contact avec un de nos conseillers pour maximiser vos chances d’aboutir à un accord.

Présentez lui un dossier impeccable. Les banques font attention à vos relevés de comptes, elles analyseront les 3 derniers mois. Ne soyez pas en découvert pendant cette période. De plus, privilégiez un prêt sans apport si vous possédez une épargne importante avec un rendement supérieur à celui du prêt sans apport.

Le prêt immobilier à 110 % pour qui ?

Le crédit sans apport pour la résidence principale est une souplesse proposée aux primo-accédants avec un profil évolutif.

Il sera d’autant plus facile de convaincre la banque si l’achat de la résidence principale permet à l’emprunteur de ne plus payer de loyer, remplacé par une mensualité équivalente. De plus, si cette personne a de l’épargne par ailleurs mais simplement ne souhaite pas la mobiliser, la banque sera d’autant plus rassurée sur la qualité du dossier.

L’investissement locatif sans apport est plutôt réservé aux clients déjà propriétaires de leur résidence principale. Mais il n’est pas impossible pour une personne locataire de faire un financement à 110% (bien + frais) lors d’un achat locatif si le projet est cohérent.

En fait, les banques font attention à ce que votre taux d’endettement ne soit pas à son maximum. En effet, elles sont attentives au fait que cet investissement ne bloque pas votre future capacité d’endettement, pour l’achat d’une résidence principale.

Là encore, si vous disposez d’une épargne que vous ne souhaitez pas mobiliser pour l’opération, la banque aura un regard bien plus positif sur votre dossier. En revanche, l’argumentaire serait un peu plus délicat si le financement à 110% est absolument nécessaire pour concrétiser votre achat.

2. Investissement locatif : optimiser sa fiscalité avec un prêt immobilier sans apport

Investissement sans apport, l’effet levier du crédit

Les avantages d’un prêt sans apport sont multiples, surtout en profitant des taux d’emprunts bas. Depuis plusieurs années les taux immobiliers sont particulièrement bas. Vous pouvez emprunter, selon votre profil, à un taux de 1 % sur 5 ans par exemple.

Tout d’abord, l’objectif d’un investissement locatif est d’obtenir le rendement locatif le plus élevé, tout en profitant de l’effet de levier du crédit. Ce qu’on appelle effet levier du crédit est le moyen de développer votre patrimoine immobilier le plus rapidement possible. En augmentant votre endettement, vous augmentez votre capacité d’emprunt. En se servant de l’effet de levier du crédit, votre rendement d’investissement locatif sera élevé.

Bien sûr le rendement est important, mais il est aussi essentiel de prendre en compte l’imposition à venir. Saviez-vous que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers pour l’imposition au réel ? Il est donc intéressant d’en profiter en faisant financer son achat au maximum.

La défiscalisation, un avantage considérable dans votre investissement locatif

Il est important de rappeler, pour votre investissement locatif, les intérêts liés à votre crédit immobilier sont déductibles du loyer perçu.

Si vous souhaitez louer votre bien en location vide : sachez qu’un certain nombre de charges sont déductibles de vos loyers comme par exemple les travaux et les intérêts liés à votre investissement locatif. En réalité, avec des charges supérieures au loyer que vous percevez, vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier. Ainsi les revenus totaux sont réduits. C’est la réduction de votre revenu qui va imputé votre fiscalité et donc réduire vos impôts.

Voici une petite liste non-exhaustive des frais que vous pouvez déduire :

  • Les frais de gestion
  • Les primes d’assurances loyers impayés
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les travaux d’amélioration, l’entretien et les réparations
  • Les intérêts d’emprunts

En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes. Tout d’abord, si vous louez sous le régime de loueur en meublé non professionnel : LMNP, vous déduisez les charges et amortissements de vos revenus locatifs et ne sont donc pas assujettis aux impôts. Sous le régime de location meublé professionnel : LMP, la déduction des charges entraîne un déficit qui est déductible de vos revenus. Ainsi votre fiscalité sera réduite. Dans une seconde partie, les amortissements vont ramener vos loyers à zéro au moment de les déclarer.

L’Etat français a mis en place une loi afin d’encourager la construction de logement neuf. La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier locatif. Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21 % de votre investissement selon la durée de la location.

Exemple

Imaginons que vous achetez un bien à 100 000 € et que vous louez pendant 6 ans. La réduction d’impôt sera de 12 000 € sur la durée totale de location soit 2 000 € par an.

Enfin, en préservant votre épargne, vous vous réservez la possibilité de mener d’autres opérations dans un avenir proche.

A retenir

L’apport n’est pas impératif pour l’acquisition d’un investissement locatif

Étant donnés les taux très bas du moment, il est souvent plus intéressant de conserver son épargne et d’emprunter la différence

Le crédit est un effet de levier considérable pour augmenter son patrimoine immobilier : maximiser l’effet de levier par un investissement sans apport est une bonne idée quand c’est possible !

Découvrez le guide de l'acheteur

Soyez prêt pour votre premier achat immobilier.
Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Merci !

Le Guide de l'achat immobilier vous attend dans votre boîte mail.

À bientôt !

cover ebook Pretto