Investissement locatif

Investissement locatif : les points noirs de la gestion locative

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Acheter un appartement à Paris, une maison à Bordeaux ou une villa sur la cap d’Antibes ? Vous souhaitez mettre en location votre bien. Nous allons vous donner les informations importantes à prendre en compte pour la location immobilière.

1. Quels sont les points importants de la gestion locative

Vous mettez en location votre bien immobilier ? Vous comptez investir dans un appartement à Lille pour le louer à des étudiants ? Vous ne savez pas comment vous y prendre pour ne rien n’oublier et louer votre bien en toute légalité. Par ailleurs, il ne faut pas négliger les coûts de la gestion locative. Certains bailleurs préféreront passer par des gestionnaires locatifs, d’autres s’en occuperont eux-même.

Contrat de bail, les détails à ne pas oublier

Tout d’abord lorsque vous louez votre appartement, il faut mettre en place un contrat de location. Il décrit les obligations et les droits du propriétaire ainsi que ceux du locataire. Les éléments du bail locatif sont différents selon le type de location : meublé ou non meublé.

En effet, pour la location d’un logement vide, la durée du bail est de 3 ans. Il peut être de 6 ans lorsque le bailleur n’est pas une personne physique ou une SCI familiale. Pour un logement meublé, la durée est d’un an et pouvant être réduite à 9 mois si le locataire est un étudiant.

Certaines informations concernant le bailleur, le locataire et le logement doivent absolument apparaître dans le contrat de bail:

  • Nom et domicile du bailleur
  • Nom du locataire
  • Date d’entrée dans le bien ainsi que la durée du bail
  • Description complète du logement (nombre de pièces, parties communes etc.)
  • La surface habitable

Le contrat de bail est tacitement reconduit chaque année, à la fin de la période uniquement si les parties ne mentionnent pas l’envie de prendre congé. Un bail étudiant de neuf mois n’est pas renouvelable. Les deux parties n’ont pas d’obligation de donner officiellement congé.

Nos amis de chez Smartloc.fr, une plateforme en ligne, vous propose plusieurs services d’aide à la gestion de vos biens en location. Vous pouvez y trouver des modèles de bail de location en fonction de votre bien immobilier et des normes en vigueur.

Attention à votre assurance loyers impayés

Une des phobies des investisseurs locatifs reste l’impayé, d’autant plus quand le loyer couvre les mensualités de prêt immobilier. En 2016, 159 000 cas d’impayés ont été déclarés aux tribunaux. Soyez vigilant : en moyenne le prix d’un impayé pour le propriétaire est de 20 000 €. Pour se prémunir contre ces cas, choisissez bien votre assurance.

BONS PLANS PRETTO

Si vous avez demandé à votre locataire une caution solidaire, vous ne pouvez pas souscrire d’assurance loyers impayés.

Une assurance loyers impayés est fait pour sécuriser les droits d’un bailleur et surtout ses revenus. Ce type d’assurance prend généralement en compte :

  • Les loyers impayés : Si votre locataire ne paye pas son loyer, l’assurance vous rembourse la perte financière du loyer ou des charges, après la période de franchise. Cette durée de franchise varie selon les contrats.
  • Les détériorations et dégradations : l’assurance prend en charge le montant des réparations non-couvertes par le dépôt de garantie
  • Les départs prématurés : en cas de d’abandon du bien appelé « à la cloche de bois », de décès, l’assurance vous indemnise jusqu’à la récupération de votre bien.

Vous l’aurez compris, la gestion locative implique d’être attentif à plusieurs éléments. De plus, cela implique des coûts qu’il faut maîtriser pour avoir ne pas trop impacter la rentabilité locative de votre investissement.

2. Quelle rentabilité pour mon investissement locatif ?

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier à des fins locatives, il est important de calculer la rentabilité de votre projet. Pour calculer cette rentabilité, il existe plusieurs méthodes.

  • La rentabilité brute : Cette méthode prend en compte le prix d’acquisition et les loyers bruts Elle ne tient pas compte des frais liés à la gestion locative.

Taux de rentabilité brut = \frac{Loyer mensuel x 12}{Prix d'acquisition du bien} x 100

  • La deuxième méthode est le calcul de la rentabilité nette de frais et de charges. Cette méthode prend donc en compte le prix d’acquisition et les frais d’entretien et de gestion.

Taux de rentabilité nette = \frac{Loyer mensuelle x 12 - Taxe foncière - Charges non récupérables - frais de gestion}{Prix d'acquisition du bien} x 100

  • La dernière méthode que nous allons vous présenter est la rentabilité nette : c’est le moyen de calcul le plus proche de la réalité d’un investissement immobilier. Elle est calculé après les impôts. Ce type de calcul est complexe à définir car il dépend des revenus fiscaux de chaque bailleur.

Exemple

Imaginons que vous achetez un bien immobilier au prix de 150 000 €. Les frais annexes sont de 15 000 € et vous souhaitez louer votre bien pour un loyer mensuel de 1 000 €. Pour calculer la rentabilité nette après impôts il faut prendre en compte :

  • La part imposable du loyer : loyer annuel (12 000 €) + charges récupérables (1 200 €) – entretien du logement (500 €)  – charges de copropriété (1 800 €) – frais de gestion (950 €) – assurance loyers impayés (264 €) – taxe foncière (1 000€) = 8 686 €
  • Les prélèvements sociaux : c’est à dire la part imposable des loyers = 1 346 €
  • L’impôt sur le revenu imputable aux loyers (prenons un foyer imposé sur la tranche maximale de 30 %) = 2 960 €
  • Le loyer annuel net après les impôts : Loyer annuel net – prélèvement sociaux – impôts = 4 380 €

Dans cet exemple, le rendement locatif net après impôts sera de 2,5 %

Pour votre investissement locatif, il est important de garder en tête, qu’il ne faut pas se fier uniquement à la rentabilité d’un logement. Malgré un rendement faible, le logement peut bénéficier d’autres avantages. De plus votre investissement peut aussi avoir un avantage de défiscalisation grâce à la loi Pinel favorisant l’achat immobilier.

A retenir

Le bailleur doit fournir de nombreuses informations pour le contrat de location

Il existe des assurances pour vous couvrir des risques d’impayés et de dégradations

Smartloc peut vous aider pour gérer votre investissement locatif et optimiser ses rendements

 

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